近日，嘉里建设掌舵人郭孔华的一笔“自购单”，搅动上海顶豪圈一池春水。

　　作为马来西亚首富郭鹤年之子，他以1.17亿元购入自家开发的上海金陵华庭项目一套四房单位。

　　10月31日，嘉里建设（00683.HK）发布关联交易公告称，公司主席、行政总裁及执行董事郭孔华（嘉里建设创始人之子），以人民币1.17亿元（约1.277亿港元）向公司全资附属公司上海卓妙置业购置上海金陵华庭项目第二座一套四房单位。该房源建筑面积约449平方米，尚处于建设阶段，交易完成后集团预计录得约2300万元收益，所得款项将用于集团一般营运资金。

（嘉里建设披露关联交易细节，图片来源：港交所官网）

　　算下来，郭孔华这套房源成交单价约26.03万元/平方米，超越金陵华庭三批次房源备案价20.6万元/平方米，也刷新了翠湖天地六期与高福云境21万元/平方米的备案均价。

　　从项目一房一价表信息推算，郭孔华买下的这一房源仅是多套高区房源中的一套，并非顶层复式。

　　公开信息显示，金陵华庭已于11月初拿到三期房源预售证，一共40套建面约370-737平方米的大平层房源，均价为20.6万/平方米。

　　只不过，相比郭老板自留的大平层，金陵华庭二期还有更贵的房源。根据9月10日公布的一房一价备案表，该项目一套865平方米顶复产品号称总价达2.83亿元，单价32.68万元/平方米。这不仅超过2025年保利世博天悦30.27万元/平方米的单价，亦超越2024年滨江凯旋门30.2万元/平方米的纪录，刷新近年上海新房单价新高。

　　据公开信息，金陵华庭二期共推出120套房源，涵盖360-875平方米的平层及复式户型，均价约20.5万元/平方米，套均总价约8200万元。据网上房地产数据显示，金陵华庭二批次房源目前备案了117套。

　　利润率20%的地产生意

　　对于郭孔华而言，此次调动个人资金购买上海自家开发的豪宅，增添话题性的同时，也暴露了郭老板一招“左手倒右手”。郭氏意图何在？或许从公司财报可管中窥豹。

　　在嘉里建设的公告中，除了提及出售房源所得款项将用作集团一般营运资金之外，还预期了该项交易将获得2300万元人民币的净利润（扣除土地交易成本、开发成本、额外成本及相关税费）。匡算下来，金陵华庭出售这套房子的利润率大约有19.66%。整盘来看，即便有一部分房源存在优惠价格，整体经营利润与郭孔华买下的这套房子相比，也不会相差太多。

　　创下高利润率的金陵华庭，正是郭孔华接班嘉里集团房地产业务之后，在国内首个拿到话事权的项目。

　　2021年11月，嘉里建设通过公开遴选获得黄浦区外滩街道10幅地块及历史风貌保护项目实施主体资格。2023年1月，嘉里建设以133.29亿元拿下首期地块。2023年6月，嘉里建设以87.83亿元拿下剩余6块地，总投资规模超400亿元。如今，嘉里建设在这批地块上开发的金陵华庭销售均价约19万/平方米，最高单价达32.68万/平方米。

　　据嘉里建设过往公告披露，2022年5月19日，时年43岁的郭孔华获公司股东大会推选为公司主席并获委任为公司提名委员会主席，同时继续担任行政总裁一职。作为公司实控人，郭孔华持有嘉里建设219.9413万股股份。

　　与此同时，郭孔华还是嘉里控股董事长。其接过嘉里建设权杖之后，在内地某省份的官网也查阅得到其出席政商场合的新闻。

　　2023年8月23日，郭孔华出席了金陵路项目的奠基仪式。自今年3月22日正式开盘以来，金陵华庭的销售行情就一直被业内看好。该项目与万科地产、华洲地产联合开发的高福云境相距不过2公里。两个项目均有高层与风貌别墅这两种产品，但体量各有不同。金陵华庭有两栋约150米高的高层。高福云境则有一栋同样大约150米高的高层。在高层产品体量相对较大的情况下，金陵华庭能做到较好的去化。不过，金陵华庭后续还有13.2万平方米待开发运营。

　　据嘉里建设2025年中报数据，该公司内地合约销售额占比66%，香港合约销售额则占比34%。与此同时，嘉里建设在国内的储备总建面（包括发展中物业、投资物业、酒店物业及持有作出售用途的物业）约为410.06万平方米。

　　公开信息显示，金陵华庭的交付时间定在2028年。据财报披露，今年上半年，该项目14.77万平方米可售面积已实现大约99.22亿港元（约为90.1亿元人民币）。不得不说，作为嘉里建设在内地投资比重最大的项目，虽利润丰厚，但也要等两三年后项目结转才能到手真金白银。

　　市场人士指出，郭孔华亲自下场买房，为嘉里建设内地项目后续发展站台的信号，要大过于富人珍藏所谓传世豪宅的心态。

　　老板们的沪上顶豪自留款

　　有分析人士指出，嘉里建设此次通过公告披露“老板入手自家顶豪”，实则为项目带来了一场“免费强曝光”——其传播效果不亚于此前胡歌夫妇实地看房、武磊夫人入围高福云境摇号等热门事件，轻松撬动市场关注度。

　　前述分析人士指出，开发商老板自留行为本身就是“活广告”。这种“身份背书”比传统营销更具说服力，尤其在顶豪客群注重私密性和圈层纯度的背景下，可以获得取得不菲的效果。

　　更深层的“自留逻辑”在其他顶豪项目中同样有所体现。据知情人士透露，上海另一个豪宅项目高福云境，虽对外公示126套房源，但实际销售125套，剩余1套被合作方华洲地产的老板提前“锁定”。该项目位于“巨富长”历史风貌区，首开25套亿元级房源秒光，客群以长三角高净值人群为主。合作方自留的核心在于抢占稀缺资源——项目所在区域近五年无新房供应，二手房年均成交不足15套，自留行为本质是对地段垄断性的资本卡位。

　　而在汤臣集团旗下的别墅社区汤臣君品，项目创始人家族更自留了12亩土地“定制”别墅。该项目位于浦东新区，容积率仅1.5，是市中心罕见的低密社区。分析人士指出，老板自留土地通过定制化设计满足家族长期居住需求，同时形成项目“圈层标杆”效应。

　　无论是出于个人资产配置考量，还是企业资金运作需要，沪上顶豪始终是房企老板的“心头好”，这类“自留动作”也逐渐成为顶豪市场中一道独特的景观。

　　嘉里建设郭孔华“自购”豪宅这一“左手倒右手”的操作，在房企中更具有典型性。顶豪项目开发周期长、资金占用大，老板自留部分房源可降低库存压力，同时通过资产增值实现隐性融资。

　　值得关注的是，老板偏爱沪上豪宅自留款，某种程度上也是上海豪宅供应收缩与政策红利叠加效应的体现。

　　同策研究院数据显示，今年1月-10月，上海3000万元以上豪宅供应2624套，同比下降超过五成。

（上海2025年1月-10月3000万元以上豪宅供需情况，图片来源：同策研究院）

　　在豪宅供应锐减的情况下，老板们的自留行为，本质是对存量优质资产的争夺。综合来看，上海于今年8月放宽限购后，顶豪市场成交回暖。据CRIC监测数据，2025年上半年，上海3000万以上新房成交1096套，成交金额同比暴涨184%。高端项目更趋市场化定价，例如保利世博天悦突破30万元/平方米备案价。

　　分析人士指出，随着上海内环内宅地供应预计持续减少，顶豪市场进入“存量博弈”阶段，也不排除老板自留行为将从“个体选择”演变为“企业战略”。

　　前述人士指出，在市场供需失衡、政策环境变化与资本避险需求影响下，顶豪资产证券化或成趋势。在香港就有部分开发商将自留房源打包发行REITs，通过租金收益实现稳定回报。上海开发商自留资产也可探索多种退出通道以盘活流动性，抵押贷款便是其中一种。