2025年以来，国内经济回暖带动居民消费信心增强、消费支出扩容，全国零售市场在政策扶持与内生修复双轮驱动下稳步复苏，直接推动消费基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）底层资产业绩显著提升，使其成为年内资本市场表现最亮眼的板块之一。

　　11月12日，由观点机构主办的“2025观点商业年会”在上海开幕。会上，根据观点指数发布的报告，2025年内消费REITs表现亮眼，目前已上市12只消费基础设施REITs，总市值达418.65亿元；主要受益于消费复苏、优质资产稀缺性以及专业运营带来的资产增值，前五名消费基础设施REITs的涨幅均超37%。

　　F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧表示，REITs市场是“绝对的蓝海市场”，且有望成为未来房地产行业的转型方向，但“当前这一转型路径尚不够清晰”。他建议相关企业放宽视野，参考日本、新加坡等海外成熟REITs市场的经验，“通过创新思维找准自身定位，激活企业创新型金融模式”。

　　消费基础设施REITs资产扩容提速

　　2025年，消费REITs赛道持续升温。年内，易方达华威农贸市场REIT、中金中国绿发商业REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT、华夏凯德商业REIT、华夏中海商业REIT五只消费基础设施REITs先后完成上市，截至目前已有12只上市的消费基础设施REITs。从发展趋势来看，资产多元化特征也愈发明显：底层资产类型从传统的核心商圈购物中心扩展到奥特莱斯，REIT发行方则从内资扩展到外资，资产覆盖范围与结构日趋完善。

　　财务运营数据显示，2025年消费REITs核心指标持续维持高位并稳步提升，出租率、收缴率及利润率呈现“稳中有升”态势。对比数据显示，2024年该类REITs平均出租率97.68%、收缴率99.45%、EBITDA利润率62.59%；2025三季度，该类REITs平均出租率97.20%、收缴率99.65%、利润率66.61%，运营韧性持续增强。

　　高出租率主要依赖于优质底层资产项目的支撑。例如：三季报显示，华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城收缴率达100%，出租率维持在98.73%的高位，租金单价水平提升至430.07元/平米/月，环比增长2.8%。

　　业绩向好也直接反映在二级市场表现上。2025年，消费类REITs年内平均涨幅远超其他类型REITs，新上市产品涨幅尤为突出。据观点指数报告，12只已上市消费REITs当中，易方达华威市场REIT年内涨幅最高，达71.36%；其次，嘉实物美消费REIT年内涨幅达到41.06%、华夏大悦城商业REIT年内涨幅为35.18%。此外，中金印力消费REIT、华夏首创奥莱REIT年内涨幅均超过30%。

　　净利润方面，华夏首创奥莱REIT、易方达华威市场REIT分别实现3814.68万元和2019.5万元，领先同类产品；年化现金流分派率方面，8支消费基础设施REITs的平均分派率为4.42%，其中易方达华威市场REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT均达到4.0%或以上。

　　从细分资产类型看，以购物中心为核心资产的消费REITs盈利能力较强。例如，截至2025年三季度末，华夏华润商业REITs与中金印力消费REIT分别实现营收5.64亿元和2.54亿元，稳居同类产品前列；奥特莱斯则凭借“名品+折扣+体验”的独特模式构建竞争壁垒，例如，截至今年三季度末，华夏首创奥莱REIT实现营收1.81亿元，净利润4837.27万元。

　　“在政策支持和市场整体向好的背景下，未来同类型资产之间的表现差距将主要取决于运营能力。”观点指数分析指出，为实现长期高质量发展，多数消费REITs已着手优化品牌组合、改造底层资产，以提升客流与销售额，此外具备强运营能力的管理人旗下的REITs有望获得更高的估值溢价。例如，2025上半年，成都大悦城就引入29家不同层级的知名首店，覆盖零售、餐饮、体验等多元业态，有效提升资产吸引力。

　　值得关注的是，目前“扩募”已成为消费基础设施REITs规模增长的新引擎。政策层面，国家发展改革委在今年9月份发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（下称“782号文”），将基础设施REITs扩募门槛从“上市满12个月”缩短至“上市满6个月”，并允许跨行业资产混装，为扩募提供政策支撑。

　　2025年9月30日，华夏基金管理有限公司发布公告，拟为华夏华润商业REIT提交“产品变更暨扩募份额上市申请”，计划通过扩募新购入苏州昆山万象汇项目。得益于政策放宽，该REIT有望于年内完成扩募，为行业提供可复制的扩募实践经验。

　　REITs破解“投融管退”难题

　　11月12日，在2025观点商业年会上，多位行业资深人士围绕REITs在中国的发展路径展开深入探讨，贡献了诸多真知灼见。

　　印力集团执行总裁兼上海城市商业公司董事长姚海波表示，不动产的本质是为城市创造有温度的空间，为消费者提供有价值的体验，也为投资者带来可预期的回报：“REITs不是一个终点，而是一个行业走向成熟的起点，必须要求我们用更专业的能力、更开放的思维、更长期的视角去经营每一个资产。”姚海波强调。

　　F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓鸥直言，REITs市场是绝对的蓝海市场，但当前国内房地产行业仍面临困局，“REITs市场尚处在萌芽阶段。”

　　目前国内发了76单公募REITs，超过了新加坡加香港2个市场REITs的总数量，但中国REITs资本市场规模才2000多亿人民币，全球的REITs市场则是2万亿美元，“对比之下，中国REITs市场体量仍较小，未来有望进入高速发展阶段，是不容忽视的新兴市场。”

　　陈晓欧坦言，REITs或为未来房地产市场的重要出路，但目前这一方向尚不够清晰。他建议相关企业放宽视野，不必局限于国内市场，可多关注日本、新加坡等海外活跃REITs市场，“通过创新思考找准自身定位，激活企业创新型金融模式”。

　　从机制层面分析，中金基金副总经理、董事总经理李耀光分析指出，REITs可借助二级证券市场的流动性，为投资人提供灵活退出渠道。投资人想退出时，可通过证券买卖实现，无需依赖资产盘活方；资产运营机构也无需担心业主变更，能专注做好资产管理。

　　“这种模式既解决了中国不动产投资端缺乏长期资金的问题，也为原资产投资方提供了退出路径。”李耀光解释说，对发行企业而言，REITs募集资金无需偿还，相当于为项目引入新股东；有了REITs这一退出手段，企业“投融管”模式也可能发生变革。

　　李耀光进一步表示，REITs可能会带来“以退定投”“以退定管”。企业可按照REITs标准投资建设或收购资产，将管理提升与资产盘活的循环思路融入价值链与生态链，“实现新阶段新时代的房地产新模式发展，本质上就是实现‘投融管退’良性闭环，而不是债务驱动模式”。