新华财经上海12月18日电（记者杨溢仁）2025年，在基础设施REITs常态化发行的大背景下，保租房REITs作为民生属性与金融属性兼具的重要品种，经历了规模扩容与行情起伏的双重考验，正逐步成为资本市场关注的核心赛道之一。

　　展望2026年，保租房REITs板块能否延续高速扩容态势？机构看多心态会否扭转？各机构投资布局应关注哪类标的？

　　行情先扬后抑

　　2025年，我国保租房REITs市场在一级发行端延续了扩容态势，二级市场则呈现出了显著的“先扬后抑”特征，整体展现出强韧性与阶段性波动并存的特点。

　　就一级市场来看，新发行与扩募形成了双轮驱动格局，市场规模持续攀升。有公开数据显示，截至2025年中期，上市保租房REITs数量增至8只，发行总规模达130.93亿元，总市值接近200亿元。全年来看，2025年保租房REITs新增上市项目2单，同时扩募进程加速推进，华夏北京保障房REIT于6月25日完成扩募份额上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT等多只产品也已提出扩募计划并推进相关流程。

　　值得一提的是，2025年保租房REITs的一级市场发行延续了火爆态势，优质项目受到市场激烈竞购，部分项目的认购比例降至0.3%至0.5%的水平，中签率显著走低。

　　二级市场方面，全年行情呈现出了“先涨后跌”的显著特征。2025上半年，受益于低利率环境下稳定分红资产的稀缺性，以及REITs会计处理规则优化带来的机构配置需求提升，市场供不应求情况加剧，板块涨幅显著领先。

　　“截至2025年的年中高点，保租房REITs板块的涨幅一度达到了24.7%，其中已上市8只产品2025年以来的平均涨幅约达20%，远超REITs市场整体水平。”一位保险机构投资人告诉记者，“然而进入下半年，市场环境发生转变，A股主要指数回升带动市场风险偏好提升，资金开始向高弹性资产分流，同时债市调整压缩利差，保租房REITs现金分派率的吸引力减弱，叠加多只项目解禁带来的抛售压力显现，保租房板块出现明显回调。截至11月末，保租房REITs板块的全年涨幅已收窄至13.0%。”

　　市场心态积极

　　尽管保租房REITs的涨幅有所收窄，但这无碍投资机构认可其长期配置价值，同时关注短期市场波动带来的机遇与风险。

　　可以看到，今年以来，保租房REITs市场呈现出了三大发展特征。

　　其一，是“首发+扩募”双轮驱动的格局正式形成。2025年不仅有新的保租房REITs项目顺利上市，扩募也成为了市场规模增长的重要引擎。例如，华夏基金华润有巢REIT创新引入了“向原持有人配售”的方式，进一步完善了扩募制度设计，优先保障现有持有人权益。其二，是底层资产运营稳健，抗周期属性显著。2025年三季度，已上市的8只保租房REITs的底层项目出租率普遍超过95%（部分项目接近满租），中期收入均超2000万元，现金流分派率表现优秀。

　　另据华泰证券统计，2025年第二季度，各保租房REITs项目的平均单位月租金同比实现了1.6%的正增长，优于行业（百城第二季度住宅租赁指数同比均值为-3.5%）5.1个百分点，整体出租率也保持在96%左右的高位。

　　需指出，支撑保租房REITs表现的核心关键，在于国内庞大的市场需求基本盘。

　　清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布的报告显示，我国租赁人口已达2.6亿，其中新市民、青年人租房群体接近2亿人；仲量联行的报告亦指出，受晚婚晚育与家庭小型化（户均人口降至2.62人）趋势影响，部分群体租房时长超10年，刚性需求为保租房REITs长期盈利提供了稳定支撑。

　　其三，是板块内部分化加剧，优质资产溢价明显。在2025下半年的板块回调过程中，不同项目表现差异显著，区位优越、运营能力突出的项目抗跌性更强，而部分资产质地一般的项目跌幅较大，市场对优质资产的筛选效应愈发明显。

　　住房租赁产业研究院（ICCRA）院长赵然表示，保租房REITs连接保障性住房体系与资本市场，是落实“住有所居”目标的关键金融工具，随着政策持续完善与市场扩容提质，其长期配置价值将进一步凸显。当然，短期内各机构仍需关注市场偏好变化与底层资产分化带来的投资风险。

　　来自ICCRA的统计数据显示，目前8只保租房公募REITs的平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%至160.9%，分派能力与运营预判能力持续增强，其长期配置价值不言而喻。

　　规模有望扩容

　　展望2026年，保租房REITs市场有望在政策红利的加持下实现规模的进一步扩容。

　　无可否认，我国存量租赁住房规模可观，且部分租赁住房私募基金存在退出需求，这为后续新发租赁住房REITs提供了充足的资产储备。香港标普全球评级则给出了明确的规模预测——即未来18个月，我国保租房REITs规模将实现翻倍，且具备进一步扩大的潜力。

　　根据中信建投证券测算，保租房REITs市场将在2026年进一步提质扩容，成为REITs市场的核心增长板块之一，预计2026年的新增上市项目数量将达到8至10只，新增发行规模有望突破150亿元；扩募方面，预计2026年的扩募项目数量将显著增加，规模有望超过50亿元，推动保租房REITs总市值突破500亿元大关。

　　最后，就投资策略来看，聚焦优质资产，把握抗周期、强运营与扩募潜力三条核心主线已成为业界共识。

　　受访机构普遍建议，投资重心应从“普选”转向“精选”，并聚焦三大核心主线。

　　首先，是把握抗周期优质资产——优先选择核心城市核心区位、出租率稳定在95%以上、租金水平具备稳步提升潜力的保租房REITs，这类资产在市场波动中具备更强的抗跌性，能够为投资者提供稳定的现金流回报。其次，是关注强运营能力标的——运营能力是决定保租房REITs长期收益的核心因素，可重点关注具备成熟运营体系、能够通过精细化管理提升资产出租率与租金水平的项目，这类标的有望在行业分化中实现业绩稳步增长。再者，是布局具备扩募潜力的产品。扩募是保租房REITs规模增长与价值提升的重要驱动力，优先选择原始权益人拥有丰富优质保租房资产储备、扩募计划明确的REITs产品，尤其是采用“向原持有人配售”等优化扩募方式的项目，有望为投资者带来超额收益。

　　总体而言，2025年保租房REITs市场在波动中实现稳步发展，展现出强劲的市场活力与稳健的基本面底色。2026年，在政策支持与资本青睐的双重推动下，市场规模有望实现跨越式增长，投资机遇与挑战并存，聚焦优质资产、把握核心主线将成为实现投资收益的关键。