时至今日，黄少媚出任新世界发展有限公司执行董事兼行政总裁将近一年。经历一番风雨之后的新世界发展有限公司（以下简称“新世界”），开始走上正轨。

　　近日，黄少媚与《证券日报》记者进行了一场深度交流。“在当前市场环境下，保现金流很重要。”黄少媚坦言，“美联储降息叠加香港楼市趋稳，对我们是利好信号。在这个背景下，为了稳定现金流，我们要做的就是加大销售。这也是新财年上调销售目标的驱动力。”

　　履新以来，黄少媚带领团队打了两场胜仗，一是经过与银行长达数月的谈判，拿下了882亿港元再融资，创下香港有史以来最大一桩此类贷款案；二是上半年在中国香港推出两大新盘。其中，皇都项目实现认购率超45倍且开盘售罄，还创下年初港岛区新盘呎价（每平方英尺的房屋价格）最高纪录。此外，截至今年10月底，滶晨项目合约销售额超过114亿港元，成为2025年中国香港新房市场“吸金王”。

　　打完这两场胜仗，“不仅金融机构、投资者对我们更有信心，所有同事精神面貌也焕然一新。”黄少媚称，面对行业调整，新世界将财务韧性作为关键抓手，落实“七项减债策略”。2025财年实现去杠杆、改善现金流的突破，核心经营溢利60亿港元，经营性现金流回正。

　　对内地市场信心十足

　　在黄少媚眼中，未来房地产市场是有空间的，但比拼的是品质。新世界是老牌房企，对产品力的极致追求，会与行业高质量发展同频共振，把好产品、好服务、好品质带给业主，就有望赢得更大的发展机遇。

　　对于当前的房地产市场，黄少媚明确表示，有信心。这份信心来自内地和香港两大市场的需求支撑力。她表示，当前香港经济正处于回稳上扬的关键阶段。香港楼市本身有扎实的市场需求支撑，优才计划、高才通计划正持续吸引人才流入。今年5月份以来，香港楼市不再是简单的回暖，而是整体活跃度在提升。而内地更是一个庞大的市场，尤其大湾区和长三角两个核心区域，始终保持着强劲的发展动力。

　　“城市间虽然存在分化现象，但这对我们而言不是挑战，而是更精准布局的机会，我们会确保每一步布局都贴合市场需求。”黄少媚称，内地城市更新市场潜力大，旧改需求旺盛，能提升城市空间质量与功能。近年来，新世界主要以城市更新的方式获取土地。

　　据新世界方面透露，2025财年，新世界在中国内地的总合约销售额约为140亿元，其中以大湾区为核心的南部地区贡献最为突出，占比接近52%。2026财年，新世界将重点推进深圳龙岗188项目销售；位于深圳西丽的城市更新项目也已经全面完成拆除工作，项目实施主体已拿到政府正式批复，将于2026财年推售。

　　至于开发模式，“我们通过政企合作以及引入战略合作伙伴联合开发。”黄少媚补充表示，大湾区的融合促进，让香港和内地两个市场在互相竞争中展现出各自优势，这是不同思维碰撞、求同存异的发展过程。

　　在这一发展过程中，黄少媚对内地市场“抱有十足的信心”，也有投资规划。在她看来，投资房地产，首要的是选择区域与城市。尤其在当前各个城市陆续取消限制性政策的背景下，资金会愈发向经济基础好、产业优势明显的地区集中。

　　“未来，我们会更多地投向住宅，把握好住宅这种业态的现金投入和产出的机会，实现长期和短期收益的平衡。”黄少媚如是称。

　　顺应房地产新发展模式

　　接下来，针对香港和内地两个市场怎么分配资源，又如何平衡“控负债”与“投未来”？这对黄少媚，对新世界都至关重要。

　　“顺应房地产新发展模式，以‘销售物业+经营性资产’双轮驱动为核心战略。”这是黄少媚给出的答案。她表示，一方面依托优质销售项目达成业绩目标；另一方面凭借经营性资产夯实稳健运营根基，有效平衡短期收益与长期发展。

　　在清晰的战略和明确的打法指引下，顶着压力完成再融资之后，黄少媚一直在打通新世界发展和新世界发展旗下子公司新世界中国（内地业务主体）两个主体的经营管理体系，奉行的主旨是“开源节流”，提升中间的利润。

　　在黄少媚看来，调整之后，新世界的队伍更加精干，对每个城市更有把控力，既能灵活地去处理存量，也能灵活地去创造增量。比如针对销售，“如果香港市场行情好，我们就发力香港业务，加速资金回笼；如果深圳市场好，那我们就聚焦深圳市场（变现）。”

　　言语之间，黄少媚对现金流的重视，可见一斑。但对于新世界而言，旗下商业品牌K11，既是靠收租创造现金流的稳定器，又是在同质化竞争激烈的商业环境中需要重资产运营的价值壁垒。

　　“文化商业是K11区别于其他商业体的核心竞争力，它走在了所有商场的同质化竞争前沿。无论是高端还是年轻化项目，K11都会继续强化其文化内核，将文化IP转化为沉浸式体验空间，增强与消费者的连接。”黄少媚表示。

　　今年4月份，深圳K11 ECOAST开业；国庆前夕，广州第二座K11——汉溪K11启幕，开业仅一周便累计吸引客流接近70万人次。接下来，上海K11 ELYSEA、杭州K11等项目会陆续亮相，持续丰富商业布局。上海ELYSEA已宣布爱马仕为项目写字楼意向客户，杭州望江新城综合体写字楼以及商业街已经逐步交付，项目二期已经封顶，综合体内的杭州K11预计于2027年第四季度逐步开业。

　　从黄少媚接任以来对商业地产业务的管理态度来看，文化艺术仍旧是新世界旗下K11的内核。比如，今年上海淮海路的K11购物艺术中心举办了“久仰了苏东坡”沉浸式展览。

　　不过，黄少媚对其运营核心逻辑有着更为理性的认识，即“经营商场做艺术展，不一定是为了销售，更重要的是让商场拥有文化的基因，这个基因会帮助我们的品牌脱颖而出。但回到商业的本质，我们还是要赚钱的。”她表示，开源节流之后，K11走上了比较好的道路，租金和净利润越来越高，在行业内表现优异。

　　至于新世界旗下商业地产会不会尝试走轻资产化的路径？黄少媚直言，“目前，我们尚未将轻资产作为近期发展重点，但将持续评估其可行性。新世界的发展策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市场而导致资源分散。如有相关计划，我们必会在团队与策略准备周全后审慎推进。”

　　回望过去这一财年，在“销售物业+经营性资产”双轮驱动之下，新世界展现出在行业转型期的坚守与韧性，依托香港和内地市场的业绩表现，逐步克服了减债、回笼现金以及再融资的困难。对新财年的工作安排，黄少媚是积极且明晰的，“我们将继续聚焦主业，改善现金流，坚持做好债务管控，精简成本开支，优化营运效率及管治能力。”