在8月份取消局部片区的住房限购之后，北京上海的新房销售价格出现逆市上涨。

　　10月20日，国家统计局发布9月份70个大中城市住宅销售价格指数。在5个新建商品住宅售价上涨城市中，上海、杭州、北京三城领涨，广州、深圳分别下跌0.6%和1.0%。而二手住宅销售价格则无一城市上涨，四大城市悉数下跌且跌幅均近1%。

　　在房地产市场持续调整之下，2025年第四季度的市场会怎样？楼市触底了吗？

　　前三季全国商品房销售达6.3万亿元

　　时至今日，中国房地产市场已调整多年。在房价回调之际，房地产市场的开发、成交规模亦未见上升。

　　国家统计局数据显示，今年前九个月，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%（按可比口径计算）；其中，住宅投资52046亿元，下降12.9%。房地产开发企业房屋施工面积达648580万平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面积达452165万平方米，下降9.7%。房屋新开工面积达45399万平方米，下降18.9%。其中，住宅新开工面积达33273万平方米，下降18.3%。房屋竣工面积达31129万平方米，下降15.3%。其中，住宅竣工面积达22228万平方米，下降17.1%。

　　在新建商品房销售方面，前九个月销售面积达65835万平方米，同比下降5.5%；其中住宅销售面积达万平方米，下降5.6%。新建商品房销售额为63040亿元，下降7.9%；其中住宅销售额为55329亿元，下降7.6%。

　　2024年，中国新建商品房销售额首次跌破10万亿元，为9.675万亿元，同比下降17.1%。以今年前九个月的平均值计算，2025年全年的商品销售额或将为8.4万亿元。

　　沪杭蓉三城新房价格同比上涨

　　在京沪于今年8月再出台楼市新政后，这两城在9月份的成交价格有所回升。

　　数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，但北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。

　　二手住宅方面，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。

　　同比方面，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8%。

　　值得关注的是，在同比方面，太原、上海、杭州、南宁、成都、乌鲁木齐、宜昌、三亚8个城市的新房价格实现上涨，当中上海、杭州、成都以同比上涨5.6%、3.6%、1.3%位列前三。

　　二手住宅方面，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。

　　一线城市仍在“以价换量”

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，今年以来，一线城市二手房整体跌幅逐季扩大，“以价换量”仍是市场主流。

　　据中指院数据，今年截至10月15日，一线城市新建住宅销售面积为1967万平方米，同比下降1.0%。价格层面，根据中国房地产指数系统，2025年前三季度，一线城市新房价格累计上涨4.49%，涨幅较去年同期扩大0.93个百分点，优质新盘保持一定规模并带动一线城市整体新房价格小幅上涨。

　　在二手房市场，今年截至10月15日，一线城市二手房住宅成交37.2万套，同比增长13.2%。2025年前三季度，一线城市二手住宅价格累计下跌3.64%，跌幅较去年同期收窄2.14个百分点。

　　以9月份为例，相对于未出重磅新政的广州，北上深楼市成交回升相对明显。

　　在北京，据中原地产研究院统计数据，9月北京新建住宅网签3454套，二手住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5%。

　　在上海，自8月26日“沪六条”实施后，上海楼市呈现“逐周提升、周末冲高”特征。据上海市房管局披露的数据，9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24%。当中一手住房成交55万平方米，环比增加28%、同比增14%；二手住房成交1.8万套，环比增加3%、同比增加27%。

　　在广州，据广州市房地产中介协会数据，9月（统计周期：8月26日至9月25日），广州市二手住宅网签套数和面积分别为8367套、82.47万平方米，环比分别下降3.83%和2.96%。今年前九个月（统计周期：2024年12月26日至2025年9月25日），广州二手住宅一共网签了82642套，面积为825.38万平方米，同比分别增长了6.65%和6.29%。而克而瑞数据监测亦显示，今年前三季度，广州商品住宅成交面积为505.26m²，较去年同时期增长5%。

　　在深圳，据深圳中原地产数据，9月深圳新建住宅预售＋现售3087套，环比上升44.9%；合计成交面积31.7万平方米，环比上升47.0%；全市二手住宅过户套数4546套，环比上升8.9%，均价47134元/平方米。

　　而在国庆黄金周，北京、上海、深圳等核心城市新房网签量均出现明显增长。据中指研究院数据，国庆中秋假期（10月1日-8日，下同），北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年国庆假期增长52%；深圳新建商品住宅日均成交0.23万平方米，较去年国庆假期增长22%。

　　据同策研究院数据，2025年10月1日至10月7日，上海新房累计成交909套，同比2024年国庆7天上涨了78.9%；不过二手房成交同比下跌63.7%。

　　民企涌进广州上海拿地

　　伴随房价持续“探底”，民企今年进场拿地现象不断增加。

　　在广州，今年前三季度成交的住宅用地中，有四分之一的地为民企所拿。当中敏捷集团、益云集团、番禺置业房地产开发有限公司等民企均出手拿地，力撑广州楼市，成为一线城市中，民企拿地占比最大的城市。

　　中指院数据显示，前三季度，拿地金额前十企业中8家为央国企，前100企业中78家为央国企，20家为民企。在北上广深，央国企拿地金额占比分别为96%、76%、75%、95%，而民企拿地金额占比均较低，北上广占比分别为4%、14%、25%，深圳成交地块无民企获取。

　　今年以来，房企拿地持续聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度，带动前三季度300城土地出让金同比增长，但土地成交面积仍延续缩量态势。今年以来（1.1—10.15），300城住宅用地共成交30929万平方米，同比下降10.4%；土地出让金为13687亿元，同比增长8.3%。

　　进入第四季度，一线城市广州、上海等正在加速土地出让。就在10月20日举行的上海八批次土拍中，约20家房企参与拿地，多为国央企及本地城投平台，总成交土地建筑面积为40.87万m²（其中住宅部分约30.51万m²），土地出让金总额达198.77亿元。

　　据克而瑞数据，今年前9个月，上海土地成交金额排在全国首位，接近2000亿元，同比增长86%。杭州、北京土地成交金额也突破1000亿元，其中杭州土地成交金额为1406亿元，排在第二位；北京紧随其后，以1247亿元排在第三。

　　58安居客研究院院长张波分析指出，今年以来，重点信号之一是土地侧表现，“土地市场的热度分化，核心城市核心区土地溢价率是关键风向标，9月北京、上海等城市的土地高溢价率水平，反映房企对核心资产的信心修复”。

　　市场探底、触底的趋势明显？

　　眼下，2025年第四季度已经开启，接下来的楼市何去何从？

　　张波指出，结合安居客平台数据来看，9月全国二手房线上找房人数占比达 64.1%，创4月以来峰值，且各能级城市占比均超60%。他认为，预计第四季度，政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化，但一二线城市非核心区包括大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存。

　　张波指出，目前一二线城市去化周期整体降至12个月以内，去库存进入加速期，市场进一步企稳。从安居客平台来看，房地产经纪行业景气度指数突破50荣枯线，将成为市场信心修复的重要标志。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，去年9月份、今年9月份二手房价环比平均为-9.0%、-5.2%，降幅收窄，预示着市场探底、触底的趋势比较明显。在四季度，由于开发商冲刺全年业绩，加上2024年以来高品质地块供给较多，新房同质化竞争继续存在，市场竞争维度从产品力转向“产品力+价格”。同时，各地今年在促消费、完成GDP任务的压力下，将会督导销售规模。由此，预测接下来新房价格继续处于下跌态势，但对二手房的冲击开始缓解，后续二手房价格跌幅可能开始收窄。

　　在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，房地产市场已经有了长达近5年的调整，目前已有趋稳的可能，房价泡沫也挤得差不多了，为后续市场稳定带来较好的基础。从新房销售价格同比指标看，同比上涨的城市数量从5个变为8个，也是非常好的信号。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析指出，当前房地产政策已经基本到底，预期短期内不会再有爆炸性新政出台，但减税费、降利率等降低购房者负担的政策还会陆续有来。他认为，年末销售情况取决于新货供应量和开发商的价格折让。

　　在华南城市研究会常务副会长姚育宾看来，当前一线城市房地产市场正处于“筑底”关键时期，年底楼市在政策加持下促稳复苏，政策仍有优化空间，并以稳定为核心目标。市场正在回归自住主导的轨道上，购房更加趋于理性。因此，随着居住需求持续发力，楼市将持续企稳回温。