新华财经上海10月14日电（记者杨溢仁）继首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT斩获投资者有效认购倍数超252.6倍后，又一单新发消费REITs——华夏中海商业REIT获得了市场追捧。

　　业内人士认为，消费REITs因和商业地产的适配性以及底层资产的充沛程度，仍处在持续扩张的通道中，叠加政策红利持续释放，消费板块有望继续在宏观环境改善的进程中受益，并助力投资者获得超额收益。

　　新项目备受关注

　　可以看到，华夏基金近日发布公告，华夏中海商业REIT于本周正式发售，发售价格为5.281元／份，拟募资总额为15.843亿元。其中，面向公众发售0.27亿份。

　　记者了解到，凭借优质底层资产的吸引力，在网下询价阶段，华夏中海商业REIT共收到了149家网下投资者管理的1014个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为236.074亿份，为初始网下发售份额（0.63亿份）的374.72倍，创市场新高，各路投资者对该项目价值的认可由此可窥一斑。

　　需指出，华夏中海商业REIT首发底层资产——佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。项目坐落于粤港澳大湾区广佛极核——“广佛高质量发展融合试验区”（映月湖片区）先行区，区位优势显著，是区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。

　　“该项目之所以备受市场关注，除了底层资产优质外，专业管理团队的赋能也是重要参考因素。”一位保险机构投资人告诉记者，“一方面，基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备行业领先的设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链整合联动能力；另一方面，基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验，这为华夏中海商业REIT成立后的平稳运营和持续增长提供了强劲支持。不仅如此，中海旗下购物中心板块目前持有多处优质商业资产，且这些资产与映月湖环宇城在区位能级和运营模式上协同性强，可为华夏中海商业REIT后续扩募提供丰富标的。”

　　在市场交流中，不少投资者向记者表示：“消费REITs太难买了。尤其今年，这类产品在发售期的场内认购难度越发增大。”

　　以近期发行的华夏凯德商业REIT为例，其发售期场内认购不仅出现超252.6倍的网下超额认购，公众份额更是在单日内迅速售罄，公众投资者有效认购倍数超535.2倍，基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍。

　　金融重塑消费力

　　消费REITs缘何备受追捧？

　　业内人士指出，2025年，“提振消费”被列为年度“头号”任务，《提振消费专项行动方案》与金融支持政策密集落地，为市场注入了“强心剂”。政策东风之下，消费金融市场也迎来了制度性利好。聚焦公募市场，年初以来，消费主题基金以超八成正收益强势回温，消费类公募REITs更凭借强劲的上涨行情成为资本市场明星。当下，作为资本市场的重要参与者之一，公募基金正通过标的优选、资金配置、产品创新为金融助力消费发展添砖加瓦，成为优化居民资产配置、促进经济增长的重要因素。

　　尤其就目前已入市较久的6单购物中心REITs（华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT、中金中国绿发商业REIT）的二级市场表现来看，截至9月11日，其价格基本处于上涨趋势。其中，华夏大悦城商业REIT涨幅最高，超50%，而华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT涨幅均超过了40%，展现出稳定的现金流生成能力和分派率，符合稳健收益的产品定位。

　　当然，政策只是外部推动力，消费REITs持续走强的核心动力是“优质不动产+稳定运营”。

　　除并未披露半年财报的中金中国绿发商业REIT，从出租率指标来看，其余5只消费REITs的底层购物中心资产均在95%以上。其中，青岛万象城和长沙览秀城的出租率最高，达到99.03%；除上海又一城出租率较2024年末有所下降外，其余购物中心的出租率均实现小幅上涨。

　　另据券商统计，在租金单价变化方面，2025年上半年除成都大悦城的租金单价出现小幅（0.86%）下滑外，其余5个底层资产的租金单价均实现上涨。其中，华夏华润商业REIT的青岛万象城涨幅最高，由2024年底的397.73元／平方米／月，涨至2025年6月底的419.71元／平方米／月，涨幅为5.53%。

　　红利属性巩固配置价值

　　“2025年上半年，消费REITs可供分配金额的同比均值为3.5%，整体依旧保持稳步增长。”华泰证券分析师刘璐指出，“同时，2025年上半年消费REITs的可供分配金额预测值完成率为49.2%至55.3%，在下半年市场周期性回升的判断下，预计上市REITs均可完成可供分配利润目标。从市场走势来看，消费REITs凭借稳定的运营表现享受了红利资产扩围带来的估值提振，今年以来显著跑赢REITs指数。而在市场情绪的上行周期中，新入市项目仍值得期待。”

　　可以看到，消费REITs因和商业地产的适配性以及底层资产的充沛程度，仍处在持续扩张通道，目前尚有多只消费REITs正在等待入市。除了新发产品外，首批上市的消费REITs也已进入扩募通道。例如，华夏华润商业REIT公告拟二次扩募，计划在已有REITs平台中注入下沉市场项目——购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目，这是首单启动二次扩募的消费REITs。

　　来自中金基金的研究观点认为，消费REITs目前相对强劲的表现源于经济复苏、政策支持与优质资产的共振效应，其抗周期性和稳定分红特性使其成为了资产配置的重要工具。此类资产在经济波动中更具韧性，特别是在消费理性化趋势下，体验式、社交属性业态需求的增长，将进一步支撑底层资产收益。

　　不过，需要提醒的是，购物中心公募REITs较其他消费REITs产品而言更考验原始权益人（开发商）的运营能力，其运营团队的稳定性、对商场的认知（包括体系内及周边竞争对手）对底层资产有深远影响。由此，聚焦消费类公募REITs的投资，尽管目前涨势喜人，但随着入市项目的增多，资产信用基本面的分化为大势所趋，各机构仍需警惕由基本面表现不及预期造成的价格波动风险。