作为国内“首发+扩募”双首批基础设施公募REITs之一、上交所首支仓储物流REIT，中金普洛斯REIT（下称“基金”）日前正式发布2025年度报告及2026年第一次分红公告，向资本市场交出了一份穿越市场周期、运营韧性十足的答卷。

　　据中金普洛斯REIT年报数据显示，2025年基金年化现金流分派率约5.34%；最新分红公告显示，以2026年4月3日为收益分配基准日，分配金额预计达8,877.27万元；自2021年6月上市以来，基金已累计公告15次分红，预计累计分配金额超14亿元，历史年度分红比例接近100%，以持续稳定的高比例分红，“真金白银”回馈广大投资者。

　　高比例分红持续兑现，收益确定性领跑行业

　　对于以稳健收益为核心诉求的公募REITs投资者而言，持续稳定的现金分派能力是衡量标的投资价值的核心标尺，而这正是中金普洛斯REIT年报中最亮眼的底色。

　　年报数据显示，2025年中金普洛斯REIT本期收入约4.23亿元，其中项目租金及物业管理服务费收入约4.19亿元，剔除公允价值变动损益影响后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率达65.79%；报告期内实现可供分配金额约3.35亿元，年化现金流分派率约5.34%。

　　拉长时间维度来看，该基金2023年、2024年按当年末市值计算的年化现金分派率均保持在5%以上，连续三年维持高且稳定的分派水平。

　　在分红节奏与兑现力度上，中金普洛斯REIT同样展现出头部标杆的诚意与实力。根据最新的分红公告，此次基金以2025年12月31日为收益分配基准日，分红方案为0.4580元/10份基金份额，实际分配金额预计达8,877.27万元，分红比例约99.98%。2025年内，基金先后公告四次现金分红，年内累计分配金额约3.42亿元，且全部采用现金分红方式、免收分红手续费，最大限度让利于投资者。

　　待2026年第一次分红完成后，基金自上市以来累计分红15次，累计分红金额将达约 14.61亿元，约占历年年度可供分配金额的100%，彰显底层资产运营稳健、现金流充裕。

　　这份持续稳健的分红答卷，并非孤例式的业绩表现，而是普洛斯深耕中国新经济基础设施领域二十余年的能力兑现。

　　底层资产运营强韧，高出租率筑牢收益“安全垫”

　　值得注意的是，持续高比例分红的背后，是中金普洛斯REIT底层资产穿越周期的稳定运营能力，以及核心区位资产强劲的市场需求韧性。

　　年报显示，截至2025年末，中金普洛斯REIT项目整体出租率约90%，同比提升3.17个百分点，其中7个园区出租率超92%；全年四个季度末，项目整体出租率始终维持在90%左右的高位，平均同比提升4.62个百分点，在行业周期波动中实现了出租率的逆势上行。

　　在租赁动作层面，2025年全年，基金旗下十个园区完成新扩租约62万平方米、续签约31万平方米，充分印证了其布局于核心区位的现代物流仓储，在市场中保持强劲的租赁活跃度与需求刚性。

　　作为国内目前上市公募REITs中资产数量最多、资产规模最大、区域覆盖最广的仓储物流类REIT，中金普洛斯REIT的底层资产天然具备抗风险的核心优势。

　　基金旗下10处仓储物流园区，全部布局于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、环渤海经济带、成渝经济圈五大核心经济圈的七大物流枢纽地区，总建筑面积达约116万平方米，多区域、广覆盖的资产组合，有效抵御了单一区域市场的波动风险。

　　租户结构层面，截至2025年末，园区高效服务约80家跨行业企业，涵盖零售电商、快递物流、食品冷链、生物医药等多个新经济领域，多元化的租户构成为租金收入的稳定流入提供了坚实保障，也降低了集中性风险。

　　与此同时，基金在报告期内持续推进资产提质升级，其中，普洛斯北京空港物流园于2025年获得美国绿色建筑评估标准体系LEEDv4.1O+M金级认证，成为业内为数不多获该级别绿色运营认证的仓储物流REITs底层资产，进一步夯实了其资产的长期竞争力。

　　基金底层资产运营的强韧表现，离不开原始权益人兼运营管理机构普洛斯卓越的市场化运营管理能力，这也是其区别于行业其他REITs的核心护城河。

　　作为全球领先的新经济基础设施投资与产业服务商，普洛斯已在中国70个地区运营着约450处物流仓储及制造研发设施。依托深耕市场的规模化网络布局，普洛斯实现了资源协同，同时叠加专业团队与数字化运营管理系统赋能，能够以数据驱动业务决策，精准触达和高效服务各类客户群体，持续提升资产运营效率，为中金普洛斯REIT资产的出租率稳定提供了坚实支撑。

　　市场供需格局优化，打开长期成长空间

　　中金普洛斯REIT的稳健表现，亦契合了中国仓储物流行业长期向好的发展大势，在内需提振政策与仓储物流市场供需格局优化的双重红利下，正为中金普洛斯REIT打开更广阔的成长空间。

　　其中，内需消费的持续扩容，已成为仓储物流需求的核心引擎。

　　2025年是“十四五”规划收官之年，国家大力推进提振消费专项行动，全年全社会消费品零售总额达50.1万亿元，同比增长3.7%，内需消费潜力的持续释放，直接带动了仓储物流核心租赁需求的韧性增长。

　　与此同时，高端制造、新能源汽车、新质生产力的加快发展，以及即时零售、跨境电商、冷链升级等新业态的快速崛起，持续驱动高端仓储需求的升级，为仓储物流行业开辟了全新的增长空间。

　　行业供需格局的持续优化，正在推动仓储物流市场进入“出租率回升—租金修复”的良性循环。

　　普洛斯市场研究数据显示，自2024年起，国内物流仓储新增供给已正式进入收缩周期，2025年全国四十多个区域市场全年新增供应约1400万平方米，同比下滑超过10%；而需求端则保持稳健增长，2025年全年全国市场净吸纳面积达1600万平方米，同比增长超两成。供应收缩与需求增长的双重作用，正在持续改善行业供需结构，2025年部分区域子市场已出现出租率提升、租金抬升的趋势，预计未来3-5年内，行业租金有望迎来30%–50%的上行空间，为仓储物流REITs带来业绩增量。

　　与此同时，中国公募REITs市场正在迈入全新的发展阶段，为中金普洛斯REIT的长期发展提供了良好的资本市场环境。

　　2025年，中国公募REITs市场实现从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2000亿元；2026年2月国家统计局发布的年度国民经济和社会发展统计公报中，首次将REITs从债券的“附属”中独立列示，标志着REITs区别于股票和债券的独特属性获得监管与市场的全面认可，其制度框架、估值逻辑和监管体系将进一步完善，市场流动性与融资能力有望持续提升。

　　总体而言，作为仓储物流公募REITs的行业标杆，中金普洛斯REIT凭借持续稳定的分红表现、强韧的资产运营能力、深厚的管理壁垒，以及契合国家扩大内需战略的底层资产布局，正在持续凸显其长期投资价值。

　　未来，随着仓储物流行业景气度的持续回升、公募REITs市场的不断完善，中金普洛斯REIT有望继续依托普洛斯的全链条能力，为投资者创造长期可持续的回报，同时为中国公募REITs市场的高质量发展，提供可复制、可推广的标杆范本。