3月28日，深圳国资系上市公司深物业A（000011）发布2025年年报。报告显示，公司全年实现营业收入23.83亿元，同比下降12.83%；归母净利润3388.51万元，同比扭亏为盈，增幅达103.04%。表面看，这家深圳老牌房企似乎走出业绩低谷，但拆解数据可见，其盈利依赖非经常性损益，核心主业仍陷亏损。

　　地产开发业务大幅下滑，扣非净利润仍亏损

　　营收端，深物业A整体收入下滑，且核心业务结构失衡加剧。2025年，房地产开发业务营收仅5.67亿元，同比暴跌43.52%，占总营收比重从36.71%骤降至23.79%，成为拖累业绩的主因。

　　同时，物业管理业务营收16.37亿元，同比增长2.68%，占总营收比重升至68.70%，成为营收“基本盘”。但物业业务增长乏力，难以对冲地产开发的下滑。资产运营业务虽增长31.86%，但营收仅1.79亿元，占比不足8%，对整体业绩贡献有限。

　　此外，深物业A非主业收入达9098.32万元，同比增长43.24%。核心主业收缩、非主业占比提升，凸显公司业务转型不畅、增长动能不足的问题。

　　值得注意的是，深物业A2025年扣非归母净利润仍处于亏损状态。年报显示，公司2025年扣非净利润为-1238.64万元，较2024年的-13.29亿元减亏99.07%。

　　非经常性损益成为深物业A盈利的核心支撑。年报显示，2025年公司非经常性损益合计4627.15万元。其中，非流动资产处置收益3853.86万元、政府补助1081.30万元，两项合计占比超九成。正是这笔一次性收益，才让公司实现账面盈利。若剔除这部分非主业收入，公司主业不仅未盈利，反而持续亏损，盈利质量堪忧。

　　经营现金流告急，偿债压力高企

　　更严峻的是深物业A的现金流问题。年报显示，2025年，深物业A经营活动现金流净额为-20.86亿元，较2024年的-14.24亿元进一步恶化，同比下降46.49%，且近三年该公司经营活动净现金流持续为负。

　　为缓解资金压力，深物业A加大筹资力度，2025年筹资活动现金流净额达28.11亿元，同比大增800.02%。此外，2023年至2025年，公司资产负债率分别为72.31%、78.88%和79.04%，处于行业高位。高负债叠加现金流紧张，公司资金链风险持续累积。

　　盈利能力方面，深物业A虽毛利率同比提升9.40个百分点至27.11%，但净利率仅0.20%，几乎处于盈亏边缘。这一数据折射出公司费用管控失效，2025年销售费用、管理费用、财务费用合计4.16亿元，三费占营收比达17.45%，同比增长29.16%，大幅侵蚀利润空间。

　　市场人士指出，在房地产行业深度调整的背景下，仅靠处置资产、获取补贴维持盈利，难以支撑长期发展。未来，公司若无法实现地产开发业务企稳、提升主业盈利能力、改善现金流状况，其业绩“回暖”恐难持续。