2026年，北京城市更新按下“加速键”：1321个项目列入首批清单，计划投资超千亿元，75项政策工具密集出台。而在此背后，亟待解答的问题是——绿色低碳如何不流于形式？巨额投资如何算得过账？多方利益如何协同破局？

　　4月10日，由新京报贝壳财经主办，北京市城市更新联盟协办的贝壳财经会客厅·钰珵大厦专场沙龙上，来自园林生态、建筑施工、金融投资等领域的十余位专家，围绕这三道核心命题展开了一场深度对话，试图为北京乃至全国的城市更新，找到一条可复制、可持续的实践路径。

　　与会嘉宾包括中国城市建设研究院有限公司总经济师夏旖兰、中国照明学会文旅照明专委会秘书长王安奇、中建四局北京公司城市更新事业部总经理赵德权、北京花乡花木集团有限公司总经理黄晋涛、首创城发集团品牌营销部总经理高广汉、金隅资产运营公司副总经理邓瀛、自如资管总经理孟月、邮储银行北京东城区工体东路支行行长陈恳、工行北京西客站支行集团客户金融业务部总经理王立原等。

　　贝壳财经会客厅·钰珵大厦专场沙龙现场。

　　挖掘“城市矿山”，绿色低碳成“标配”

　　绿色低碳已是城市更新的“标配”，但如何不流于形式？

　　在开场环节，黄晋涛提出了一个发人深省的问题：“什么是更新？如果说我们现在做的对过去、对未来没有好处，那就不叫更新。”

　　北京花乡花木集团有限公司总经理黄晋涛。

　　很多标榜“绿色”的更新项目，实则是在用高成本的养护、高耗水的要求、高污染的农药，维持一个“看上去很美”的异域景观。这种“绿色”，恰恰是对生态的破坏。

　　在绿色低碳生态修复循环经济层面，黄晋涛分享了枯枝败叶循环利用的创新实践：“北京绿地覆盖率已达49.8%，有绿化就有枯枝败叶。过去这些枯枝败叶变成了生活垃圾。现在把它做成肥料、覆盖物，甚至地景小品，反哺到生态系统里，减少了浪费，实现了生态循环。”

　　黄晋涛介绍，在花园城市建设与城市更新深度融合的背景下，北京正从传统“公园进城”迈向“城在园中”的全域花园化发展新阶段。草桥示范区实现了生态、生活、生产“三生融合”，为超大城市绿色转型提供了可复制的“花乡样本”。

　　从城市公园到具体商务项目，邓瀛也强调，作为既有建筑物顶端高空近200米建筑施工项目，钰珵大厦始终将绿色环保和可持续运营作为核心考量，实现多项技术突破与创新。

　　金隅资产运营公司副总经理邓瀛。

　　夏旖兰则从能源视角提出了“分布式发展”概念。她表示，分布式发展模式契合国家绿色发展理念，其逻辑便于以整体负荷单元的形式参与综合碳资产变现。通过打造复合主体，不仅能开展“双碳”运营，更能为增量时期留下的产业“留白”构建价值升值的闭环通道。

　　夏旖兰进一步提出，存量的不动产、固定资产是宝贵的，依托城市更新，以这些资产为载体，注入“城市矿山”多元化要素进行配置，将原本单一的资产组装成为可确权、可量化、可评估、可交易的“资产包”，借助国家要素市场，使之有更多的变现方式，充分释放资产价值。

　　中国城市建设研究院有限公司总经济师夏旖兰。

　　这也颠覆了传统的城市更新思维。传统思维是拆旧建新，把老房子当“垃圾”，而矿山思维则是存量资产是资源，通过“精炼”实现价值倍增。

　　钱从哪来？从“政府输血”到“市场造血”

　　“城市更新正在经历核心转向——从建设时代的场地增容升级为现在的场景重构，核心逻辑从以物为核心转变为以人为核心，聚焦老百姓居住环境改善与需求满足以及城市产业更新升级。”王安奇直言，自主更新推进难度大，核心痛点集中在资金平衡难、利益协调难、长效运营难。他提出，需以系统思维整合资源，通过市场化运作、专业化运营与场景化创新，打通“改造—运营—增值”闭环，让文旅照明成为激活存量空间、实现自主可持续更新的关键动力。

　　中国照明学会文旅照明专委会秘书长王安奇。

　　高广汉特别指出，城市更新是在“金角银边”做文章，它不是一张白纸，上面已经布了各种棋子。因此难度较大且技术含量高，开发节奏可能需要更长的时间。在这种情况下，资本赋能非常重要。资产证券化是城市更新退出的关键路径，但当前面临产权不明晰的难题。法拍获得完整产权可简化金融对接，但多方共治的产权模式下，项目价值转化困难，资本工具的联通作用亟待突破。

　　事实上，城市更新当前最大的现实难题是：钱从哪里来？

　　中建四局北京公司城市更新事业部总经理赵德权。

　　赵德权从施工方视角介绍了资金统筹的“财商中心”模式，“我们引进专业团队研究超长期国债专项补贴等政策，精准策划资金申报路径；资金不足时引入社会资本，最大限度降低建设单位出资压力。”

　　目前，金融机构也在积极介入城市更新。陈恳提出“前置服务理念”，打破银行“仅后期放贷”的传统模式，在项目规划、可研阶段即深度前置介入，以“融智+ 融资+融商+融客”为核心，将邮储银行的服务嵌入项目全生命周期，向企业共享行内外数据资源、定制项目核心群体金融产品，实现银行从“资金提供方”升级为城市更新项目综合服务商，促成项目内各级群体共赢。

　　邮储银行北京东城区工体东路支行行长陈恳。

　　王立原也表示：“将持续深耕首都金融服务，紧跟北京城市更新步伐，充分发挥综合金融服务优势，提供全周期、专业化、高效率的金融解决方案，为盘活存量资产、提升城市品质、服务首都发展新格局，持续贡献坚实金融力量。”

　　工行北京西客站支行集团客户金融业务部总经理王立原。

　　机制破局，多方合力形成协同治理体系

　　资金算账的核心逻辑在于，不是依赖政府单一投入，而是构建多元融资体系。绿色落地需要资金保障，资金退出需要机制支撑。而机制创新，恰恰是城市更新最硬的“骨头”。

　　高广汉表示，城市更新成功的核心在于多方合力，政府、产权方、开发企业、运营方、客户需共商共治，打破传统单一对接模式，解决多方利益与权责混杂的难题，形成协同治理体系，而非依赖某一方独立推进。

　　赵德权则从施工方视角指出，一些地方城市更新热度不足，核心原因之一是对更新效益的重视度不足，二是缺乏协同推进的格局。城市更新和城市运营是未来的导向。城市更新必须是“1+N”多维度开展工作，需要多元化。

　　中国高速发展期间的存量资产如何高质量出圈？夏旖兰强调，城市更新一定不是一个模式或者是行动，它是一个可持续的循环，坚信主权资产是可以创造更可持续经济价值的，是中国资产高质量绿色化得到国际认可的强有力支撑，应该坚持该筑的壁垒，坚决筑牢；该开的窗口，全面敞开。

　　从目前来看，上述三道“必答题”正在为城市更新探路。绿色落地回答了“更新成什么样”？不是涂脂抹粉的异域景观，而是本土生态的循环再生。资金算账回答了“更新靠什么”？不是政府单一输血，而是多元融资与资本闭环。机制破局回答了“更新谁来管”？不是政府包办一切，而是多方协同与理念转变。