在房地产行业深度调整、政策导向持续优化的背景下，是否拥有穿越周期的可持续发展能力已经成为衡量房企核心竞争力的关键标尺。高杠杆时代落幕，房企进入了“高回款率、低杠杆、稳交付”的新时代。

　　然而，依赖传统的开发业务已然不足以走出深水区，多元业务协同将在行业中占据绝对优势。龙湖集团（0960.HK），多年前率先尝试新的增长曲线，在基本盘表现优异之外，运营及服务业务则成为增长盘，步入“转型”之路。

基本盘表现跑赢市场

　　2025年，房地产行业表现出市场分化加剧、区域冷热不均等现象。政策端，行业要转向去库存与优供给，“好房子”则成为未来产品发展提质的方向。而在阵痛期，龙湖集团基本盘的表现依旧是行业的标杆性观察样本。

　　数据显示，2025年，龙湖集团的营业收入为973.1亿元。其中，地产开发业务收入为705.4亿元。龙湖集团紧跟政策与行业调整的脚步，全力保障交付。报告期内，龙湖集团地产开发合同销售金额为631.6亿元，并表回款率超过100%，交付物业总建筑面积为592.5万平米，约7万套房源，交付满意度超过90%。

　　这一数据并非单纯的销售数字。在行业信任危机频发之时，房企守住交付与产品力代表着守住了生命线。而在此之上，龙湖集团在2025年还正式发布了《龙湖集团好房子产品标准》，“好房子”全链条推进工作已经起步成势。据悉，龙湖集团的“好房子”标准涵盖435项具体要求，围绕产品力、服务力、配套力，构建了“好+社区、好+小区、好+房子、好+服务”的“四好”价值体系。

　　当下，放下对于规模的执念，聚焦回款质量，保障现金流安全是房企开发业务的核心策略。

　　2025年，龙湖集团择机获取新土地，进行优质补仓，在上海、深圳、苏州、重庆、成都等核心城市获取了7幅土地，新增土储总建筑面积37.7万平米。截至2025年底，龙湖集团的土地储备总建筑面积为2235万平米，权益面积为1732万平米。

重构未来增长逻辑

　　长期以来，房企的增长与开发销售有着高度绑定。伴随着市场调整，房企则尝试打破这一传统路径，在原本的开发销售优势之外，延伸出运营服务的优势，这一点也与政策提到的“探索行业发展新模式”不谋而合。

　　转型、不依赖单一业务不是可选项，而是必选项。此前经历过房地产行业波动的日本曾给出一份参考样本。以租赁业务起家的三井不动产为例，其早期聚焦写字楼租赁，后来加码开发销售业务。乘着行业东风，三井不动产成为日本房地产行业的龙头企业之一。1997年，三井不动产在行业危机之下，销售业务出现大额亏损。

　　得益于老主业租赁业务的雄厚实力，三井不动产勉强渡过危机。随后，三井不动产进行业务模式转型，加强不动产租赁业务，将其作为新利润增长点，并将业务范围拓展至酒店、体育娱乐等领域，推动营业收入稳步提升。

　　经验在前，时机已到。实际上，国内的龙湖集团、华润置地等企业早早开启了对“第二增长曲线”的探索，运营、服务等业务发展较为成熟。中指研究院认为，在典型房企中，龙湖集团和华润置地展现了较强的抗周期韧性，营收结构呈现多元化特征。

　　业内认为，在城市转向高质量发展之际，存量资产运营、第三方房地产开发服务等成为行业发展的新场景，这与房企传统的开发销售业务并非此消彼长的关系，而是要相互借力。招商蛇口同样提出，要从传统的开发商真正转变为“开发商+运营商+服务商”，构建一个从空间营造到内容运营再到生活服务的完整闭环。

　　2025年营业收入达到2814.4亿元的华润置地也表示，经营性不动产收租业务已经成为公司业绩可持续增长的引擎，也是利润和稳定现金流的主要贡献者，而轻资产管理收费型业务则是公司业绩的强劲增长极和空间价值的创造者。

　　数据显示，2025年，运营及服务业务同样是龙湖集团的生长因子，为集团业务发展带来源源不断的动力。数据显示，2025年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创历史新高，在集团营业收入中的占比达到27.5%。同时，运营及服务业务整体毛利率也较为可观，超过50%，净利率也约30%。这意味着，运营服务业务不再是龙湖集团的“副业补充”，而是有望成为助力企业穿越周期的“现金牛”。

多航道协同

　　摩根士丹利方面认为，龙湖集团正走在正确的轨道上，逐步转型为一家专注于运营及服务业务的资产运营商。

　　从数据上来看，龙湖集团商业投资业务表现尤为亮眼。2025年，龙湖商业租金收入达到112.1亿元，同比增长4%，出租率稳定在97%的高位。从国际成熟市场的经验来看，海外头部房企普遍以“开发+持有运营”为核心模式，通过持有优质商业资产获取长期稳定现金流，借此对冲开发业务的周期性波动。而龙湖集团的商业运营则是这一成熟模式的本土化落地，其通过打造龙湖天街等优质商业品牌，为业绩寻找新的增长点。

　　2025年，龙湖商业聚焦一、二线高能级城市的布局策略，全年新开业13座购物中心，武汉滨江天街、重庆江岸天街等项目开业便成为区域消费地标。截至2025年底，龙湖商业累计开业运营商场达到99座，合作品牌超7400家，并以“一店一策”的差异化运营思路，创造出特有的消费体验场景。

　　在资产管理方面，龙湖集团的长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院和健康养老六个业务协同发力，2025年实现收入29.8亿元。以物业服务、智慧营造为主的服务业务则实现收入125.8亿元。

　　龙湖集团方面表示，2025年，集团开发、运营、服务三大业务板块协力并进，连续3年实现覆盖资本性开支后的正向经营性现金流，集团已经明确了低负债、低融资成本、正向现金流驱动的健康发展路径。

　　基于此，2026年，龙湖集团将围绕空间的建造、运营与服务，深化协同。实际上，无论是守住基本盘还是开拓新业务，“创新”是关键词。在基本之外，龙湖集团创新“好房子”，探索商业、服务新赛道。传统增长逻辑失效后，创新被看作是穿越周期的终极动力。