4月13日，深圳龙华区幸福城臻园项目3栋住宅楼开盘销售，因现场排队人数较多，其间出现保安对人群喷洒辣椒水，场面一度陷入混乱，引发市场关注。

　　事件发生后，深圳龙华区相关政府部门迅速介入。4月13日晚间，深圳龙华区微信公众号“深圳龙华”发布消息称，龙华区已经成立由区住建、市监、公安等部门组成的联合调查组，对该楼盘涉及的现场销售相关情况进行调查。

　　目前，公安机关已依法对涉事保安人员杨某某予以行政拘留。住建部门也已约谈项目开发企业深圳市鸿耀泰实业有限公司，责令其立即采取整改措施。市监部门对该项目开发企业价格备案情况展开调查。

　　当日，开发商深圳市鸿耀泰实业有限公司发布致歉信称：“本次开盘期间现场人气超出预期，导致现场秩序出现短暂的混乱，影响了大家的购房体验，我们深表愧疚”。同时，该开发商也表示“严肃处理涉事人员，妥善做好致歉及相关善后工作”。

　　据“深圳龙华”官方发布，接下来，龙华区也将全面开展房地产销售行为专项整治，全力维护群众利益及社会公共秩序。

　　“深圳龙华”公众号截图

　　抢购因为价格“跳水”？业内：开发商因去化不佳而降价

　　深圳住建委官方网站显示，幸福城臻园项目3栋住宅楼于2026年4月8日取得预售证。本次开盘共推出217套房源。

　　据深圳当地一名中介介绍：“幸福城臻园项目此次推出的房源主要为65平方米、82平方米、89平方米的产品，售价从上一期的单价6.5万降至4.5万左右，因大幅降价而引发抢购，来抢购的主要是冲着小户型购买的，小户型总价约250万，目前已经售罄。”

　　对于引发抢购的原因，深圳中原研究中心高级研究员邹少伟分析称：“幸福城臻园项目引发抢购原因主要有几个方面，一是项目大幅降价，备案价由去年的6.5万降到本次的4.5万，相对周边竞品价格具有明显优势；另一方面，本次备案产品以刚需为主，主要为65平方米、82平方米、89平方米的产品，其中小户型产品市场较为稀缺，且折后单价不到4万，总价250万起，对刚需吸引力较大。”

　　不到一年的时间，该项目的均价从6.46万/平方米降至4.47万/平方米，降价接近三分之一，相比同类型新盘也属于“大幅度”降价。

　　记者查询深圳住建委官网显示，2025年7月这一批房源尚有不少房源处于“期房待售”的状态，其中三单元一套待售期房的单价约为6.37万元。

　　对于降价销售的原因，邹少伟表示：“项目自2025年7月取证以来整体去化不理想，中间虽降过一次价，但效果不佳，开发商为加速去化回笼资金只能降价促销。”

　　“先到先得” ？开发商“饥饿营销”越过了合规边界

　　业内人士指出，该项目开发商在销售方式上采取“先到先得”的做法客观上加剧了“抢房”的行为。

　　对此，开发商深圳市鸿耀泰实业有限公司发布致歉信称，本次开盘期间现场人气超出预期，导致现场秩序出现短暂的混乱，影响了大家的购房体验，深表愧疚。

　　幸福城|臻园公众号截图。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“开发商营销为何从摇号转向‘先到先得’，主要原因在于开发商在营销策略上想出奇招，故意制造奇货可居的信号，使市场注意力集聚在本项目，从而获得市场销售的效果。”

　　对于开发商的做法，李宇嘉进一步表示：“虽然‘先到先得’本身不违规，但在此次事件中，开发商的操作越过了合规的边界，主要体现在以下两点：一是触碰了‘安全底线’（涉嫌违规），根据《大型群众性活动安全管理条例》等法规，举办大型活动必须有完善的安保预案。现场出现混乱、踩踏风险，甚至保安使用辣椒水，说明开发商未尽到安全保障义务。龙华区住建局约谈企业并责令整改，正式认定其在现场秩序维护上存在重大过失。二是，可能涉嫌‘虚假宣传’‘饥饿营销’。如果开发商明知房源数量与排队人数严重不匹配，却不启动分流或摇号，反而默许混乱以制造‘抢房噱头’，这涉嫌违反《房地产广告发布规定》中关于不得制造紧张气氛的规定。”

　　同时，在监管层面，针对新房认筹人数较多的情况，一线城市比如上海在认购规则中明确，在楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时，将采取计分排序的方法，选取进入公证摇号选房的购房人。

　　邹少伟也指出，上述开发商采取“先到先得”的营销做法并不是深圳市场的主流，其表示：“先到先得可以营造热闹氛围，但需要强化组织管理，维护秩序。目前深圳楼市多数开发商依然采取公证摇号的销售模式，更为公平公正，也能杜绝插队占位冲突等各种乱象。”

　　此外，幸福城臻园降价销售是否通过备案？对此，据“深圳龙华”发布消息，深圳市监部门已对该项目开发企业价格备案情况进行调查。

　　李宇嘉表示：“按照商品房预售管理规则，单次售价调整幅度超过15%就要重新备案。近年来，随着市场价格波动频繁，为了促进销售，该规则执行有所放宽。该案例造成了较坏的影响，使得市场对片区价格中枢的认识再次调整。尽管个案会获得销售短期业绩，但会对片区内其他类似项目和二手房价格造成明显的冲击。”

　　专家:“大幅降价是局部个案” 今年深圳楼市整体趋稳

　　对于幸福城臻园大幅降价的做法，业内人士指出：虽然市场仍然在调整，但是大幅降价是局部个案。

　　邹少伟告诉记者：“大幅降价算是局部个案，更多还是小范围调整，节后不少项目小幅降价促销，效果不错。目前深圳楼市依然延续调整态势，市场依然处于筑底过程中，以价换量依然是市场主旋律。”

　　同时，幸福城臻园所在的龙华区库存量较高，新盘供应集中导致去化压力大。李宇嘉指出：“据深圳住建局的最新数据，截至2026年3月末，龙华新房库存高达7091套，占全市新房库存总量的近三成，稳居全市第一。今年龙华还有20多个新盘排队入市，市场供应将进一步增加。”

　　从整体市场来看，今年以来，深圳楼市整体趋稳。尤其是在“金三”的窗口期，深圳一、二手房成交量都有攀升。

　　据深圳中原研究中心统计，2026年3月，深圳一、二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%，为近一年次新高。其中，一二手住宅合计成交7898套，环比上升117.2%。

　　对于接下来深圳楼市的走势，李宇嘉分析称：“接下来，4月份会延续小阳春的热度，但整体市场情绪会随着前期积累需求的释放、季节性购房需求的减弱而消退。一季度以二手房为主。二季度，新房供给会增加，特别是新规产品会面世，新房之间的竞争会加剧。如果一季度二手房活跃能带动二季度卖旧买新、卖小买大的换房需求，市场循环起来，交易规模有望获得不错表现。”