虽然2025年营业收入突破10亿元大关，但西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”，01354.HK）的净利润增速却连续两年下滑。

　　日前，经发物业发布2025年年报显示，公司实现营业收入约10.49亿元，同比增长10.3%，净利润6395万元，同比增长8.33%。

　　《中国经营报》记者观察到，经发物业净利润增速已从2023年的32.6%降至2024年的18.71%，再到2025年的8.33%。与此同时，公司贸易应收款项激增52.8%，关联方应收款增速更高达68.9%，远超营收增速；IPO募资9050万港元中97.5%处于闲置状态，却在同期动用超过全年净利润的现金，收购关联方西安经发地产有限公司（以下简称“经发地产”）历时6年未能市场化去化的低效资产。

　　针对净利润增速持续下滑、应收账款高企及关联交易等相关问题，记者致电并致函经发物业，截至发稿未收到回复。

　　利润增速两连降

　　经发物业是陕西省国有综合城市服务与物业管理服务商，实际控制人为西安经发控股（集团）有限责任公司，最终控制方为西安经济技术开发区管理委员会。公司于2024年7月3日在香港联合交易所主板上市，成为西北地区首家登陆港股的物业管理企业。

　　2025年年报显示，经发物业实现营业收入约10.49亿元，同比增长10.3%，首次突破10亿元关口。

　　然而，营收增长的背后，是净利润增速的持续放缓。根据招股书及年报数据，2023—2025年，公司净利润分别约为4973万元、5903万元、6395万元，同比增速分别为32.6%、18.71%、8.33%，呈现清晰的两连降态势。

　　这一趋势或许根源于公司的业务结构。从收入来源看，经发物业的业务由城市服务、住宅物业管理服务、商业物业管理服务三大板块构成。

　　但是，经发物业的收入高度依赖于低毛利率的城市服务板块。2025年，该板块贡献了约6.55亿元收入，占总营收的62.4%，而其毛利率仅为12.7%，显著拉低了整体利润水平。这类业务主要面向政府机构与公共机关，虽然提供了稳定的收入基本盘，但定价与盈利空间相对有限。

　　相比之下，高毛利板块却明显边缘化。2025年，经发物业的住宅物业管理服务收入约2.29亿元，占总营收的21.8%，毛利率约18.2%，但该板块毛利率较2024年的19.5%下滑了1.3个百分点，成为三大板块中唯一出现毛利率下滑的业务。

　　商业物业管理服务收入约1.62亿元，占比仅15.5%，但毛利率达22.6%，为三大板块中最高。然而，商业物业收入增速仅6.1%，远低于整体营收增速10.3%。

　　应收款与关联交易

　　作为西安经发控股集团旗下上市平台，经发物业与关联方之间的资金往来，始终是市场关注的焦点。

　　年报数据显示，截至2025年12月31日，公司贸易及其他应收款项约为3.86亿元，较2024年年末的2.53亿元大幅增加52.8%。这一增速远超同期营收10.3%的增长水平。

　　细分来看，来自关联方的贸易应收款项约为6400万元，同比增长68.9%；来自第三方的贸易应收款项约为2.69亿元，同比增长43.9%。两者增速均显著高于营收增速。

　　更值得警惕的是账龄结构的变化。年报显示，截至2025年年末，公司贸易应收款项中账龄在1—2年的约为3418万元，2—3年的约为713万元，两者合计超过4100万元。而在2024年年末，这一数字约为3595万元。一年以上应收款的绝对额在增加。

　　经发物业的应收账款问题，与其业务结构密切相关。

　　作为一家区域性国有物管企业，经发物业深度绑定西安经济技术开发区。年报显示，2025年来自西安经开区管委会的收入约为2.31亿元，占集团总收入的22%。虽然这一比例较2024年的25%有所下降，但管委会仍是公司无可争议的第一大客户。

　　这种深度绑定带来的不仅是收入，还有回款周期的拉长。政府机构及公共机关的付款流程通常较为复杂，审批环节多、周期长，这直接导致了应收账款的累积。2025年，公司来自关联方的应收款增速高达68.9%，远超来自第三方的43.9%，这一差异或许正反映了关联方回款的滞后性。

　　97.5%募资闲置

　　净利增速与账款的压力之外，经发物业上市募资大量闲置的问题同样不可忽视。

　　记者了解到，经发物业于2024年7月3日在港交所主板上市，全球发售所得款项净额约9050万港元。根据招股章程，资金计划按以下比例分配使用：选择性收购其他物业公司占53.8%约4870万港元，购买新能源汽车占20.6%约1860万港元，开发智慧物业管理系统占10.5%约950万港元，改善人力资源管理占5.1%约460万港元，营运资金占10%约910万港元。

　　然而截至2025年年末，五项用途中仅有智慧物业管理系统动用了约230万港元，其余四项包括占比过半的选择性收购分文未动，购买新能源汽车的计划同样未启动。整体闲置比例高达97.5%，未动用金额约8820万港元。上市一年多，收购扩张计划至今为零。

　　记者注意到，经发物业原计划将过半资金用于选择性收购其他物业公司，以此实现外延式扩张。但上市近两年，这笔资金始终处于“沉睡”状态，未有任何并购动作。经发物业表示，所得款项余款的预期动用时间表将对应公司对未来业务扩展进度及市况作出的最佳估计。但市场质疑，在物业管理行业竞争加剧、优质标的稀缺的背景下，短期内能否找到合适的并购标的？即便完成并购，整合风险与协同效应能否兑现？

　　在募资大量闲置的同时，经发物业却动用现金收购关联方资产。2025年12月，经发物业以6300.75万元向经发地产收购经发大厦A座14个商业物业单位及224个地下停车位。这笔交易更超过2024年全年净利润5903万元。换言之，公司用上市后首年的全部盈利，购买了这笔资产。

　　资料显示，经发大厦A座建成于2018年，6年市场化去化未果。该批资产2023年租金总收入约200.81万元，2024年暴跌至约74.5万元，降幅达62.9%，2025年虽微弱回暖至约75.72万元，但仍较2023年低62.3%。按当前租金水平测算，即便全部出租，年租金收入约400万元，回本周期至少需要15年。

　　从股权关系来看，经发地产由经发集团全资控股，而经发集团持有经发物业67.5%的股权，经发物业的最终实际控制人为西安经济技术开发区管理委员会。

　　这意味着，同一集团旗下的物业公司向地产公司购买资产，属于典型的关联交易。为何控股股东旗下地产公司历时6年未能通过市场消化的低效、收益不佳的资产，最终要由上市平台“接盘”？这是否构成对上市公司利益的侵蚀？