与认购时动辄过百的超高认购倍数相比，近期新上市的消费基础设施REITs打新收益明显下滑，最近的一单项目上市三日涨幅不足2%。

　　业内认为，近期REITs打新收益下滑，主要还是与二级市场交投情绪低落有关，一级打新需关注市场整体热度和产品底层资产质量。而作为热门项目类型的消费REITs，年底进入业绩冲刺期，秋冬季是其黄金季。

　　最新登陆资本市场的一只REITs项目为10月31日上市的华夏中海商业REIT。今日，华夏中海商业REIT二级市场行情窄幅震荡，最终小幅收跌0.04%。上市三日，该REITs项目的价格较发售价仅上涨了1.99%。

　　图：今年REITs上市后的表现

　　（资料来源：Choice数据，财联社整理）

　　（注：华夏中海商业REIT“上市5日涨跌幅”为上市3日的涨跌幅）

　　9月以来，新上市的REITs项目打新收益明显下降。华夏中海商业REIT上市首日的涨幅仅有3.29%，创今年REITs新项目上市首日涨幅新低。

　　打新收益的下滑与项目认购时的火爆形成鲜明对比。华夏中海商业REIT仅1天结束募集，网下认购倍数达320.5倍，创历史新高，公众认购倍数也达到361.9倍。9月上市的项目中，华夏凯德商业REIT的公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍，中金唯品会奥莱REIT分别为355.5倍、254.2倍。

　　根据YY评级的研究统计，2025年以来，REITS网下认购倍数中位数跃升至167倍，网下认购中签率中位数仅0.60%，公众认购倍数中位数高达494倍，公众认购中签率中位数仅0.20%，一级打新热度持续高涨。

　　华西证券宏观固收团队指出，REITs实际定价需考虑一二级市场的交投情绪。一级市场打新情绪越浓，投资者认购越踊跃，REITs上市首日涨幅一般越大。但二级市场交易情绪冷淡，换手率越低，新券上涨空间越小。

　　财联社此前已报道过，REITs市场下半年来持续下跌，且伴随着成交活跃度不断探底。进入10月，REITs市场日换手率一度创下一年来新低。

　　YY评级的研究认为，牛市上涨初期，打新收益率持续增加；上涨后期，打新收益厚度减少。随着二级市场行情回落，一级打新收益率逐步下滑，一级打新需关注市场整体热度和产品底层资产质量。站在打新策略的角度，上市首日卖出或为收益率最佳的打新策略。

　　另外，上述新近上市的几单REITs均为消费基础设施项目。作为去年以来业绩稳健、二级表现较好的热门项目类型，此前消费基础设施REITs上市首日普遍录得30%的涨停。

　　中金公司固收研究团队认为，目前已上市消费REITs的隐含资本化率3.4%-5.2%，估值高于一级市场（一线城市零售物业资本化率平均为5.7%），该特征与REITs流动性溢价、已上市资产稀缺性及投资者结构相关。预计伴随REITs上市资产数量的增加，一级价格或向二级靠拢，价差有望稳定在新的中枢。

　　从三季报看，华西证券宏观固收团队指出，消费设施板块年底进入业绩冲刺期，四季度涉及“双十一”、“跨年”等重要时间节点，秋冬季客单价较高往往也能创造更高的销售业绩，是消费REITs的黄金季。重点仍可关注分派率高、出租表现稳定、消费情景较好的易方达华威市场、华安百联消费、嘉实物美消费和首创奥莱。