【大河财立方记者朱娟】3月24日晚间，中国金茂发布2025年度业绩报告。报告期内，公司实现收入593.71亿元，同比增长1%；毛利92.21亿元，同比增长7%；公司所有者应占溢利12.53亿元，同比增长18%。
这份成绩单呈现出鲜明的结构性特征：物业开发主业凭借核心城市布局逆势突围，成为营收压舱石；而物业投资、酒店经营等持有型业务受行业周期影响营收下滑，公司多元业务协同发展仍面临现实考验。
物业开发逆势突围，核心城市布局筑牢基本盘
2025年，我国房地产行业继续处于深度调整期。在此背景下，中国金茂的物业开发业务展现出较强韧性。
报告显示，2025年中国金茂物业开发业务实现销售收入494.76亿元，占总营收的80%，与上年基本持平；毛利率同比提升2个百分点至13%。
销售方面，2025年中国金茂签约销售额1135亿元，同比增长16%，行业排名跃升至第8位，较上年提升4名，成为行业为数不多的实现销售额增长的房企之一。
分区域看，2025年中国金茂一、二线城市签约销售占比达96%，华北、华东两大区域签约占比提升至73%，其中，在北京、上海的签约销售额均突破200亿元，在西安销售额突破100亿元。
另外，在投资端，2025年中国金茂新增获取21个项目，全部位于一、二线城市，其中在北京、上海两个战略深耕城市投资占比达66%。
不过值得注意的是，截至2025年末，中国金茂持有的二级物业开发项目未销售面积仍达2447.6万平方米，较上年末的2689.0万平方米虽有下降，但在行业去化压力下，部分位于弱二线及三、四线城市的库存消化仍需持续发力。
在当日举行的业绩会上，中国金茂董事长陶天海表示，虽然当下市场仍在筑底，但结构性机会依然存在，对具备优秀产品力的公司而言，机会大于挑战。他还透露，今年中国金茂的总体可售货值安排为2200亿元，按照目前平均55%左右的去化率，预计销售规模将继续保持稳中有升。
持有型业务承压，多元板块待破局
与物业开发的稳健表现不同，中国金茂物业投资、酒店经营等持有型业务在 2025年遭遇不同程度的经营压力。
物业投资业务方面，报告显示，2025年中国金茂实现收入16.72亿元，同比下降1%。
截至2025年末，中国金茂共持有13个主要物业投资项目，包括商业零售中心和写字楼。但受商业地产存量竞争加剧影响，整体租金收入未能增长，核心项目出租率出现下滑，比如，北京凯晨世贸中心2025年出租率为93.3%（2024年为96.8%），金茂大厦写字楼出租率为76%（2024 年为83.5%）。
酒店经营业务也面临着挑战。2025年酒店行业持续承压、市场分化加剧，报告显示，2025年中国金茂酒店经营收入16.20亿元，同比下降5%。
对于物业投资业务下滑，中国金茂表示，主要因上年长沙览秀城成为华夏金茂商业REIT底层资产后，相关收入不再纳入合并报表。而酒店经营业务下滑主要受2024年下半年出售三亚希尔顿酒店的影响。
此外，作为中国金茂着力打造的“第二增长曲线”，金茂服务和建筑科技业务呈现积极增长态势。
2025年，金茂服务实现收入36.68亿元，同比增长24%，主要得益于基础物业管理在管面积的稳步增长，截至年末在管建筑面积达105.7百万平方米，覆盖全国66个城市；建筑科技业务持续强化科技IP护城河，围绕绿色节能、智慧健康等核心领域迭代产品体系，累计服务面积超1500万平方米，成为公司差异化竞争的重要抓手。
长期发展仍存多重考验
事实上，面对行业压力，中国金茂在2025年进行了组织架构与管理团队方面的深度调整。
2025年年初，金茂的“掌舵手”更替，张增根因达退休年龄辞任，执行董事陶天海获董事会委任，出任公司主席、战略及投资委员会主席及ESG委员会主席。
陶天海上任后便开启了一轮大变革。先是组织架构调整，取消全部区域设定，将原有的“总部－区域－城市”三级架构，调整为“总部－地区”二级架构。而后金茂的管理团队也完成了正式“更新”。自上而下，金茂提拔几位副总裁、免除了原区域层面的领导班子、敲定了14个城市公司的负责人。
通过一系列调整及资源优化提升运营效率，2025年中国金茂管理费用同比降低 13%，销售和营销开支同比减少 4%，成本管控成效显著。
财务稳健性方面，报告期内，中国金茂新增融资平均成本为2.75%，较上年进一步下降，维持行业较低水平。与此同时，债务结构得到持续优化，开发贷及经营贷占比提升至约50%，外币债务占比连年下降至20%，整体负债结构持续优化。
不过，市场仍有多重疑问待解。中国金茂虽强调“增存并重”策略，但存量资产盘活的规模效应尚未完全显现；“第二增长曲线”虽增速较快，但金茂服务毛利率同比下降4个百分点至20%，盈利能力有待改善，建筑科技业务的营收贡献仍相对有限。
展望未来，中国金茂提出将聚焦主责主业，强化科技内核和产品力，持续发力精品持有、品质服务及建筑科技等第二曲线业务。但在房地产行业持续深度调整的背景下，公司如何平衡长期战略落地与短期业绩诉求，如何进一步提升多元业务的协同效应和盈利能力，仍有待时间检验。
对于2025年业绩相关问题，大河财立方记者尝试联系中国金茂方面，截至发稿未收到回复。
