本报记者陈潇
“今天是3月最后一天，3月份销售是明显优于1月份和2月份的情况。从‘小阳春’的角度，是市场回暖或有所改善的一些重要信号。总体今年销售目标，我们仍然定在千亿元以上。”3月31日，在越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”）业绩会上，公司董事长林昭远向《证券日报》记者表示。
房地产行业进入深度调整期以来，行业格局经历大洗牌。早在数年前，越秀地产便提出“四好”企业战略——以“好产品、好服务、好团队、好品牌”为核心指引。
基于“四好”企业战略的长期沉淀，近年来，越秀地产在市场波动中依然保持稳步提升的表现。数据显示，2025年，公司实现全口径销售额1062.1亿元，维持在千亿元级规模。克而瑞数据显示，公司全国销售排名升至第9位，较2021年的第37位实现大幅跃升，连续3年进入行业前十。
“四好”战略提升竞争力
具体来看，在践行“四好”企业战略的过程中，越秀地产以“好房子”建设为战略抓手，将产品力、交付力和物业服务作为核心竞争力。公司打造的“4×4好产品理念”和“4+X”产品系，通过设计施工一体化和“悦智造”体系升级，实现了品质、效率与客户满意度的同步提升。
这套体系也为公司推向市场的项目叠加了品牌溢价，公司全年合同销售均价达36000元/平方米，同比大幅增长23%。其中，北京和樾望云、上海翡云悦府两大标杆项目分别实现95亿元、159亿元销售业绩，销售均价均突破10万元/平方米，形成产品力向品牌认可度、销售业绩转化的良性循环。
在业绩会上，公司副董事长兼执行董事朱辉松向《证券日报》等媒体表示：“广州作为公司总部所在城市，率先响应和落地‘好房子’的号召。我们在广州的多个项目，如世界大观·观樾、观樾天湖、江湾潮起、皓悦滨江，结合‘好房子’标准与改善性设计需求，在去年市场普遍承压的情况下，销售情况明显不错，甚至成为区域销售冠军。”
从节奏上看，公司投资呈现出较强的前瞻性与纪律性：上半年在市场高溢价阶段保持克制，重点挖掘结构性机会；下半年则把握市场回调窗口精准补仓，全年拿地平均溢价率控制在9.3%以内，显著低于行业头部房企平均水平，其中超96%布局于北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市。
这一表现背后，是越秀地产逐步成熟的投研与决策团队。公司通过构建多维度市场研究机制，强化投资、产品、营销等多部门协同，在拿地前即完成产品规划与开发策略，实现“投资前置”，有效降低开发不确定性，提升项目回报的确定性。
除此之外，在“好服务”方面，公司旗下越秀服务营收平稳有增，在管面积增长至7347万平方米，外拓收缴率提升至94%。
在业绩会上，管理层提出要打造“一主两翼”的业务组合，在做优开发业务巩固业绩基本盘的同时，进一步深化经营服务业务，从而稳定现金流，提高利润贡献。
多措并举为盈利修复铺路
除了明确“四好”企业战略，越秀地产管理层也在业绩会上回应了毛利率相关问题。
数据显示，越秀地产2025年全年实现营业收入846.6亿元，税后净利润17.8亿元，同比增长21.4%。但受行业波动的传导影响，公司全年毛利率有所下滑。
“过去一年，公司的行业地位、核心城市的排名都得到巩固和提升，但受结转项目毛利率下降以及相关存货减值拨备等因素影响，整体毛利率有所承压。”林昭远在业绩会上坦言。
面对短期压力，越秀主动通过存量盘活、结构优化、新盘布局等多重动作，为后续盈利的修复提前铺路。
其中，存量土储结构持续优化，为未来毛利率的提升修复打下了基础。林昭远介绍，针对存量资产，公司精准把握政策窗口期，通过调规、转性、换地、转经营等多种方式盘活存量土地储备，尤其在杭州、西安、青岛、广州等核心城市，团队已经实现突破性进展，为存量资产的盘活提供了可复制的路径。经过这一轮优化，公司目前1855万平方米的未售土储中，核心城市占比达到75%，住宅占比达到77%。
而在新增投资端，具备高溢价能力的新项目也有望为越秀地产带来修复的支撑。“过去几年，市场高位阶段拿地的老项目集中进入结转周期，房企毛利率跌至低位；但近两年，房企投资相对谨慎，优质地块往往定位清晰、需求扎实，毛利率普遍能维持在两位数水平。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。
“我们也期望行业的调整能够尽快得到更好修复，叠加我们自身的措施，推动毛利率尽快回升到合理的位置。”林昭远如是说。
值得一提的是，2026年开年，越秀集团以236亿元的总价，成功摘得广州马场地块，这也是珠江新城最后一块连片的城市更新宝地，目前该地块已经与SKP完成签约，将打造以开放型城市公共空间为纽带，串联顶奢商业集群、国际高端酒店、超甲级办公的多元业态综合体。
有市场人士猜测，作为越秀集团旗下核心的地产业务平台，越秀地产有望凭借自身的城市综合开发运营能力，深度参与该项目的打造。若该项目打造为城市更新标杆，将进一步提升公司在全国重点城市优质大宗地块的综合竞争力。
对此，林昭远在业绩会上表示，该项目有关计划总体仍在铺排中，如果符合上市公司的利益，不排除注入上市公司的可能性，但是具体仍以公司公告为准。
