日前，新城控股发布（601155.SH）2025 年年报，在房地产行业调整出清、信用格局持续重构的背景下，这份年报展现了一家民营房企强劲的经营韧性，也标志着该公司正稳步渡过行业低谷，迎来企稳回升的关键阶段。

　　年报数据显示，2025年新城控股实现营业总收入530.12亿元，归母净利润6.80亿元，基本每股收益0.30元。

　　与此同时，对于业内普遍关注的房企偿债进展，新城控股也交出了不错的答卷：全年公司按期足额兑付境内外公开市场债券合计58.55亿元，仅第四季度便集中偿还37.88亿元。分析人士指出，维持公开市场债务“零违约”纪录，是新城控股在行业洗牌中率先站稳安全边际，向市场传递出清晰的经营稳定性信号。

　　截至 2025 年末，新城控股总资产 2656.43 亿元，股东权益 775.31亿元，负债结构持续优化，合联营公司权益有息负债进一步压降至 23.85 亿元，财务安全垫持续增厚。

　　在整体财务稳健的基础上，新城控股 2025 年的经营结构也呈现出鲜明特征 —— 商业贡献进一步提升，盈利质量逆势改善。

　　商业毛利贡献超过60%

　　依托“住宅+商业”双轮驱动战略，商业运营业务历经14年的沉淀，不仅带来持续稳健的现金流，对公司整体毛利贡献还大幅提升。

　　根据年报，2025年，新城控股实现商业运营总收入为140.9亿元，同比增长10%；物业出租及管理业务毛利90.95亿元，占公司总毛利由去年同期的48%提升至63%；毛利率达到70%，成为公司盈利与现金流的核心压舱石。

　　在多变的市场形势下，商业板块实现稳定经营，新开吾悦广场5座。截至报告期末，公司在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业在营数量达178座，开业面积达1649.07万平方米，出租率达97.86%。

　　报告期内，吾悦广场销售、收入、客流、会员消费均同比提升：客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车辆销售），同比增长7.18%；截至报告期末，会员人数5497万人，较2024年末增长25.82%，稳健的业绩增长韧性，进一步巩固了吾悦商管作为实体商业高质量发展标杆的行业地位。

　　住宅开发业务方面，新城控股主动优化交付节奏与库存结构，2025年实现结转收入金额470.24亿元，结转面积697.15万平方米，期末待结转面积829.68万平方米（包含合联营项目）。

　　年报显示，公司凭借“减量提质”策略实现毛利率逆势提升：整体毛利率约为27.42%，同比提升7.62个百分点。其中，商业板块（物业出租及管理业务）毛利率高达70%，贡献了总毛利的63%。

　　同时，新城控股将“保交付”作为核心要务。2025年，公司全年累计交付房源超3.8万套，回溯近三年，交付量已突破27.8万套，其中2023年交付超14万套、2024年交付超10万套，交付规模与稳定性均位居行业前列。这份交付成绩单，不仅兑现了对业主的承诺，更化解了市场对房企交付能力的担忧，进一步强化了企业的品牌公信力——在行业普遍面临交付压力、业主维权频发的背景下，新城控股的高交付表现，成为其区别于出险房企的核心标签，也为企业赢得了长期市场认可。

　　与此同时，随着有息负债规模稳步下降，新城控股的融资成本也持续走低，进一步增厚盈利空间。可以说，过去几年，新城控股积极探索大资管模式破局，通过盘活存量资产、提升运营效率、强化商业与资管协同，有效对冲开发业务波动，为毛利率改善与现金流稳定提供重要支撑。

　　大资管重构增长逻辑

　　实际上，2022年，新城控股已成立新城建管轻资产平台，定位全业态综合管理服务商，依托成熟运营体系与品牌影响力，输出标准化招商运营方案，并结合属地特点实现差异化打造，推动轻重资产协同发展。

　　在 2025 年业绩说明会上，新城控股董事长兼总裁王晓松曾表示，公司坚持地域深耕策略，聚焦重点城市群与核心城市，依托城市消费升级与功能完善，为吾悦广场等商业项目运营提供有力支撑。

　　据透露，截至2025年末，新城控股已在全国141城布局207座吾悦广场，其中开业178座，自持148座、管理输出30座。

　　财报数据显示，2025年新城控股经营活动现金流净额达14.25亿元，在行业深度调整背景下依旧保持正向流入，显著优于大批陷入流动性困境的房企，而商业板块的稳定贡献正是关键所在。经过规模化布局与标准化运营，吾悦广场保持较高出租率与租金韧性，即便在消费复苏放缓的环境下仍能持续造血，抗风险能力显著领先行业。

　　在此基础上，新城控股还加速推进资产运营模式革新，从被动资产持有者向主动资产管理方战略升级，全面构建“投、融、募、建、管、退”全周期资管能力体系。过去一年，新城控股积极打通资产证券化退出通道，推动商业板块从重资产持有向轻重并举、轻资产运营转型，既提升资产价值，也有效回应市场对商业资产流动性的担忧，进一步强化现金流效应。

　　2025年11月，新城控股在上交所发行全国首单消费类机构间 REITs，以上海青浦吾悦广场为底层资产，募资6.16亿元。

　　2026年3月，新城控股申报广发新城吾悦公募REITs，目前状态为“获受理”，成为民营房企商业不动产 REITs标杆项目。

　　从传统重资产持有模式，向轻重并举、以轻资产运营为核心的新模式升级，新城控股所走的每一步，有效破解市场对商业不动产流动性担忧的同时，进一步放大现金流压舱石效应。

　　这一转型也获得了国际投行的高度认可。摩根士丹利在研报中指出，新城控股开发业务的业绩拖累正持续减弱，预计 2027年核心利润有望恢复至26亿元，2024年-2027年复合年增长率达 45%，并将公司评级上调至“超配”，目标价上调25%至19.7元。

　　正如前述分析人士所指，凭借零违约信用、高交付保障与强劲商业现金流三大优势，新城控股有望走出一条民营房企穿越周期的可行路径。这也印证了行业转型的核心逻辑：只有坚守信用、做实运营、稳住现金流，才能在周期波动中行稳致远。

　　本文仅供参考，不作为投资建议