宏观经济不确定性时代下，公募REITs如何为投资人创造稳定回报？除了优质的底层资产之外，强运营能力及稳定现金流缺一不可。

　　日前，作为国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一、上交所首支仓储物流类REIT，中金普洛斯REIT（508056.SH）2025年年报正式披露。基金全年实现总收入4.23亿元，可供分配金额 3.35 亿元，EBITDA 利润率达 65.79%，核心财务指标表现稳健。

　　与此同时，中金普洛斯REIT 2026年首次分红方案也随之出炉：拟每10份派现0.458元，分配金额 8877.27万元、分红比例99.98%。此次分红亦是其基金上市以来的第15次分红，待分派完成后，累计分配金额将达到14.61亿元，持续以现金方式近乎全额回报投资者。

　　据统计，该基金2023-2025年年化现金流分派率均超5%。这一指标反映了基于当期可供分配金额测算的年度回报水平，在当前低利率市场环境下具备显著的配置吸引力。

　　凭借稳定回报水平，叠加持续稳健的运营质效提升表现，中金普洛斯REIT充分彰显出仓储物流公募 REITs 的标杆本色。

　　稳定回报，2025年化现金流分派率5.34%

　　本次中金普洛斯REIT最新的分红方案显示，分红采用现金方式且免收手续费，权益登记日为4月3日，场外红利发放日为4月8日，场内红利发放日为4月10日。

　　回顾2025年全年，中金普洛斯REIT共进行四次分红，累计分配金额3.42亿元，年度分红节奏稳定，历史年度分红比例近100%。

　　从历年分红表现来看，中金普洛斯REIT的分红稳定性处于行业领先水平，呈现出高比例、常态化、近乎全额分配的鲜明特点，以“真金白银”切实回馈广大投资者，高度契合公募REITs稳健收益的核心产品属性。

　　中金普洛斯REIT持续高分红的底气，源于底层资产的强韧运营表现。

　　据年报披露，基金本期总收入约4.23亿元，其中项目租金及物业管理服务费收入达4.19亿元；剔除公允价值变动损益影响后，EBITDA利润率达65.79%；可供分配金额约3.35亿元，2025年基金年化现金流分派率约5.34%。

　　年报显示，中金普洛斯REIT旗下10个物流园区期末整体出租率达约90%，同比提升3.17个百分点，且四个季度均维持90%高位；其中7个园区出租率超92%，四季度末租金收缴率达100.91%，租户履约能力强劲，为现金流提供了充足保障，进一步支撑了高分红的持续性。

　　多元优势，强运营驱动资产质效提升

　　数据显示，中金普洛斯 REIT 资产包内10个园区，2025 年全年新扩租约 62 万平方米、续签约 31 万平方米，核心区位高标仓需求旺盛，租赁活跃度持续攀升。

　　报告期内，项目前五大租户租金及物业管理服务费收入为 10,571.80万元，占全部租金及物业管理服务费收入的比例约为 25.26%，显示出中金普洛斯REIT多区域布局、多资产组合、多元化租户结构优势。

　　中金普洛斯REIT旗下 10 个园区总建面达约116 万平方米，分布在五大核心经济圈、七大物流枢纽，其资产数量、规模及区域覆盖均位居物流仓储行业公募REITs首位。截至报告期末，中金普洛斯REIT旗下仓储物流园服务 80 家跨行业企业，覆盖零售电商、冷链、生物医药等新经济领域，租户结构稳定，有效分散单一市场波动风险。

　　这一多元优势有利于基金长期的稳定运营，离不开原始权益人兼运营管理机构普洛斯深耕物流仓储行业的运营管理专长赋能。

　　作为全球领先的新型基础设施的产业服务与投资公司，普洛斯深耕中国市场超二十年，专注于供应链、大数据及新能源领域，旗下三大业务协同发力，打造产业生态，提供全链路效率提升方案。在供应链领域，普洛斯构建起覆盖 70 多个区域市场、400 多个仓储物流及研发制造园区、面积超4000万平方米的规模化网络，并深度融入中国现代服务业的发展，服务超2500家新经济企业。

　　依托显著生态优势，规模效应赋能和精细化运营，普洛斯持续驱动中金普洛斯REIT的底层资产运营效率和质量双提升，在助力客户供应链提质升级的同时，也实现基金的有序稳定运营。

　　具体来看，报告期内，普洛斯坚持数智化与绿色运营双线发力，应用数智化管理系统提升运营效率，同时主动推进资产升级改造和服务提升，优化租赁策略、加快园区绿色认证进程，不断提升资产竞争力。

　　例如，普洛斯北京空港物流园在报告期内斩获 LEED 金级认证，成为仓储物流公募REITs中为数不多的高规格绿色认证底层资产，为行业树立起绿色智慧运营标杆。

　　仓储物流行业景气度上行，供需格局优化

　　业绩亮眼的背后，也反映出其底层资产所在的物流仓储行业与公募REITs市场的双重利好。

　　当前，稳增长、扩内需政策持续发力，叠加新质生产力发展与消费升级，带动高端仓储需求提升。社会消费品零售总额达 50.1 万亿元、增长 3.7%，内需消费成为物流需求的核心引擎。

　　根据仲量联行数据，截至 2025 年末，全国 50 个重点物流城市2025 年非保税高标准仓库新增供应量同比大幅回落 33%，总量至1,117.6万平方米，为近年来较低水平，标志着高标准仓库的建设与运营正从规模扩张转向提质增效、精细化运营阶段。

　　过去两年来，供应收缩与净吸纳增长两大因素共同作用下，物流仓储市场供需格局持续优化，形成“供需优化—出租率回升—租金修复”的良性循环，行业景气度逐步回升。其中，市场租金抬升趋势初显，2025年已在部分区域子市场得到印证。预计未来3-5年内，租金相应回归合理水平，对应约30%–50%的上行空间。

　　展望“十五五”开局之年，政府工作报告将推进全国统一大市场建设、构建现代化基础设施体系、推动建设智慧供应链等举措纳入工作任务重点，仓储物流市场有望加快服务能级跃迁，迎来全新发展机遇。

　　与此同时，公募 REITs 市场步入常态化发展阶段，2025 年总市值破 2000 亿元，制度框架持续完善，流动性与市场认可度不断提升，为中金普洛斯 REIT 的长期发展提供了良好环境。

　　中金普洛斯REIT旗下资产均属于布局核心区位的优质物流仓储园区，其功能定位从民生消费品仓储、电商物流分拨到产业供应链配套，都深度融入国内消费循环，与国家扩大内需的发展方向高度契合。这种天然的战略契合性，结合普洛斯长期积累的领先运营管理经验，有望更好地把握仓储物流行业景气上行与公募 REITs 市场发展机遇，实现中金普洛斯REIT规模与效益的双提升，为投资者创造可持续的长期价值回报，打造行业标杆。

　　本文仅供参考，不作为投资建议