2025年第三季度，北京办公楼市场整体呈现出新租活跃度阶段性回落的态势。尽管部分行业仍显示出一定的扩张意愿，但受多重因素影响，整体市场仍处于缓慢复苏的通道之中。结构性调整持续深化，甲级写字楼表现相对稳健，而乙级楼宇则面临较大去化压力。

　　在世邦魏理仕日前举行的三季度北京商办市场分享会上，华北区研究部负责人孙祖天向包括《中国经营报》在内的媒体指出，当前市场“以价换量”效果分化。科技、金融、消费等行业仍有扩张计划，但受整体经济环境不确定性影响，多数企业在办公选址上更趋谨慎，采取保守策略，预计后续市场将逐步回暖。

　　新租交易环比回落

　　据统计，三季度北京办公楼市场未录得新项目入市，整体供应节奏保持平稳。然而，新租交易总面积出现明显回落，环比下降31%，市场活跃度出现阶段性收缩。这一变化主要受到以下几方面因素的影响。

　　首先，头部科技企业的大规模办公需求在上半年已集中释放，导致三季度新增需求动力不足；其次，科技企业聚集的中关村等区域可租赁面积快速减少，限制了该区域的新租活动。此外，部分大面积办公需求开始向周边商务园区转移；再加上整体市场中，更多业主在续租或重组租约时愿意提供更优惠条件，一定程度上延缓了新租决策；最后，市场需求结构呈现小型化趋势，进一步影响了新租总面积的统计。

　　从租赁类型来看，搬迁需求仍是市场主流，占新租总面积的75%。租户流动路径呈现出鲜明特点：金融街、通州等区域以区内流动为主；中关村、望京、奥体等科技中心子市场之间的流动较为活跃；而CBD和丽泽则成为跨区搬迁的主要承接区域。

　　从行业分布来看，TMT（科技、媒体和电信）行业继续位居需求首位，占比高达31%。其中，以算力为核心的系统解决方案、人工智能、大数据/云计算以及游戏类企业持续保持活跃态势。

　　金融行业呈现缓慢回升态势，新租数量环比上涨15%，主要以1000平方米以下的中小面积需求为主。专业服务业位列第三，CBD区域仍然是律师事务所、咨询公司、广告公关类企业搬迁的首选之地。医药及生命科学板块在本季度表现亮眼，部分优质企业通过搬迁提升了企业形象，需求排名升至第四位。

　　尽管受新租需求萎缩以及政策规划引导下的大面积退租影响，本季度北京办公楼市场的净吸纳量仍达到8.7万平方米，整体空置率微降至19.7%。值得注意的是，甲级写字楼的净吸纳量贡献了近八成，其空置率下降更为显著，反映出市场对高品质办公空间的需求仍在增强。

　　不同区域市场的表现持续分化。科技中心区域的净吸纳量表现最佳，其中中关村的空置率已降至全市最低水平。相比之下，CBD、金融街等传统核心商务区的净吸纳量仍为负值。

　　租金下调仍然是刺激需求最直接有效的手段。据世邦魏理仕监测，三季度，全市平均租金面价同样本比环比下降2.9%，至每月每平方米234.8元。金融街区域租金跌幅居首；东部区域由于去化压力较大，望京、王府井、燕莎、CBD等多个区域的租金跌幅均未出现收窄迹象。其中，乙级楼宇面临的租金下行压力尤为突出。

　　世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易租户代表负责人袁慧表示：“未来六个月，全市预计仅有石景山一个全新项目交付。随着供应压力的缓解，整体空置率有望小幅回落。尽管租金下行压力仍然存在，但预计降幅将逐步收窄，部分品质优良、区位优越的甲级楼宇可能率先企稳回升。”

　　复合型园区加速入市

　　值得关注的是，三季度北京复合型园区加速入市，功能升级趋势日益显现。亦庄经开区和北清路子市场分别迎来一个生命科学专项园区的交付，新增体量共计11.6万平方米。这些新项目均采用“研发+中试+生产”的复合型空间形态，标志着商务园区功能正在从单一的办公载体，逐步向全链条产业承接平台演进。

　　三季度，北京全市商务园区净吸纳量录得6万平方米，环比下降37%，但与去年同期相比仍保持增长。

　　孙祖天指出，不同产业的区域集中度进一步提升：在租金下探的推动下，互联网与人工智能企业集中在泛中关村集群的东升、上地等区域释放了搬迁和扩租需求；芯片、低空经济、新能源汽车相关企业的产业空间需求主要落在产业链上下游聚集的亦庄经开区；医药及生命科学在复合型新项目交付和龙头企业扩租的带动下也有一定表现。

　　项目新租需求呈现出更为分化的格局，具备功能优势或价格竞争力的项目能够实现较好的去化，而同质化严重或缺乏主动运营管理能力的园区则仍旧面临较大压力。

　　世邦魏理仕监测数据显示，三季度全市商务园区空置率环比上升0.4个百分点至24.7%，市场租金继续承压，平均报价同样本比环比下调2.5%至每月每平方米134.3元。多数园区依靠租金下调、灵活租赁策略或积极调整产业定制运营服务来维持吸引力。租户端普遍延续降本增效的诉求，短期内租金下行压力难以扭转，但同时也为有长期规划的企业提供了更低成本的进入窗口。

　　世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽表示：“北京在人工智能、医药健康、新型制造等方向持续发力，对能形成产业集聚和具备全链条功能的园区需求保持旺盛。优质的、能同时承载研发、中试和生产环节的空间资源依然稀缺。未来半年，北京商务园区预计将有约34.1万平方米的新供应入市，其中九成集中在北清路子市场，以一般研发办公项目为主。传统研发办公类产品若缺乏转型策略与政策导入，仍将面临较大的去化压力。”