今年国庆中秋假期，全国楼市整体延续调整态势，重点14城新房日均成交量同比下降近三成。
《中国经营报》记者了解到，假期期间，北京、上海、深圳等核心城市在前期政策优化带动下热度不减，但多数二、三线城市表现平淡，市场分化趋势进一步加剧，凸显当前房地产市场的结构性特征。
核心城市热度持续
根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2025年国庆中秋假期重点14城日均成交量为449套，较去年双节日均成交量下降27.2%，新房楼市整体延续调整态势。
记者了解到，由于去年国庆假期受“9·26”新政带动市场明显好转，今年假期市场热度相比去年存在一定差距，多数二、三线城市相较去年同期出现明显下滑。
麟评居住大数据研究院一位研究员指出，一方面，购房态度仍旧谨慎；另一方面，出游高峰对看房行为有分流的影响。据悉，经文化和旅游部数据中心测算，2025年国庆中秋假期国内出游8.88亿人次，较2024年国庆节假日7天增加1.23亿人次，大量居民选择外出旅游、返乡探亲，直接压制了线下看房需求。
值得注意的是，几个核心城市国庆假期期间楼市继续保持较高热度。以北京为例，根据中指研究院监测，国庆假期期间（10月1日至8日），北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年国庆假期增长52%；二手房日均成交19套，较去年国庆假期增长73%。
据了解，北京市今年将刺激政策提前，于8月8日宣布放宽五环外购房限制条件，将公积金贷款额度提升，二套房首付比例统一降至30%等，鼓励改善性居住需求释放。此前，五环外已是北京新房市场的成交主力区域，伴随着政策落地，五环外新房市场表现率先活跃。9月份，北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%。
上海市也于今年8月25日发布楼市新政，包括对外环外符合条件将不限购房套数、成年单身人士视同家庭、房贷利率层面不再区分首套和二套房、提高绿色建筑公积金贷款额度、公积金落实“又提又贷”、优化房产税征收等方面。
根据中指研究院数据，9月份，上海新建商品住宅成交97万平方米，环比增长23%，同比增长16%；二手商品房成交2万套，环比增长5%，同比增长29%。
国庆假期期间，上海楼市延续节前热度，新建商品住宅日均成交0.62万平方米，较去年国庆假期小幅增长3%。
深圳市于今年9月5日发布楼市新政，对福田、南山等核心区域与罗湖、光明等非核心区域实施差异化调控；非核心区取消限购套数限制；盐田、大鹏则暂停对居民家庭的限购资格审查；同时取消首套与二套房贷利率区分，房贷利率最低降至3.05%。
中指研究院监测显示，深圳市9月新政落地后，当月新建商品住宅日均成交6000平方米，较8月日均增长44%，但受较高基数及供应未明显增加影响，新房成交量同比增长1%；二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43%。国庆假期期间，深圳新建商品住宅日均成交2300平方米，较去年国庆假期增长22%。
几个一线城市中，仅广州成交量出现下滑，国庆假期期间，广州新建商品住宅日均成交8100平方米，较去年国庆假期小幅下降4%。虽然9月份当地开发商推货节奏有所加快，但购房者观望情绪依旧较浓，除中心区域部分新规产品项目去化尚可外，多数旧规项目去化较慢。
市场分化仍在加剧
从地方层面来看，今年以来全国各地出台超470条政策，自9月份以来，核心城市继续优化需求端政策。如深圳市继续放宽非核心区域的购房资格；上海市优化房产税政策；深圳市、河南省等地扩宽提取公积金可使用范围，支持提取公积金支付购房税费、用于住房装修等。但市场表现来看，除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临一定调整压力。
另一方面，房企在拿地端的谨慎将进一步加剧市场分化。自今年以来，多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块。据克而瑞监测，上海、杭州、北京、成都、西安等城市前8个月招拍挂土地成交金额均超350亿元，背后与这些城市楼市行情密切相关，“以销定产”模式下倒逼房企更加积极补仓核心城市优质地块。
9月份，重点城市中，北京、上海、杭州、成都、南京等地均进行宅地出让活动，其中上海、杭州、成都优质地块土拍热度仍较高，房企举牌积极，多宗地块溢价率超10%，杭州拱墅区康桥单元地块溢价率超20%；北京、广州各成交2宗宅地，但地块质量相对一般，均底价成交；青岛、南京、武汉等地土地市场持续低温运行。
中指研究院分析师王建梓指出，房企上半年在核心城市竞得的部分地块预计将在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，“好城市+好房子”仍具市场机会；而近两年新项目供应偏少的城市，则仍将以去库存为主；二手房受挂牌量维持高位影响，短期或将延续“以价换量”行情。
中指研究院研究主管陶淑茹表示，后续政策仍将继续维持宽松基调，预计将继续聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台各项政策加快落实。而核心城市新房供应或迎来温和改善，预计将对市场形成一定支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续。
值得注意的是，10月召开的二十届四中全会，将研究关于制定“十五五”规划的建议，有望为房地产未来五年发展指明方向。
