今年以来，中国房地产市场整体处于止跌回稳的关键阶段，部分上海顶奢豪宅项目则开始呈现出“逆市突围”的态势。

　　近期，位于黄浦区核心商圈的两大豪宅项目“金陵华庭”“高福云境”先后入市，刷新上海豪宅成交记录。虽然“日光”现象不再，但上海豪宅市场新的风向标随之出现。

　　2025年3月和9月，金陵华庭以套均8000万元的房源“两开两罄”。10月18日，高福云境首开，20多套上亿元大平层实现秒光。此前，疑似国足前锋武磊夫人入围认筹、影视明星胡歌夫妇现场看盘等图片流出，也令高福云境市场热度提升。

　　从认购数据来看，江浙沪高净值人群尤其是上海客户占据绝对主力。这一现象既折射出长三角财富圈层对上海核心资产的坚定信心，也为行业重构“好房子”的价值标准提供了关键样本。

　　顶豪对弈，“日光”不再

　　上海黄浦区作为承载城市百年文脉与顶级商业资源的核心区域，历来是顶豪市场的“风向标”。2025年下半年，高福云境与金陵华庭的先后亮相，将这一区域的高端住宅竞争推向高潮，二者虽同属“顶豪阵营”，却凭借差异化的地段属性与产品定位，呈现出各具特色的市场表现。

　　9月21日，金陵华庭二期推出120套房源，吸引227组客户抢购，最终实现“全额售罄”，套均总价达8200万元，其中最贵一套房源总价2.83亿元，折合单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录；加上今年3月开售的一期房源，项目累计揽金近200亿元，成为2025年上海高端市场的“销冠级”项目。

　　金陵华庭两次开盘“日光”彰显了不菲的吸金能力。在上海开发过静安嘉里中心、浦东嘉里城等项目之后，从2020年开始，嘉里建设豪掷200多亿元分批次拿下上海市中心“巨无霸”综合体城市更新项目。如今回收200亿元左右货值，虽然在一定程度上缓解了项目初期的资金压力，但项目后续12.4万平方米的低密风貌商业群落和约300米的骑楼商业街如何开发及运营，才是嘉里建设后续面临的挑战。

　　高福云境北临巨鹿路、南临长乐路，是“巨富长”（巨鹿路、富民路、长乐路）历史风貌区核心位置。项目由万科地产与华洲地产共同开发，前者以“上生新所”展现其旧改创新能力，后者凭借“华洲君庭”奠定了高端豪宅市场口碑。

　　公开资料显示，高福云境项目建筑高度达到150米，矗立于衡复风貌区内，拥有稀缺的“天空权”，单栋布局设计无对视，既保障了私密性，也避免了压抑感。

　　10月18日，高福云境推出125套建面约276平方米-592平方米的房源，首开均价达21万元/平方米。其中，25套总价1.3亿至1.7亿元房源售罄，总销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额，创下上海顶豪市场单日去化新纪录。

　　这一亿元级高门槛的豪宅吸引184组有效认购，认购率达152%。一系列数据展现的不只是上海顶级豪宅强劲的吸金能力，更体现了资金对两个竞品产品差异化的认可。

　　据了解，金陵华庭以企业家为购买主力，高福云境客群虽然客群也类似，但明星含金量一直在提升，或许与其高层产品做到私密性与凸显景观优势相关。

　　国庆假期前后，影视明星胡歌与妻子黄曦宁被网友偶遇现身高福云境售楼处；疑似国足名将武磊夫人入围摇号，也进一步印证了项目对高净值人群的吸引力。

　　公开信息显示，国足前锋武磊妻子仲佳蓓是上海人，这与入围的69号客户个人信息高度接近。

　　不过，与金陵华庭此前两开两罄相比，在地段接近、商圈资源共享的前提下，从货值和销售速度上来看，首批次开盘时间稍晚的高福云境，未能实现“日光”。不过，亿级房源秒光，背后是江浙沪富豪对稀缺资源的“集中火力”与财富避险逻辑。

　　分析人士指出，上海豪宅市场承接力出现了分化：资金流向亿元级豪宅，千万级豪宅承接力出现“断层”苗头。究其原因，2025年上海高端市场供应集中，此前上海壹号院、金陵华庭等项目已消化大量5000万级以上购买力，导致市场需求出现短期趋紧。即便身处核心板块，购房者更关注项目品质细节与规划落地能力，此时高福云境上亿房源秒光，体现了地段、景观、上海文脉价值加持下的资金流向。

　　正如同策研究院联席院长宋红卫所指，“上海楼市过亿的项目本身就稀缺，规模也有限。目前豪宅市场大部分都是几千万量级的房源，相比之下就显得不那么稀缺了。”

　　不过，前述分析人士也指出，北外滩板块近期有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群整体规划也有2000套左右房源，这两大板块虽历史人文沉淀不及黄浦衡复-梧桐区等“老上海风情”地段，但凭借新区整体产业规划的赋能，也能分流部分对“未来价值”敏感的买家。

　　上海顶豪圈层最后入场券

　　一个事实是，无论是高福云境还是金陵华庭，其认购数据均指向一个核心结论：江浙沪高净值人群是上海核心地段顶豪的“绝对主力”。

　　这一现象并非偶然，而是长三角经济一体化红利、核心资产避险属性与财富配置逻辑的共振。

　　高福云境是上海第二个均价达到21万元/平方米的高层住宅项目。此前的2024年9月27日，位于上海新天地核心区的翠湖天地六期（六和庭）开盘推出108套房源，均价为21万元/平方米，由180米超高层住宅和海派风格风貌别墅共同组成。其中超高层住宅高度达180米。项目总价段介于7571万元至3.56亿元，套均总价约1.11亿元。开盘当日售罄，总销售额达119.79亿元。

　　高福云境此次推出125套房源，包括有276-600平方米的环幕云际大平层。其中，300平方米户型均价为19万元/平方米，4428万便可入手，最贵房源近1.7亿元。相比翠湖天地六期此前曾被市场诟病的“悄悄卖光了”，对于钟情于老上海核心板块的江浙沪富豪而言，此次能够拿到高福云境摇号号码牌，无异于获取跻身上海顶豪圈层的“最后入场券”了。

　　21世纪经济报道记者统计认购数据发现，这两大豪宅项目，仍然是上海本地客群领跑，江浙买家紧随其后。从官方披露的认购数据来看，两大项目的客群地域分布呈现出高度一致性。

　　高福云境184位有效入围客户中，上海本地客户达64位，占比34.78%，遥遥领先于其他省份；浙江与江苏客户分别以14.13%、10.87%的占比紧随其后，长三角三省一市客户合计占比超60%，成为绝对主力。

　　金陵华庭的客群结构同样呈现“江浙沪主导”特征：项目一期有效认筹307位客户中，上海本地客户135位，占比43.97%；二期227位有效认筹客户中，上海客户71位，占比31.28%——尽管二期上海本地客户占比略有下降，但浙江、江苏客户占比同步提升，长三角客群整体占比仍稳定在55%以上。

　　值得一提的是，两大项目的非长三角客户占比均不足40%。从客源分布来看，地域广泛，来自东北、西北、华北、华南、中国香港、中国台湾的富豪也争相逐鹿上海豪宅市场。