10月17日，西安市商品住房销售价格公示栏中，未央区的绿城·绿汀芳菲与保亿·润园两个项目同时亮相，其高层产品公示均价均为1.6万多元/平方米。这也是继土拍拿地后，两项目再次“同框”出现在官方公示中。

　　今年以来，西安未央区团结片区热度持续飙升，而绿汀芳菲、润园正是该片区的代表性楼盘。《中国经营报》记者走访了解到，价格公示后，两项目均进入开盘前的冲刺阶段，“冻资”排号火热进行中。截至10月23日，两项目置业顾问均表示：“排号已经超额，肯定得摇号选房了。”

　　克而瑞西安机构执行总经理李晓兵认为，新房市场出现“首开即罄”等热销现象，有助于提振楼市信心。短期来看，西安楼市整体处于筑底阶段，主城城北、经开等配套完善、潜力较大的区域或成成交主力。长远来看，在“好房子”标准引导下，新房项目品质将持续升级，区域与项目间的分化也将进一步加剧。

　　“双节”热度延续

　　国庆中秋“双节”带动楼市进入“银十”，高涨的到访量与成交量为市场注入活力。节后热度未退，多个项目开盘即售罄，尤其是绿城旗下绿汀芳菲与润百合两个项目，同日开盘即售罄，引发市场对楼市复苏的重新审视。

　　据悉，绿城·绿汀芳菲项目正筹备二次加推。10月22日，记者以购房者身份实地走访发现，绿汀芳菲与保亿·润园仅一路之隔，项目周边停车位全部满载，售楼处人流不断。

　　根据此前土地招拍挂信息，6月19日，未央区团结片区两宗相邻地块分别被绿城与保亿摘得。4个月后，这两宗地块已变身为如今人气爆棚的绿城·绿汀芳菲与保亿·润园。

　　绿城·绿汀芳菲项目地籍编号为WY9-25-392，位于未央区红旗铁路公园以东、行舍路以西、仁宇路以南，净用地面积46.537亩，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。最终由西安耀诚房地产开发有限公司（绿城）以楼面地价约6782元/平方米竞得。

　　进入营销中心，人声鼎沸，沙盘前围满看房客户，洽谈区座无虚席。置业顾问穿梭其间，讲解区位、配套、优惠与“冻资”流程。

　　“今天人还不算多，逢周五、周末，客户量是现在的几倍。”绿城·绿汀芳菲置业顾问陈瑜（化名）表示，“项目加推预售证已下，本周末大概率将再次开盘。”

　　陈瑜介绍：“首开130多套房，两小时全部认购，均价1.5万元/平方米，很多客户没抢到，都在等加推。此次加推两栋楼共140套房，但排号已近400组，客户太多，推盘节奏不得不加快。按这速度，春节前清盘问题不大。”

　　克而瑞发布的2025年第42周（10月13日—19日）西安楼市人气榜显示，绿城·绿汀芳菲以1160组来访客户位居榜首，热度持续不减。

　　超大赠送面积“绝版”？

　　离开绿汀芳菲，步行5分钟即达保亿·润园营销中心。虽不及前者火爆，但到访客户依旧络绎不绝，售楼处外车辆停满，置业顾问忙于接待，开盘前氛围浓厚。

　　保亿·润园项目地籍编号为WY9-25-390，位于行舍路以东、景云路以西、仁宇路以南、仁惠路以北，净用地45.925亩，容积率、建筑密度、绿地率与绿汀芳菲一致。最终由杭州亿众商业控股有限公司（保亿）以楼面地价约6924元/平方米竞得。

　　“项目一房一价已公示，最迟月底开盘。目前正在排号，支付宝‘冻资’10万元即可参与。此次仅推102套房，肯定要摇号。”置业顾问姜悦表示，首次开盘优惠力度最大，若未选到房，只能等下月加推。

　　她以3号楼某偶数层112平方米户型为例，介绍称：“露台面积约20平方米，全赠送，不计入产权面积；室内还有15平方米不计面积，也相当于赠送。”

　　姜悦强调，项目最大优势就是赠送面积大，属于“超四代住宅”，露台进深达3米，这类产品在新规后已绝版。

　　事实上，今年6月西安市多部门联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》中，明确提出“完善‘好房子’建设体系”，并鼓励“适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例”。

　　然而，国庆节前印发的《西安市“好房子”住宅项目设计方案审查技术指引（试行）》中明确规定：露台进深不宜大于2.4米。这一条款对“超大露台”“偷面积”等现象进行了规范。

　　政策落地后，四代住宅的露台设计将受到限制。因此，保亿·润园在推介中频繁使用“稀缺”“绝版”等词语，强调其产品不可复制。

　　而绿城·绿汀芳菲置业顾问陈瑜则表示，绿城也有赠送面积，但理念不同。“保亿主打室外大露台，我们则侧重室内空间优化。比如89平方米户型能做到3室2厅2卫，108平方米户型实际得房率可达112%。这是因为我们地块是在6月新规前拿的，今后不可能再做出这样的产品。”

　　楼市进一步分化

　　与上述两项目的热闹形成鲜明对比的，是位于沣东新城与未央区交界处的某项目营销中心。

　　该项目同样为四代住宅，赠送面积可观，教育配套优势明显——毗邻高新一中沣东中学、沣东实验小学，且享有“西安+西咸”双通道报考优势。户型设计、产品质量均属上乘。

　　然而，记者在现场看到，该营销中心内仅有两组客户，置业顾问比客户还多，人气冷清，市场选择可见一斑。

　　贝壳旗下某门店经理袁益（化名）表示，10月以来新房市场表现亮眼，但分化加剧。“新上市项目基本是四代住宅，产品力、配置都已达到很高水平，过去豪宅才有的设计，现在下沉到刚需、改善盘，价格还不高，因此新房成交活跃。”

　　袁益指出，绿城·绿汀芳菲与保亿·润园的热销，赠送面积大并非主因，根本在于区域发展预期与教育资源的改善。“该板块过去教育资源薄弱，如今高新一中、爱知中学等名校落地，极大提升了板块吸引力。”

　　而主城区外发展较慢的区域，楼盘人气不足，去化压力依旧较大。李晓兵总结指出，西安新房市场呈现“局部火爆、整体分化”格局。热点楼盘凭借学区、产品与定价优势，确实出现“摇号售罄”现象，对市场信心有提振作用。但整体市场仍处于调整期，部分房企“降价跑量”去库存，客户观望情绪未根本扭转，市场信心仍需时间修复。