“历时5年，新房市场的开工量、成交量都明显下滑，行业调整幅度是相当大的。今年整个市场的跌幅有望大幅收窄，实现止跌回稳。”3月27日，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在2025年年度业绩会上表示，二手房成交回暖，将逐步传导至新房置换需求，公司也在积极做好产品储备。
同日，龙湖集团发布的2025年度业绩报告显示，2025年公司实现营业收入973.1亿元，其中地产开发业务收入为705.4亿元，运营业务收入为141.9亿元，服务业务收入为125.8亿元。期内，集团拥有人应占溢利为10.2亿元，运营及服务业务继续贡献稳定利润。
“最晚在2028年，公司运营及服务业务收入就会超过开发收入，贡献集团主要的利润；同时整体有息负债预计降到1200亿元左右，且几乎都是长周期的经营性物业贷。”陈序平坦言，当前公司已基本完成了债务结构转化，“也更加有信心在未来的两三年时间完成公司全面转型”。
龙湖集团管理层企业供图 预计利润在2027年恢复增长
这是龙湖集团首次出现核心权益后利润亏损。
龙湖集团2025年度报告显示，期内营业收入为973.1亿元，拥有人应占溢利10.2亿元；剔除投资物业及其他衍生金融工具公允价值变动影响后，公司拥有人应占核心亏损为17亿元。
业绩会上，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶对此回应称：“受大环境影响，这几年整个地产开发市场的量价持续下行，公司开发业务的销售毛利率明显承压，这一压力会在2025年、2026年的结算周期集中体现，这也是整个行业共同面临的问题。”
不过，赵轶表示，尽管开发业务盈利受压，但公司培育的运营和服务业务承担了压舱石和稳定器的角色。根据业绩公告，2025年龙湖运营及服务业务合计收入267.7亿元，占总营收的比重提升至27.5%；全年实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%，净利率约30%。
“未来这两块业务会每年保持两位数的增长，继续为集团发挥稳定器和压舱石的作用。龙湖将继续在财务安全稳定的前提下逐步修复利润，集团利润低点在2025年至2026年，预计从2027年开始恢复增长。”赵轶表示。
谈及投资，龙湖集团执行董事兼地产航道总经理张旭忠表示，2025年，龙湖集团在上海、深圳、苏州、重庆、成都等核心城市获取7幅土地，新增土储总建筑面积37.7万平方米，权益面积26.5万平方米。截至2025年12月31日，龙湖集团的土地储备总建筑面积为2235万平方米，权益面积为1732万平方米。
“我们始终是把财务安全放在第一位，在公司内部保兑付的优先等级高于新增投资。”张旭忠表示，未来龙湖仍将持续严守投资纪律，以销定支。在保证财务安全的前提下，坚持聚焦高能级城市，择机获取新的土地；同时不断提升投资的精度，做到优中选优；此外还将重点关注未开发土地的置换机会，盘活存量资产，并根据市场情况保持弹性供货节奏，“让每一笔投资都能为公司带来实实在在的价值”。
最晚2028年完成转型
“凭借经营性物业贷和集团正向经营现金流，2025年公司安全、平稳度过了债务高峰。”赵轶表示，未来几年整个集团层面到期债务基本是可控和平缓的，“2026年目前还剩余60亿元左右到期债务，我们都有序进行了铺排，会提前削峰有序归还”。
据《每日经济新闻》记者了解，2025年全年龙湖集团累计偿还债务220亿元，其中包括100亿元的境内信用债、35亿元的中债增信担保债券和85亿元的境外信用贷款。
赵轶透露，从2025年底的债务结构来看，公司有息负债余额1528亿元，较2020年底下降了13%；同时债务结构不断优化，银行融资占比上升至接近90%，经营性物业贷加长租贷累计超过1000亿元，仅2025年新增约180亿元；外币负债余额150亿元左右，占比不断减少，仅为10%，且已百分百做了掉期。
“未来我们的融资管理策略将严格遵循三个原则。”赵轶表示，一是严守信用，银行融资不逾期不展期，公开市场债务不违约；二是不断提升资产估值，挖掘经营性物业贷空间，优化融资结构；三是强化融资和现金管理机制，建立和夯实账户级的管控体系，提前削峰到期债务。
需要注意的是，近年来房地产发展新模式转型已成为行业热词。“但实际上整个行业没有几家企业能够真正从老模式过渡到新模式，核心问题就在于房地产旧模式的收入体系与债务结构均建立在传统开发业务的基础之上。”陈序平坦言，过去行业依赖大规模开发、快销售、高现金流支撑整体运转，如今要转向新模式，若不重新构建业务根基、完成业务迁移，不仅难以实现，还可能导致企业乃至行业业务失衡。
陈序平表示，龙湖近年的核心就是将业务调整与债务调整深度融合，二者互为因果。“2021年房地产市场下行，引发市场信用裂痕，进而导致信用债市场发生变化；信用环境变化倒逼民营房企清理信用债，而这又进一步加剧市场下行，形成相互影响的循环。”
据其透露，过去三年半，龙湖压降有息负债600亿元，供应链融资全面清零，经营性物业贷规模突破1000亿元，信用类融资仅余200余亿元，“这意味着龙湖新地基已经接近打造完成，等债务结构迁移完成之后，新模式的底层支撑将全面落地”。
不过，陈序平也承认，债务结构重构客观上也影响了新增土地获取，倒逼龙湖对存量存货与项目进行激活去化，也导致公司近年整体存货及未开发土储显著下降。
“最晚在2028年，公司运营及服务业务收入就会超过开发收入，为集团贡献主要利润。当然，开发收入也会持续保持，这是集团安全的稳固基石。”陈序平表示，届时公司整体有息负债预计会降到1200亿元左右，且基本为长周期的经营性物业贷，“一路走过来，整个过程充满了艰辛，我们有信心在未来两三年时间全面完成转型”。
