截至2026年3月31日，沪市52只公募REITs全部完成了2025年年报披露。这是REITs市场扩容后的一次集中检阅，也是REITs信息披露指引修订后的首次年报“大考”——信息更细、估值更严、分红更透明。
2025年，沪市公募REITs主动融入国家战略，精准匹配实体经济的核心环节。全年52只产品合力交出收入145亿元、同比增长71%；可供分配金额达88亿元，同比增长42%。 在低利率常态化环境下，这些REITs底层资产实打实地在创造现金流，展现出强劲的内生增长动力。
消费REITs增长最快，保障房表现稳健
不同赛道有所分化，但整体向好。
细分赛道上，消费REITs成为2025年最大增长引擎。在促消费政策加码与居民消费意愿提升双重驱动下，线下商业场景活力释放。运营方通过业态升级、IP活动引流等精细化手段，消费REITs平均出租率攀升至98%，收缴率接近100%，营收与现金流双双超预期。
保障性租赁住房板块依然是“稳定器”。核心城市人口持续流入、青年群体租赁需求刚性，为板块提供坚实基本盘。该类资产出租率维持95%高位，租金收缴率达100%，展现出穿越周期的稳健底色。
能源板块同样表现抢眼。依托2025年全社会用电量稳步增长，加上绿电政策支持，能源类REITs实现全年结算电量40亿千瓦时，营收完成率达到106%，绿电价值充分释放。
产业园区和仓储物流板块在存量竞争中承压运行，但依然展现出较强的抗周期能力。尽管租金单价短期下行，但整体出租率依然处在合理区间，东久REIT、京东仓储更实现满租，经营业绩明显优于行业平均水平。
高速公路板块受路网环境波动影响，但仍凭借69亿元通行费收入和日均32万辆车流量，展现出资产端的强大韧性，整体现金流完成度达97%，江苏交控REIT等部分项目出现反弹，复苏趋势初步确立。
此外，数据中心、市政环保等业态表现稳健，现金流完成度全线达标，形成多点支撑、协同发展的良好生态。
投资回报：除权涨6.3%，全年分红近78亿
整体来看，2025年沪市REITs为投资者交出了一份可观的投资成绩单。
二级市场方面，2025年沪市REITs除权价格平均上涨6.3%。如果计入分红再投资，复权价格涨幅高达11.9%。 分红派现力度持续加大，全年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。
具体到不同类型，其中产权类REITs（如产业园、仓储物流等）整体分派率达4.18%，经营权类REITs（如高速公路、能源等）全周期内部收益率（IRR）约4.05%，为保险、理财等长期资金提供了可预期的收益锚点。
值得关注的是，收费公路类项目贡献了近六成的分红总额，可以说是“分红担当”，以真金白银的持续回馈确立了高股息资产的标杆地位。
另外，投资者关系方面，在管理人、运管机构及原始权益人的协同配合下，沪市REITs举办了近百次路演、投资者开放日等活动，建立起投资者与底层资产之间的深度连接。让投资者直观感受到底层资产的成长逻辑，投资获得感进一步提升。
扩募加速，7单已落地，更多在路上
2025年，沪市REITs“首发+扩募”双轮驱动战略进入深化落地阶段，常态化扩募机制逐步成熟。
截至今年3月末，张江、普洛斯、京保、临港等7单扩募项目已成功落地。扩募之后，单只基金的资产规模更大，资产组合更多元，抗风险能力也更强。
接下来，还有厦门安居项目已获批待发行，京东、城投宽庭等5单项目正处推进快车道，一批优质不动产正加速通过REITs平台实现证券化。
与此同时，沪市多层次REITs市场格局加速构建。截至2026年3月末，商业不动产REITs试点也在稳步推进，累计受理14单，规模合计达570亿元；机构间REITs市场累计受理70单、规模接近1300亿元，其中已发行41单、规模合计730亿元。
沪市多层次REITs市场体系的形成，为不同类型、不同规模的资产提供了更加多元和精准的盘活路径，极大地拓展了市场的深度与广度。
在治理体系建设方面，“REITs运营官”制度已在原始权益人集团层面广泛铺开，激励约束机制将超额收益直接挂钩管理团队，极大激活了运营端的主观能动性。
年报新规首秀：估值更严、数据更细
2025年末，上交所修订了REITs年报披露指引，重点细化了估值校验、可供分配金额调整等披露要求。本次年报是修订后的首次披露，相关新增要求均得到有效落实，各项目均采用其他估值方法对收益法评估结果进行校验，并明确列示了可供分配金额调整事项及原因。
同时，本次年报披露还呈现出“行业特征更鲜明、数据颗粒度更细致、履职画像更清晰”的特点。
实际披露效果也明显更为清晰。各项目不仅详细披露运营指标变化趋势，还结合行业周期、竞争格局等进行深度分析。管理人与运营机构的履职报告更加详实具体，信息披露的针对性和有效性迈上新台阶。
展望“十五五”新征程，沪市公募REITs将继续锚定服务实体经济主责主业。上交所表示，下一步将以提升主动管理能力为核心，以优化平台建设为抓手，着力推动商业不动产REITs试点平稳落地，致力打造覆盖多资产类别、具备国际竞争力的资产运营管理平台，有效盘活存量资产，让REITs成为连接资本市场与实体经济的坚实桥梁。
