从盘活到增效
公募REITs为资本市场引来“活水”
中国基金报记者李树超王思文
在中国经济发展新格局中，公募REITs正从金融创新工具逐步成长为推动基础设施建设与经济高质量发展的重要力量。
近日，国家发展改革委表示，已累计向证监会推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元。
业内人士表示，公募REITs在盘活资产、优化财务、提升运营效率等方面作用显著。行业期待更多资产类型扩容、长期资金入市、市场流通性进一步提升，推动REITs市场高质量发展。
盘活资产、优化结构、提升效率
为现代化基础设施体系注入活力
公募REITs的战略作用，在于盘活海量存量资产，打通投融资循环的“任督二脉”，为新增万亿元投资提供可持续路径。
财通资管投资经理付磊对记者表示，长期以来，基础设施项目因投资规模大、资金回收周期长、退出渠道有限，社会资本参与的积极性不高。而市场是资源配置的最有效手段之一，公募REITs二级市场的发展完善为一级市场提供了定价基准，有利于吸引包括民营企业在内的各方社会资本挖掘潜在的基础设施建设需求，从而起到引导资源有效配置的效果。
中航基金不动产投资部指出，基础设施证券投资基金构建了“投资-运营-退出-再投资”的良性循环，回收资金可用于新建或改扩建项目，引导资本流向国家重大战略领域，为实现“十五五”规划强基增效战略目标创造良好的投融资基础。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿补充道，这种“盘活存量-回收资金-再投资”的模式，有效降低了杠杆率，为万亿级新投资提供了可持续的路径。
在优化财务结构与推动普惠金融方面，公募REITs同样发挥着不可替代的作用。
中金基金相关负责人介绍，公募REITs能改善企业的资产负债表，有助于缓解原始权益人债务融资方面的压力。
博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，REITs不仅拓宽了社会资本投资渠道，更通过扩募提升了资产分散性，降低了集中性风险。REITs作为权益类工具，在有效盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道、增强资本市场服务实体经济质效方面发挥着重要作用。
红土创新基金也提到，政策层面积极支持民间投资项目发行REITs，简化扩募申报流程、支持跨区域整合资产，引导公募基础设施REITs市场健康发展并快速扩容，各方参与积极性显著提升。
更关键的是，公募REITs以市场化机制倒逼基础设施提升运营效率，要求管理方从“重建设”转向“重运营”，为高质量发展注入内生动力。
付磊表示，公募REITs需要进行严格的信息披露，经营质量需要受市场广大投资人检验，通过公募REITs可以促进运营机构提升运营效率。
中金基金相关负责人进一步分析，公募REITs通过价格发现与治理优化，推动基础设施运营效率的提升。二级市场持续交易形成公开透明的“资产价格锚”，会促进基础设施项目提升现金流、降低运维成本。而扩募可以打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级。更重要的是可以促使更多的原始权益人形成“以终为始”投资经营思路，按照REITs所需标准投资建设、收购资产。
万亿强调，这种“价值与资产运营效益挂钩”的机制，可驱动基础设施领域向精细化、专业化转型，倒逼运营效率提升，推动高质量发展。
更多资产类型扩容、长期资金入市等值得期待
业内人士表示，未来公募REITs市场将进一步扩容，流通性提升值得期待。
红土创新基金认为，“十五五”期间，金融强国建设的目标以及促进地方打通新旧动能转化需求强烈，公募REITs作为资本市场盘活存量资产的有效金融工具，可进一步扩容底层资产，更好地融入发展大局，助力金融强国建设。
刘玄表示，从海外市场发展经验来看，随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，资产类型将更为丰富，经营稳定可控、分红收益预期稳定、运营韧性较强的资产更易受到投资者青睐。
在长期资金方面，付磊表示，财政部发布的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，将公募REITs纳入投资范围。公募REITs的风险收益特征适合长期配置，期待后续以社保资金、养老金、企业年金为代表的长期资金可以入市。
另外，付磊认为，目前公募REITs的投资人结构以保险资金等机构配置型资金为主，日常交易换手率较低，后续可进一步考虑扩大投资人群体，适当扩大偏交易型投资人占比，提升市场流动性。
此外，中金基金相关负责人建议，一是逐步放开投资机构（包括Pre-REITs基金）作为扩募或首发环节的原始权益人，将“资产收购、孵化、运营及增值”推动资产注入REITs。二是优化扩募审核程序，特别是对原始权益人、资产类型等均未变化的扩募项目，在相关条件达到首发资产标准的情况下，简化审核程序，提升扩募效率，降低扩募战线长导致的不确定性。三是建议继续与财税部门保持积极沟通，出台或明确相关支持政策，如适度扩大REITs试点税收政策在前端资产重组环节的使用范围等。
随着公募REITs常态化发行的推进，未来，公募REITs市场扩容扩募扩生态的步伐将逐步加速，市场规模有望进一步扩大，投资人群体将越发多元，带动市场流动性进一步提升。
万亿认为，预计未来2年，中国公募REITs的发行数量、规模将稳定增长，多层次REITs市场将逐步建立。随着行业类别提升、投资者逐渐丰富、新发和扩募逐步常态化，以及二级市场价格涨幅进一步扩大，公募REITs将成为重要的投资工具，吸引越来越多的投资者关注。
刘玄表示，长期而言，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国资国土、税收、会计处理等配套政策，将为REITs市场扩面提质提供长期动力。
公募REITs“硬价值”凸显
中国基金报记者方丽
市场震荡调整之下，部分公募REITs现金流逐步恢复、估值获得一定修复空间，配置价值持续凸显。受访机构表示，投资者需关注底层资产质量与长期分红逻辑，结合自身风险偏好合理布局。
部分公募REITs已具较高配置价值
多家机构表示，目前部分公募REITs已具备配置价值。
“从宏观流动性、政策端、资产端和资金端等角度观察，目前部分公募REITs已然具备较高配置价值，投资人可根据自身的投资目标做好分散配置与再平衡。”财通资管投资经理付磊表示。
红土创新基金指出，从当前点位来看，REITs产品具备长期配置价值：一方面，现金流的逐步恢复为公募REITs提供了坚实支撑，底层资产的盈利能力正在改善，未来分红能力有望提升，为新投资者带来获取稳定现金流回报的机会；另一方面，当前价格相对其内在价值可能存在一定低估，具有估值向上修复的潜力，投资者有望在分享资产增值收益的同时，获得长期稳定的分红回报。
“在基本面未有明显变化条件下，对于已经持有优质基础设施REITs资产的投资者，我们建议长期持有。在当前点位，随着部分基础设施REITs二级市场价格回落，净现金流分派率已有较大幅度的提升，可择机配置。”红土创新基金表示。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示，当前点位是具备长期配置价值的。市场经历回调，部分项目在估值泡沫被挤出后出现了明显反弹，当前估值或处于相对均衡的水平，部分项目具备短期交易价值。但需要结合项目基本面、所处行业、投资者结构、市场风险偏好等因素综合考虑。部分项目具备3～5年的较高分红回报与估值修复潜力，值得长期持有，建议保持积极关注。
博时基金REITs业务营运总监刘玄介绍，公募REITs价值回归要落实在宏观经济的恢复预期以及基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上。由于底层基础设施资产属性存在差异，对于不同资产类型、不同行业的公募REITs关注要点也不尽相同，但主要的投资逻辑基本相同，包括但不限于资产基本面经营的稳定性、行业发展的可持续性、区域市场的竞争性、资产估值的合理性、可供分配预测的可实现性，以及基金分红、信息披露、投资人沟通等状况。
看重资产内在价值
当前，行业分化依然明显，机构建议投资者结合自身需求，重点关注稳健防御型、政策支持型及运营改善型三类REITs资产。
红土创新基金表示，在市场震荡、行业分化的背景下，投资者关注公募基础设施REITs资产，应结合宏观经济环境、政策导向、行业基本面及资产特性，重点关注三个方向：与民生需求高度相关、现金流稳定的基础设施REITs，受益于政策大力支持和长期发展规划的新基建REITs，运营效率持续改善、现金流逐步恢复、估值具备修复空间、资产具备升级潜力的传统基础设施REITs。
万亿认为，当前时点，投资者或可重点关注两类REITs资产：一是稳健防御型，追求确定现金流，如收费公路、清洁能源（风电/光伏）等经营权或保租房、数据中心以及关联租户占比较高的仓储物流等产权型项目；另一类是周期成长型，可谨慎布局被错杀的仓储物流、产业园区或经营情况持续改善的消费基础设施等资产。“综上来看，核心思路是从‘博市场反弹’转向‘重资产内在价值’，关键在于甄别具体项目的资产质量、估值合理性和运营方能力。”
“首先，互联网数据中心（IDC）和质量较好的消费类资产将持续受到市场欢迎。提振消费是国家的长期目标，优秀的商管团队会给资产带来稳定增长的现金流回报，目前看这两个赛道都在持续扩容，可重点关注。”先锋瑞驰相关人士表示。
盈米东方金匠投顾团队认为，在当前震荡市场环境中，投资者可重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的REITs资产，比如消费基础设施、保障性租赁房、市政环保等，这些板块利率敏感度低、出租率稳定，具有类似债券的防御特性，即使在2025年4月关税冲击期间，这些REITs仍能逆势上涨。此外，新型基础设施，如数据中心REITs受益于数字化转型及政策支持，也存在布局机会。
华安基金不动产投资管理部提醒，参与REITs投资，投资者应当结合自身的实际目标、收益风险偏好，选择合适的行业板块。对于追求稳健分红收益的投资者而言，在当前环境下，具备防御属性的行业板块更值得关注，如保障性租赁住房、匹配民生刚需的消费基础设施，以及一些政策属性较强的经营收益权类项目；如果投资者在某些行业领域的投研能力较强，可以在市场化程度更高、弹性空间更大的项目上加大配置力度，追求更高的分红收益以及可能的资本增值收益。
公募REITs市场情绪有望修复
中国基金报记者陆慧婧张玲
下半年以来，公募REITs二级市场持续震荡下行。中证REITs全收益指数相比年中高点下跌超6%。同时，公募REITs打新收益也大幅下降，部分产品甚至出现破发。
多位业内人士表示，近期REITs市场调整是受到投资者止盈、分派率下降、资本市场风险偏好回升等多重因素影响。展望未来，在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs回调后估值趋于合理，长期配置价值开始显现。
自年中高点回调超6%
在上半年强势上涨之后，下半年公募REITs市场开始震荡回落。Wind数据显示，截至11月14日，中证REITs全收益指数报收于1050.45点，相比今年6月23日1124.91点的高点下跌6.62%。
上半年涨幅居前的产业园、保租房类REITs产品抛压较重。据Wind数据统计，截至11月14日，华泰南京建邺REIT、易方达广开产园REIT自6月23日高点回调幅度超过20%，此外，中金重庆两江REIT、广发成都高投产业园REIT、中信建投明阳智能新能源REIT等23只产品自高点回调也超过10%。
对于公募REITs市场三季度以来的震荡下挫，华安基金不动产投资管理部认为原因主要来自三个方面：第一，上半年累计了一定涨幅，一些投资者选择“止盈”退出；第二，部分产品的二级分派率甚至不足3%，与债券类产品的利差收窄，配置吸引力下降；第三，A股强势上涨，进一步导致部分资金从REITs流入股票市场。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿提到了REITs市场短期供需结构失衡的影响。“在市场供给端快速扩容时，增量资金未能同步跟进，加之部分投资者的短期博弈行为，产生了阶段性的流动性压力，放大了市场的下行幅度。”
不过，业内对REITs市场后继走势依然持乐观预期。财通资管投资经理付磊认为，下半年公募REITs全收益指数的走势属于快速上涨后的回调休整。“公募REITs作为一种现金流资产，和低波红利等资产具备一定相似性。而支撑红利资产配置价值的核心逻辑并未发生逆转，随着四季度配置窗口期的临近，公募REITs有望与红利资产走势形成共振修复。”付磊说。
市场情绪逐渐修复
近期，公募REITs打新收益出现下滑，有产品上市后跌破发行价。受访机构和人士认为，在政策的持续推动下，后续公募REITs市场情绪有望修复，建议投资者积极把握机会。
中航基金不动产投资部表示，REITs打新收益下滑或破发，标志着市场正进入价值回归的理性阶段。
万亿认为，政策推动是市场情绪回暖的重要条件，而市场交投情绪或者走势出现变化甚至彻底逆转，关键仍在于宏观经济环境的持续恢复与底层资产经营情况的实质性改善。
万亿指出，一级市场上，投资者需从“无差别申购”转向“精挑细选”，重点考察资产的区位质量、运营稳定性及发行估值的合理性，估值安全垫尤为关键。二级市场上，当前部分低估值且运营情况具有韧性的项目为投资者长期配置提供了良机。可重点关注两类资产，一是经营稳健、股息率具备极高吸引力的防御型资产；二是所属赛道前景广阔但被短期“错杀”的成长型资产。
付磊表示，一级市场上，建议关注新发REITs的经营情况与一、二级同行业REITs产品的估值安全垫，避免盲目参与；二级市场上，岁末年初是机构配置的窗口期，建议投资者加大对包括公募REITs在内的红利类资产的关注度。
长线资金有望持续涌入
受访机构和人士认为，价格调整，使部分优质REITs的分红收益率提升。后续随着公募REITs估值与流动性逐步修复，保险、养老金等更多长线资金有望入场。
“从公募REITs过往4年的发展情况看，其作为一种特殊的权益性产品，独立大类资产的配置价值逐渐明晰。”中金基金相关负责人称，在低利率、“资产荒”格局未明显改变的情况下，REITs可供分配金额虽受基本面影响有所波动，但整体表现仍较为稳健，具备较好的配置价值，对于资金期限较长且较大比例投资于类固收资产的保险资金有较大吸引力。
盈米东方金匠投顾团队表示，REITs市场虽有回调，但底层资产产生的现金流相对稳定，这使得分派率被动走高。在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs产品拥有4%至6%甚至更高的现金分派率，为追求稳定收益的保险资金带来了明确的配置机遇。此外，公募REITs的强制分红机制、10~30年长久期、与股债市场相关性低、抗通胀等特性，也更为契合长线资金的核心投资需求。
从认购数据来看，险资对公募REITs比较认可。2025年以来，险资在REITs发行中的平均配售份额占比达到7.13%，较2024年的4.06%提升了3个百分点。部分新发行的数据中心、仓储物流REITs，险资的配售比例甚至超过15%。
该投顾团队认为，未来1~2年，在政策驱动下，公募REITs市场规模有望实现突破，底层资产有望从传统基建扩大至铁路、港口、市场化租赁住房、文化旅游、养老设施等民生消费领域。同时，随着估值与流动性逐步修复，保险、养老金等长线资金和民间资本有望入场，市场交易活跃度将得到提升。
