□ 2025年，沪市52只公募REITs项目实现收入145亿元，同比增长71%；可供分配金额88亿元，同比增长42%

　　□ 其中，唯品奥莱REIT以129%的营收完成度、138%的现金流完成度领跑全场，华润有巢REIT、厦门安居REIT、京保REIT等均超过100%

　　□ 在投资者回报层面，国家电投REIT、苏交REIT和城投宽庭REIT分别以4.16亿元、2.46亿元和1.31亿元的分红金额位列前三

　　4月9日至10日，上交所将以“打造REITs排头兵”为主题举办沪市REITs 2025年业绩说明会，16单REITs代表项目将逐一向市场展示2025年运营成果与发展亮点。这些REITs项目在经营业绩、投资者回报和机制建设等方面表现突出，体现了沪市REITs在打造资产上市平台、深化市场生态建设等方面的优势亮点。

　　此外，在4月13日至17日、4月20日至24日，沪市REITs还将以行业主题周的形式继续举行2025年业绩说明会。

　　重运营助力业绩稳健向好

　　截至3月底，沪市已有52只公募REITs完成2025年年报披露：52只产品对应项目全年收入合计达145亿元，同比增长71%；可供分配金额达88亿元，同比增长42%。

　　此次亮相的16单REITs项目正是上述良好表现的缩影。从业绩数据看，16单项目2025年平均营收完成度达100%，平均现金流完成度达103%，整体运营表现优于市场平均水平。多数项目营收与现金流完成度超过预期目标，其中唯品奥莱REIT以129%的营收完成度、138%的现金流完成度领跑全场，华润有巢REIT、厦门安居REIT、京保REIT等租赁住房板块产品亦纷纷突破100%关口。

　　在投资者回报层面，2025年，16单项目合计分红金额超过14亿元，平均每单分红近9000万元。国家电投REIT、苏交REIT和城投宽庭REIT分别以4.16亿元、2.46亿元和1.31亿元的分红金额位列前三。从收益率指标来看，产权类排头兵项目年化现金流分派率大多维持在3%至4%的合理区间。

　　值得一提的是，16单REITs项目覆盖产业园区、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、能源和交通六大细分赛道，业态分布广泛且各具特色。消费板块项目平均出租率达98%、收缴率接近100%；租赁住房板块出租率维持在95%高位且租金收缴率达100%；能源板块结算电量超40亿千瓦时，国家电投REIT占30%；东久REIT、京东仓储REIT等园区更是实现了满租运营。

　　重机制推动“好资产”迈向“好平台”

　　与此同时，16单排头兵项目在原始权益人履职、激励约束优化、扩募推进、信披质量提升、多层次市场参与等维度上也做出了积极探索。

　　在原始权益人履职方面，越来越多的产业方开始从战略高度审视REITs平台价值。九州通医药集团于2025年4月任命集团副总经理担任REITs首席运营官，并制定专项履职规范。临港集团则在集团内部设立常态化REITs专班机制，由集团管理层参与重大决策，为REITs平台发展注入持续的顶层资源支持。

　　激励约束机制的市场化改革同样取得实质性进展。临港REIT规定将绩效运管费的30%直接激励到岗位个人，东久REIT的这一比例达到85%，特变REIT等更多项目也在2025年落地了直达岗位个人的激励约束机制。

　　扩募也从个别试点演变为行业常态。临港REIT率先推出“研发办公+工业厂房”混包扩募模式，资产规模从首发时的9.1亿元跃升至26.4亿元；东久REIT完成首单民营产业园REITs扩募，打通民营企业存量资产盘活的新路径；京东仓储REIT则成为首单实施二次扩募的民营公募REITs，持续打造仓储物流行业的资本运作标杆；华润有巢REIT创新扩募发售模式，通过向原持有人配售完成扩募。此外，京保REIT完成首单租赁住房REITs扩募，厦门安居REIT扩募已获批待发售，外高桥REIT、城投宽庭REIT和地产租住REIT也已发布扩募公告。

　　信息披露质量和投资者关系管理的提升同样可圈可点。苏交REIT全年举办投资者活动达4次，物美消费、国家电投等也常态化组织投资者走进项目实地调研。

　　在多层次REITs市场建设方面，排头兵项目也先行先试。上海地产、凯德、唯品会均已申报商业不动产REITs，临港、东久、京东、外高桥和凯德等均已发行或推进机构间REITs产品，探索“公募+机构间”双轮驱动的REITs平台发展模式。

　　总体来看，我国公募REITs市场正经历一场从“重发行”到“重运营”，从“单项目上市”到“资产平台打造”的转变。数据显示，截至目前，上交所REITs市场已成为亚洲重要的REITs交易中心之一，上市产品53只，总市值规模稳步攀升，占全市场比重接近七成。