11月，广州进入豪宅大展身手的时间。近期保利玥玺湾、保利翡翠甲第等新豪宅亮相入市的消息传来，销售热度高引起关注。保利玥玺湾更以首开销售106亿元的成绩，成为“开盘当日破百亿”的现象级项目。与今年前三季度千万豪宅成交数据明显下滑的状态不同，近期亮相和即将亮相的新项目正拉高市场热度。今年的广州豪宅市场还能延续前几年走出的独立行情吗？业内人士表示，四季度成为关键。
保利玥玺湾成为新一代豪宅的标杆项目。
重磅新盘亮相四季度豪宅市场热度明显升温
克而瑞的统计数据显示，今年截至10月15日，广州一手市场千万豪宅共网签2530套，同比去年同期（3395套）减少了25%。不过，近日，随着保利·翡丽甲第发出开盘周成交22.9亿元，网签已过百套的消息，保利玥玺湾首开销售106亿元，均价达到每平方米17万元，引起关注热潮，相比前三季度的状态，四季度广州豪宅市场热度明显升温。后续还有香江1号、益云岭南1号等新项目值得期待。
对于目前广州豪宅市场的行情，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，现在其实是一个去伪存真，回归纯粹的过程。前几年，由于中心区宅地供应相对较少，中心区出来一个项目就打造成千万级的豪宅产品。而近两年，中心区项目不断增加，面对市场的调整，产品定位更加务实，大平层产品的供应是明显减少的。相比整体供应量的减少，豪宅定位的大平层产品减少更加明显。在豪宅产品的打造上，回归到要根据地段、景观资源的稀缺性等条件来决定。
从数据来看，截至10月，今年千万级物业的成交总量下降，如果以中心四区144m²以上的大平层豪宅来看，截至10月15日全市新增供应1281套，成交1223套，供求比为1.01，而2022-2024年的供求比则依次为2.20、1.37和1.11，供求比的变化，也说明了豪宅市场从粗放增长到精雕细琢的回归。从时间线来看，2021年全国房地产市场进入调整期之后，广州豪宅市场就开始走出独立行情，千万级产品成交量节节走高，并在2023年（5191套）和2024年（4834套）达到历史最高点，在经过连续几年的爆发性行情之后，豪宅市场同样需要有一个重新积累和沉淀的过程。
不过，随着豪宅新规产品的推出，依然带动了市场的整体热度。除了新上市项目，持销项目也表示近期感受到回温。凯旋新世界的相关负责人表示，近期，无论一手二手都有明显的去化，下筹回来谈价的客户也不少，一方面是市场上的豪宅新品面市，刺激了一批顶豪买家出来看房，另一方面也基于此前的降息等全球经济周期变化以及价格回调到位，让部分买家觉得是好价格入手好货的时机，催生了一波置业热度。
凯旋新世界来自区域置换的客户增加。
合富辉煌广州公司副总经理麦婉君则表示，由于地段地价、新规产品等因素，保利玥玺湾项目成为广州新一代顶豪的标杆性项目，在项目没出来前，产品如何打造、如何定价，市场接受度如何都成为市场的关注点，也让不少豪宅买家观望，希望对比了解后再做出置业决策。随着项目的开放和首开，有了价格比较，市场判断也变得明晰，其他项目也会根据市场反应来调整营销策略，好产品依然有足够的购买力支撑，这也将会带动四季度市场的整体活力。
豪宅产品也在迭代，图为保利·翡丽甲第样板房效果图。
产品迭代豪宅焕新需求明显增加
从这一轮豪宅买家的特点来看，麦婉君表示，今年有一个显著的现象是，珠江新城二手价格的调整更加明显，说明豪宅买家置换和更新手头住房的趋势更加明显。从今年豪宅项目的销售来看，主要出手的买家以实业、传统行业的老板、企业主为主，还有一些手头有多套房产进行整理以后置换新产品的。让豪宅买家出手的因素，一是部分项目价格调整到位，价格足够吸引；二是新产品带来足够舒适的居住体验；三是能够看到未来价格成长的空间。
随着新规产品的上市，豪宅市场也面临着产品的迭代，在市场整体调整的情况下，豪宅置换需求明显增长。凯旋新世界的相关负责人表示，项目今年的买家有八成是来自珠江新城的置换客，有业主是卖掉珠江新城其他物业入手项目的，以实现在珠江新城内向更高阶产品的置换。
虽然理财市场上，有更多表现不错的产品选择，不过，豪宅依然是当下资产保值增值的重要配置选择之一。比如，珠江新城的物业虽然现在也面临价格调整，但回归到过去10年这样一个周期去看的话，珠江新城的房价依然是跑赢整个广州大市的。
对于豪宅市场的走势，肖文晓认为，当前，整个住房市场进入到了一个快速产品迭代的时期，豪宅市场也是如此。怎样的产品才能继续跑赢市场5年甚至10年，开发企业也在不停探索，不同的买家理解也不同，市场的选择也会变得更加多元化。
值得关注的是，和其他城市相比，广州顶豪的供应量其实是相对少的，但在新一轮好房子的建设背景下，广州也在有意识地增加市中心的优质地块。从供应来看，以往金融城、琶洲等地，几乎没有什么新的住宅用地推出，但随着市场调整，规划也相应调整，近期琶洲、金融城，甚至珠江新城都有新的宅地推出。因此，未来广州顶豪项目应该是一个陆续有来，梅花间竹的节奏，新派豪宅项目仍会不断入市。
