时隔两日，北京市昌平区再度迎来土地出让。

　　10月30日，昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块以底价28.09亿元成交，竞得人为北京城建和昌平国企组成的联合体，成交楼面价约为3.2万元/平方米。

　　《中国经营报》记者了解到，该地块所属区域内近三年无新房供应，加之地块区位独特性、周边配套的成熟度，存在一定的市场发展空间。

　　东小口地块出让

　　此次出让的为北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块。

　　该地块为纯住宅用地，土地面积约3.13万平方米，建筑控制规模约8.78万平方米，容积率2.8，建筑限高60米。

　　根据出让文件要求，项目需配建500平方米社区管理服务用房，建成后无偿移交相关主管部门。

　　地块位于北五环与北六环之间，距北五环直线距离约3公里，西侧1.4公里接壤海淀区，东侧毗邻东小口城市休闲公园，与朝阳区隔园相望，处于昌平、海淀、朝阳三区交会的独特位置。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，这一地理布局使其能够有效承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员的居住需求，并受益于望京商务区的辐射效应。交通方面，在建地铁13B号线建材城东站距离地块约1公里，预计明年通车，届时将进一步提升区域交通便捷度。

　　在配套资源方面，地块周边设施相对成熟。商业方面有西三旗万象汇等综合体，休闲资源包括东小口城市休闲公园等多处绿地，医疗配套涵盖清华长庚医院等机构。值得关注的是，地块南侧规划有一处十二年一贯制教育用地，昌平区正与优质教育资源洽谈引入事宜，有望显著提升区域教育水平。

　　地块最终由城建发展（600266.SH）和北京蓝华宇房地产开发有限公司（以下简称“蓝华宇地产”）联合体以28.09亿元底价摘得，楼面价约3.2万元/平方米。

　　而就在两天前，昌平区北七家歇家村组合地块则由中建智地+未来科学城联合体以26.012亿元的底价拿下。

　　区域内近三年无新房供应

　　据了解，此次拿地的蓝华宇地产由北京铭嘉房地产开发有限公司（以下简称“铭嘉地产”）全资控股。据悉，铭嘉地产是昌平区国资委监管的国有股份制企业，此前曾承担昌平新城东区土地一级开发、老城核心区升级改造和贺村中滩村组团改造等任务。蓝华宇地产为铭嘉公司下属二级企业。

　　城建发展为北京城建集团旗下地产上市平台，长期深耕北京市场。今年6月初，城建发展与贝好家、未来科学城、越秀地产以23.95亿元底价联合拿下昌平中关村生命科学园0077、0078地块，后打造为国誉星城，定位刚需和刚改群体。

　　今年9月初，城建发展和北京建工以及住总集团以29亿元底价拿下丰台岳各庄地块，该地块位于丰台区六里桥街道，三环至四环之间。距离地铁10号线六里桥站步行约2公里。由于毗邻海淀万寿路学区，该项目有望实现“学在海淀，住在丰台”的区位联动效应，对海淀区购房人群也具备一定吸引力。

　　据中指开发云监测显示，本次出让地块所在的东小口板块近三年无新房供应，上一次土地出让为2020年的奥森ONE和奥海明月，当时销售均价约5.8万元/平方米，近期成交价格维持在5.5万元/平方米左右，在售新房项目紫金书院等项目价格也有所调整。

　　周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万—8万元/平方米。需要注意的是，限竞房项目奥海明月、奥森ONE目前尚未达到上市条件，但预计至2028年东小口地块项目交付时，上述项目将同步满足“满五”上市要求，可能对同期新房市场形成一定分流。

　　综合来看，该地块的核心优势主要集中于其区位独特性、周边配套的成熟度，以及板块内新房供应相对有限，存在一定的市场发展空间。

　　但项目也需面临若干现实挑战，张凯指出，包括2.8的容积率与60米建筑限高对产品形态形成的约束；周边环境中存在的部分不利因素，如垃圾回收站等。此外，尚未正式通车的地铁线路与教育配套的落地进度仍存在一定不确定性，可能对项目价值兑现构成潜在影响。此次土地出让结果，既是对北京五环外限购政策松绑后市场接受度的一次实际检验，也将从侧面反映出开发企业对昌平南部区域未来楼市走势的基本判断。