中指研究院发布的最新报告显示，据测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。其中，新增城镇人口带来的住房需求继续支撑市场，改善性住房需求逐渐成为核心引擎，拆迁改造需求预计保持一定规模。

　　对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%—80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7亿—8亿平方米。

　　报告指出，从住房需求构成来看，一是新增城镇人口带来的住房需求，假设五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平方米。二是生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累计增加2.1平方米计算，“十五五”末我国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平方米，带动住房需求增量20.3亿平方米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。三是拆迁改造带来的住房需求，预计未来五年拆改需求约13.4亿平方米。

　　展望未来五年，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，尽管新房市场总量峰值已过，但全国每年新增城镇人口规模仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市市场仍具潜力。同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。总体来看，刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧。

　　曹晶晶指出，值得关注的是，2025年新房销售规模已降至中枢水平，但当前住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导。相比刚需购房者，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景影响。短期房地产销售量价仍有一定压力，而随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期房地产有望逐步走出低迷阶段。

　　校对： 祝甜婷