豪宅扎堆的上海又出现了新面孔。

　　今年7月，经过143轮竞价，绿城以64.72亿元的价格竞得虹口北外滩HK315-11地块（下称“HK315-11”），溢价率达到46.33%，成交楼板价达12.66万元/平方米，创下近年来上海公开土拍溢价率新高。

　　近日，绿城公布了这宗地的建设方向。作为北外滩CBD核心区近年出让的唯一住宅地块，HK315-1直面约6公顷的中央公园，正对陆家嘴天际线与480米浦西第一高楼“北外滩中心”。

　　也是因此，绿城将案名定位绿城·潮鸣外滩，作为徐汇滨江豪宅“潮鸣东方”的姊妹篇。

　　得天独厚的地理位置、高端产品线的品牌，浩大的宣传造势，无一不昭显出绿城想要大干一场的决心。只是，激烈的市场竞争下，热衷收割“地王”的绿城却未必能够“消化”得了。

　　绿城潮鸣东方。吴典摄

地王项目去化不到四成

　　今年9月27日，位于浦东新区北蔡板块的绿城逸庐首次开盘，合共推出148套房源，共有172组有效认筹，认筹率达到116.2%。

　　不过，随后的网签结果暴露了绿城逸庐真实的市场热度。

　　根据网上房地产数据，截至10月24日，大约一个月的时间里，绿城逸庐的已售住宅只有54套，仍有94套房源在售，网签率仅为36.5%。

　　对比周边的新房项目开云湖璟华庭可以更为直观感受到这组数据的惨烈。

　　该项目于今年3月加推，共227套房源，销售均价为83988元/平方米，吸引673组购房者认购，认购率约296%，触发积分，去化超95%。

　　相比之下，绿城逸庐的地理位置及产品定位更优，作为“地王”项目，销售去化却远不及预期。

　　今年3月的第三批供地中，绿城经过66轮竞价，以29.159亿元的总价及5000元的商品住宅装修标准上限值、300平方米公共服务上限值、0.6%高端人才住房配建比例的代价竞得北蔡楔形绿地C09b-01地块，溢价率40%，成交楼板价71412元/平方米，刷新了北蔡板块的单价“地王”纪录。

　　9月，绿城逸庐过会，综合均价为10.69万元/平方米。其中高层（约120平方米—145平方米）均价约9.88万元/平方米，叠墅（约208平方米—216平方米）均价约13.17万元/平方米。

　　《国际金融报》记者注意到，绿城逸庐的高层住宅主要分为两个户型，3室2厅2卫的价格约为1070万元/套至1360万元/套，4室2厅2卫的价格区间为1236万元/套至1690万元/套。

　　这样的价格被网友认为“全都是泡沫”。原因很简单，不少声音认为，绿城逸庐的周边城市界面荒芜，周边配套不成熟，医院、商业较远，规划的学校待定，利好因素的兑现时间较长且存在不确定性。

　　不仅如此，绿城逸庐距离罗山路高架不到300米，存在不可控的噪音因素。还有网友提出，1.5公里的轨交是一个很尴尬的距离，基本只能依赖自驾出行，“溢价拿的地，后期价格只会往下走，且这个区域真心没啥，现在花木二手都只有8万元且周边资源要啥有啥”“没有地铁是硬伤”……

　　销售遇冷，绿城只能无奈开启分销。

　　记者注意到，在互联网平台，已经有不少中介发帖，称绿城逸庐已经在10月启动分销，返佣后可优惠6万元至10万元，另有人留言称“现在开了渠道，佣金十几万”。

　　还有中介给出了更为具体的返佣方案。其表示，高层佣金为16万元/套，叠墅产品17.6万元/套。

　　绿城潮鸣东方。孙婉秋摄

和业主“打擂台”

　　而除了新盘滞销，绿城曾经已经售罄的豪宅产品也频频被曝出不合理行为，无视业主利益。

　　8月，有媒体报道称，黄浦滨江板块的绿城外滩兰庭·锦兰小区的未售车位全部上了地锁。据悉，该小区仅有两栋楼、111户业主，但车位数量达到了251个，车位比超过了1：2.2。

　　据悉，该小区车位售价均价达到90万元，最高超百万元，截至8月末只出售了16个，剩下235个空余车位。不过，开发商仅开放20个车位供110余户业主租赁，占比18%，其余车位全装地锁圈占，多数业主租不到车位。

　　未租到车位的业主只能临时停车，可收费却极不合理：每小时15元，单日封顶120元且0点重置。假设业主从晚上6点至早上8点停车，需要支付费用210元，月均6000元至7000元，远超合理范围。因此，业主们质疑，开发商此举的实质是逼大家购买车位。

　　上述情况并非个例，绿城在前滩百合园也有类似操作。后经过黄浦、浦东房管部门审批，绿城两个小区未售车位全部开放、用于租赁，所有地锁不拆也不启用；同时提供临时停车位，满足业主日常停放与亲友来访使用。

　　9月，绿城的豪宅标杆产品绿城黄浦湾也被业主指出，开发商在遴选物业时涉嫌违规操作。

　　根据业主反馈，去年5月，黄浦湾业委会改选启动，绿城方代表无视相关规定（禁止开发商介入）强行挤进核心工作组。

　　今年年初，一名毫无物业经验的开发商前销售空降成小区物业经理，且整个业委会改选过程疑窦丛生。例如，包括开发商在内的4名成员，在业主座谈会中支持率均不足30%，却全员入围候选人；被高票推荐、并在座谈会得票领先的6名业主（票数最高69票、最低56票）悉数落选，排名倒数的6名业主（最高8票）反倒入选。

　　资格审核也有着双重标准。

　　依据法规及小区议事规则，欠缴物业费、存在违章搭建者，严禁担任业委会委员，但绿城物业对“开发商是否欠缴物业费”“低票候选人存在违规建筑”等关键问题全程沉默，改选小组亦对这些明显违规情形视而不见。面对业主追问，改选小组组长以“《中华人民共和国民法典》无相关规定”敷衍推脱，全然无视已有的明确规则依据。

　　有人认为，这样的改选程序涉嫌架空业主的参与权和监督权，且存在事后增设新程序、定向篡改结果的可能。因此，绿城黄浦湾业主要求以“公平、公正、公开”三大原则重启业委会改选。

　　大举进入上海市场后，绿城项目的矛盾也开始不断浮现。