近日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》）发布，商业不动产REITs启动试点。《公告》明确，在商业不动产REITs基金注册与运营管理要求以及基金管理人和专业机构责任等方面，相关事宜参照现有基础设施REITs指引执行。历时近五年，基础设施REITs已发展成上市数量超70只、规模超2000亿元的资产群体，示范性和规模性在不断增强，市场容量持续提升，投资者群体日益成熟。这些发展经验，有望为商业不动产REITs试点带来有益借鉴。

　　根据Wind统计，截至12月1日，全市场已上市的基础设施REITs产品数量为77只，加上已申报和在受理途中的其他产品在内，整体数量则超过90只。这些产品出自26家基金管理人，既有华夏基金、易方达基金、南方基金、博时基金等头部管理人，也有中金基金、中航基金、红土创新基金等具有REITs特色的管理人。

　　自基础设施REITs展开试点后，初期上市运作的是仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等资产，此后逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域的资产。从资产分类看，基础设施REITs的发行已涵盖12大行业52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型实现了首单发行上市。近期上报的东方红隧道股份智能运维高速REIT是国内首单隧道REITs，基金管理人为上海东方证券资产管理有限公司，目前已获上交所受理。

　　二级市场表现方面，上述77只基础设施REITs发行规模超过2000亿元，总市值接近2200亿元。上市至今，这77只产品的平均收益率为26.14%，嘉实物美消费REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT等3只产品的累计收益率甚至超过80%。

　　分阶段看，基础设施REITs上市后，于2023年出现了行情分化，派息确定性更高的资产受到资金追捧，涨幅也比较高。相对于确定性资产，成长型资产在价格上有一定折价，派息率能够得到明显体现。2024年至今，中证REITs全收益指数实现了超20%的涨幅。仅在今年内，华夏大悦城商业REIT等多只产品的累计涨幅就超过了30%。随着基础设施REITs逐步发展，其在配置层面受欢迎的程度也在持续提升。数据显示，截至三季度末，中金安徽交控REIT和华夏北京保障房REIT成为FOF重仓品种，FOF持有两只REIT的份额约为26.34万份。

　　市场人士表示，基础设施REITs的上涨主要是由基本面和估值共同驱动。目前，REITs市场规模在2000亿元出头，相比之下资金需求的体量会更大。在近5年发展过程中，基础设施REITs持续受到政策支持，特别是在2024年会计政策4号指引(《监管规则适用指引——会计类第4号》)发布后，REITs资产出现一波上涨行情。此外，从2021年至今，十年期国债单边大幅下行，无风险利率的持续下行也推动了REITs的整体动能提升。

　　中信建投证券近期发布的REITs 2026年投资策略报告显示，今年三季度基础设施REITs的市场业态及业绩分化持续，强运营、抗周期等资产仍然稳中有升，部分市场化竞争激烈的赛道仍面临挑战。中短期内，市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛。展望2026年，政策红利蓄势待发，基于今年的政策节奏来考虑，预计年底前存在较大的逆周期调节空间。

　　展望未来，有市场人士认为，基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型，同时还会在多部门协调下优化申报推荐程序，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，更多符合条件的项目得以发行上市，将更好地推动REITs支持实体经济的发展。

　　“这些经验，有望为商业不动产REITs试点带来有益借鉴”，上述市场人士表示，商业不动产REITs试点是继基础设施REITs历经五年探索后，资本市场服务实体经济的又一重要举措，将为庞大的商业不动产存量资产提供盘活渠道，助力构建房地产发展新模式，进一步完善多层次资本市场的投融资体系。