历时7年，深圳最大棚改项目的业主终于等来新家。
4月18日，深圳市福田区河湾北片区改造项目 （南华村棚改）现场人声鼎沸，新小区御水华府举行集中交付活动，迎来首批业主回家。
《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）当日在现场了解到，御水华府小区由中建三局华南公司负责建设，共有13栋超高层住宅，总计2763套回迁安置房，将迎来2727户业主入住。
每经记者看到，小区内的休闲广场、健身器材等设施齐全。有业主告诉每经记者，对收房比较满意，“达到了预期”。
作为深圳棚改新政实施后政府主导的首批棚改项目之一，南华村棚改也是全市规模最大的棚改回迁项目。此次顺利交付，不仅打破了此前新天地、卓越、万科、佳兆业四家品牌开发商推进旧改接连折戟的僵局，更标志着深圳“政府主导、国企实施”棚改模式成功落地实践，为城市老旧小区改造提供了可复制借鉴的样本。
4月20日下午，合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇在接受每经记者电话采访时表示，南华村棚改本质上是政府主导、民生兜底的非市场化模式。该项目建设回迁安置房，剩余住宅全部为保障性住房，不同于市场化开发以盈利为核心目标，这一模式更多以公共利益为导向。
御水华府项目现场图片来源：每经记者陈荣浩摄
昔日困局：四家房企啃不下的“硬骨头”
公开资料显示，南华村始建于1984年，是深圳首批政府统建的福利房小区，承载着一代深圳建设者的青春与记忆。
南华村建成后，解决了大量公职人员、企业职工的居住需求，是当时深圳住房保障体系的重要组成部分，见证了深圳改革开放的高速发展历程。
然而，经过近40年的风雨侵蚀，南华村这座曾经的“标杆小区”逐渐沦为“老破危”，70栋楼房面临建筑老化、公共配套设施落后等问题，业主居住环境日益恶化。
每经记者注意到，在“政府主导”推进南华村项目以前，曾有新天地、卓越、佳兆业、万科四家开发商尝试推进过该项目的旧改工作，不过最终均以失败告终。
图片来源：“幸福福田”微信公众号
据南方都市报此前报道，南华村棚改的拆赔方案与居民期待存在差距是旧改推进受阻的核心原因之一。即便部分开发商给出过1∶1.3的补偿比例，仍难以统一2727户业主的多样化诉求，签约率始终无法达到推进旧改的标准。
除此之外，南华村复杂的产权问题也给旧改工作增添了巨大难度。作为首批福利房小区，部分房屋存在产权不清晰、继承纠纷等问题，协调难度极大。同时，小区楼栋老旧程度高，改造过程中需要投入大量资金用于结构加固、管线更新等，改造成本高企。
此外，叠加近年来房地产市场周期波动、开发商资金压力加大等因素，上述四家开发商难以平衡投入与收益，最终纷纷铩羽而归，南华村改造也陷入了漫长的停滞期。
新模式破局：探索可持续城市更新路径
南华村棚改项目的转折点出现在2018年。
这一年，福田区政府主动接棒南华村改造工作，并专门抽调40位经验丰富的干部组成项目指挥部，全程统筹协调项目规划、设计、建设、签约等各项工作。
2019年4月，南华村棚改项目正式纳入深圳市棚改年度计划；同年7月21日，该项目开启签约工作，15天集中签约期内签约率达99.6%，刷新了深圳棚改签约速度。
2020年6月，南华村棚改项目进入全面拆除阶段；2023年2月2日，该项目正式开工建设。值得一提的是，该项目采用“政府主导+福田投控实施+华润置地代建+中建三局施工”的协同模式，由中建三局华南公司负责主体工程建设。
4月18日，每经记者在御水华府项目交付现场了解到，该小区由13栋超高层住宅组成，整体居住环境较好，配套了休闲广场、健身设施、儿童游乐区等设施，可满足不同年龄段居民的需求。
在小区现场，一位早在1989年便搬至南华村的业主向每经记者表示，整体对收房工作比较满意，认为达到了预期。
御水华府项目交付现场图片来源：每经记者陈荣浩摄
“项目最初并非政府主导的棚改项目，而是旧改。早年曾有多家地产公司介入，那时候房地产市场火热，旧改条件较为优惠。”上述业主表示，因为南华村棚改项目区位特殊（临近河套深港科技创新合作区）、规模较大，开发商之间竞争激烈且协调难度大而难以推进，最终由福田区政府主导。
每经记者注意到，目前御水华府周边并无可售新房。在距此较近的皇岗水围片区，承翰湾尚国际项目的清盘销售均价约10万元/平方米。另据深圳房天下数据，御水华府项目周边的京基御景华城、锦河苑、南华花园等小区的二手房挂牌均价，目前普遍在5.6万元/平方米—6.4万元/平方米区间。
“南华村棚改模式的成功，得益于棚改政策支持下的行政征收权限，有效突破了市场化旧改中拆赔博弈僵局、高补偿诉求导致项目搁浅的困境。”不过，罗宇同时分析称，此类模式需要大量资金投入，对地方财政承载能力要求较高，较难在深圳全市范围内大范围复制。
在罗宇看来，当前深圳传统市场化城市更新面临诸多推进阻力，而政府主导型棚改的模式也逐步进入收官阶段。因此，未来城市更新工作更需要兼顾民生底线与可持续运营，融合政府统筹的效率优势与市场化机制的资源配置能力，建议探索“政府主导+市场化运行”的新模式，为城市老旧小区改造注入新动力。
