11月4日，大兴区西红门镇6038地块以19.04亿元底价成交，竞得人为中建壹品+湖北联投联合体，成交楼面价3万元/平方米。

　　《中国经营报》记者了解到，这一成交价较中建壹品去年在该板块所拿地块楼面价低了约28%。事实上，随着该板块供地增加，区域内新房扎堆，去化难度增大，市场人士表示，此次出让价格调整显示出市场回归理性的趋势。

　　中建壹品联合体拿地

　　此次出让的地块为大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块R2二类居住用地，该宗地用地规模约2.76公顷，规划地上建筑面积约6.35万平方米，起拍价19.04亿元。

　　该地块容积率2.3，建筑高度45米（局部60米）。地块位于大兴区西红门镇，五环至六环之间，邻近规划地铁19号线二期西红门东站。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，相较于周边已上市的新建住宅项目，该地块容积率较低，具备打造高品质住宅产品的良好基础条件。

　　因项目邻近规划轨道站点，地块有明确的关于轨道一体化的要求，包括3500平方米的商业设施，需要结合轨道站点设置，以及连通地下空间，实现风雨归家路线。

　　此外，该地块位于整体组团中相对远离南五环及经开高速的位置整体环境更为优越，具备较高的开发价值。

　　在配套资源方面，该地块可充分共享西红门板块的成熟设施。商业上毗邻荟聚中心、山姆会员店等大型商业综合体；教育资源涵盖皇城根小学大兴分校（在建）及北京四中大兴分校；医疗保障则依赖于已投入使用的北京大学第一医院南院区。此外，区域内还分布有多座公园及主题乐园，共同营造出日益完善的宜居环境。

　　综合来看，张凯表示，西红门东板块未来发展很大程度上依赖于丽泽商务区和首都商务新区的建设推进。交通配套方面，预计2029年通车的19号线二期将显著提升区域连通效率，从西红门东站至两大产业核心区仅需28分钟，有望为区域注入新的发展动力。

　　地块最终由中建壹品投资发展有限公司和武汉联投置业有限公司联合体底价竞得，成交楼面价3万元/平方米。

　　区域内新盘扎堆

　　上述地块所属的西红门东板块，从2020年至今，已出让10宗宅地。

　　据了解，在2020年之前，该板块几乎无新房可售。2020年4月底，西红门镇B1-05-（2）地块被新城控股以29.4亿元价格摘得，溢价率7.38%，楼面价3.89万元/平方米，随后开发为熙红印；同一日，西红门镇B1-05-（3）地块被首开、龙湖联合体拍下，拍卖价37.4亿元，溢价率3.03%，楼面价3.9万元/平方米，随后开发为熙悦宸著。两项目均为限竞房。

　　2021年10月，华润置地+中铁置业联合体以底价68.5亿元竞得大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，项目楼面价约3.8万元/平方米，销售指导价为6.6万/平方米，随后开发为橡树湾一期。

　　2022年2月，中建三局联合北京兴创以35.7亿元底价拿下大兴西红门B2-08等地块，随后开发为御璟星城；当年9月，华润置地又联合中铁置业、北京兴创，拿下西红门6013地块，楼面价约3.6万元/平方米，销售指导价6.6万/平方米，开发为橡树湾二期。

　　2023年5月，华润置地+中铁置业联合体再次出手，以37.26亿元+1.8万平方米现房销售面积竞得6005、6007地块，楼面价约4.16万元/平方米，销售指导价6.6万元/平方米，开发为橡树湾三期；当年7月，中建玖合以54.05亿元拿下西红门6004、6006地块，成交楼面价4.16万元/平方米，随后开发为中建玖玥府。

　　2024年2月，中建壹品以58.76亿元拿下西红门6035地块，溢价率15%，成交楼面价4.15万元/平方米，随后开发为元启；当年9月，北京兴创以22.25亿元底价拿下西红门6029、6030地块，楼面价约3.38万元/平方米，该项目在拿地一年多后，于今年10月13日终于报规。

　　相较于此前出让地块的楼面价，6038地块价格已明显下降，与中建壹品去年拿地的元启项目相比，地价下降约28%，且位置更临铁，密度更低。

　　张凯表示，此次土拍结果凸显北京楼市调整期的持续，尤其是南城区域面临的价格与去化双重压力。对购房者而言，在当前市场环境下，该地块后续项目或可提供具备一定性价比的置业窗口。

　　据悉，在今年10月16日北京发布的“第八轮拟供应商品住宅用地清单”中，6038地块西侧的6037地块已豁然在列。该地块用地规模2.44公顷，规划地上建筑面积5.62万平方米，容积率2.3。

　　若6037地块后续顺利拍出，2026年西红门东板块内，将主要有中建壹品元启、北京兴创6030地块、中建壹品6038地块和6037地块四个项目竞争。

　　中建壹品在该板块的元启项目于去年8月底入市，共计1065套房源，今年进行了调规，目前网签244套，去化率23%，成交均价5.3万元/平方米。