今天（3月31日）下午，上海市首例“住房收购置换”项目在静安区正式落地。居民施先生成为首位申请人，现场与静安区保障房公司签订存量房收购合同，同时与新建商品房开发企业签订购房合同，完成 “旧房换新房” 全流程闭环。

　　施先生名下一套位于静安区宝山路、面积40平方米的成套旧住房，以220万元价格被区保障房公司收购。该笔收购款将作为专项资金，用于补贴施先生购买静安区内新建商品房——“誉静安”的一套三房。

　　今年2月，上海启动二手房收购用作保租房试点，静安、浦东、徐汇三区先行先试。试点房源主要聚焦三区房龄较老、户型偏小的存量住宅。今天，静安率先完成首例签约，标志着这一创新模式正式落地运行。

　　项目如何实施，如何实现资金平衡

　　静安区房管局相关负责人介绍，“住房收购置换” 是静安践行 “政府引导、国企实施、市场运作” 的重要创新，一头对接保租房房源筹集，一头满足居民改善型住房需求。

　　该模式由静安区保障房公司作为实施主体，按照市场化原则，开展房源排摸、洽谈签约、收购转化等工作，收购对象主要为区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。

　　区房管局负责人介绍，收购标准为建筑面积70平方米以下、总价400万元以下，距离轨交三公里左右、周边有产业园区的存量房屋。新购新房需要位于静安区，价位不限。根据市相关部门部署，静安后期还将向“收购旧房置换二手房”市场扩展。

　　这一模式实现多方共赢：对城市保障而言，收购后的旧房经统一标准化改造提升后，全部纳入区级保租房体系，以低于同地段市场租金的价格，定向保障新市民、青年人等群体，有效扩充保租房房源、优化区域住房供应结构。

　　对居民而言，为改善型需求开辟了新通道。居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请；区保障房公司给居民房票专项用于置换，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环置换。

　　相较于传统置换 “先卖后买” 周期长、报价不透明等痛点，新模式由国企兜底收购，流程公开透明、操作高效便捷，大幅提升居民置换安全感与便利性。

　　该项目如何筹措资金，并实现中长期资金平衡？静安区相关负责人回答，静安区建立了多元资金池，构建 “货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的市场化融资体系，中国建设银行提供专项金融支持，确保收购资金充足、成本可控，同时保租房租金收益将专项用于成本回收和滚动发展，形成“投入、运营、反哺”的良性循环。

　　提升城市住房资源配置效率

　　收购二手房作为保租房，将提升城市住房资源配置效率。

　　“十四五”以来，上海筹措保租房47.7万套，超额完成既定目标。但八成保租房位于中环以外，市中心的保租房占比不高。很多在中心城区上班的人群，有着就近居住的需求。从黄浦、静安、徐汇等多个中心城区保租房租赁反馈情况来看，只要价位合适、品质不错的保租房均“一房难求”。

　　“十五五”期间，静安区计划新增供应保租房约1.3万套（间）。作为上海中心城区，静安土地资源紧张，传统模式已难以完全满足保租房筹措的增量需求。

　　市场人士说，静安区收购的二手房源聚焦于本区，交通便捷、配套成熟、生活便利，完美契合新市民、青年人“职住平衡”的诉求。且小户型租金可控，也精准对接青年人才、科创人员的租住需求，填补核心区小户型保租房供给缺口。

　　首单收储房源位于静安区宝山路核心地段，内环内区位优越、交通便捷，紧邻轨交3/4/8号线站点，步行可达商圈，生活配套服务齐备，建筑面积适配青年人租住需求。

　　此外，收购二手房作为保租房可以快速扩充房源，缩短供应周期。据介绍，相较于新建保租房需2-3年的建设周期，收购存量房可在3-6个月内完成改造并投入运营，大幅缩短保租房有效供给时间。

　　据悉，此次，区保障房公司将对房源实施专业化改造提升，完善居住功能，统一纳入保障性租赁住房体系运营管理，以亲民租金、优质服务，打造年轻人可负担、高品质的宜居空间，助力住房保障事业高质量发展。

　　市场上有观点将“住房收购置换”模式称为“升级版房票”。2024年，上海率先在金山区试点了房票制度，目前在青浦、嘉定、徐汇、浦东、普陀等区都有探索。但两者存在明显区别：房票制度主要适用于旧改动迁安置，是征收补偿的一种补充方式；住房收购置换面向市场存量小户型住房，不涉及房屋征收，主要服务居民快速置换，覆盖房屋类型、人群均不相同，同时还有筹措保租房房源，服务新市民、青年就业群体的功能。

　　市场人士认为，无论叫什么名称，“住房收购置换”模式都是有益探索：将市场上流动性较差的“老破小”转化为优质保租房，盘活存量、优化增量，提升城市住房资源配置效率。

　　静安区表示，将以此次首例签约为起点，持续优化政策、细化流程，深化模式推广，为上海构建高质量住房保障体系提供实践样本。