4月21日，北京迎来年内首次住宅用地现场竞拍，5家房企争夺北京经济技术开发区亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块R2二类居住用地（以下简称“亦庄瀛海1401-1地块”）。经过49轮竞价，最终由中建智地以13.24亿元的价格竞得，溢价率8.7%，折合楼面价2.56万元/平方米。

　　该地块未拍先火，吸引中国金茂、中建智地、保利发展、招商蛇口、建发共5家头部房企角逐，成为北京今年以来首宗溢价成交的地块，也是北京土地市场从“底价成交”转向“溢价成交”的标志性事件。

　　49轮竞价，打破“底价成交”僵局

　　亦庄瀛海1401-1地块位于大兴区瀛海镇，地处南五环至六环之间，该地块占地约2.59万平方米，地上规划建面约5.18万平方米，容积率仅2.0，建筑限高60米。值得注意的是，该地块为纯住宅用地，无保障房、公建等强制配建要求，仅需配建约4.1公顷绿地，开发难度低，资金回笼快。从建筑指标来看，这是典型的低密社区，可打造10-15层小高层或洋房产品。

　　该地块起拍总价12.18亿元，起始楼面价约2.35万元/平方米。在现场竞价环节，热度持续升温，除中建智地外，中国金茂、建发也在积极举牌。经过49轮竞价后，中建智地将最终成交价格锁定在13.24亿元，溢价率8.7%，折合楼面价2.56万元/平方米。

　　图/北京市规自委网站截图

　　在上述地块落槌前，2026年北京出让的8宗宅地，全部底价成交。此次亦庄瀛海1401-1地块凭借“临铁+低密+成熟配套+产业赋能”的核心优势，引发5家房企争抢，打破了“底价成交”的僵局。

　　本次土拍竞争格局激烈，房企拿地决心通过“提前启动招标”表现得淋漓尽致。其中，中建智地拿地意愿最强，4月13日率先发布设计全流程招标，表现出强势补仓亦庄的决心。保利发展4月14日发布施工总包招标，同样看好瀛海临铁价值。招商蛇口4月15日发布监理招标，意在巩固区域市场份额。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块的吸引力源于多项优质禀赋。其位于亦庄新城瀛海核心居住板块，最大优势是紧邻地铁8号线瀛海站，交通便利。该地块容积率2.0，建筑限高60米，是较为宽松的住宅用地指标，为打造改善型产品提供了空间。

　　此外，该地块处于瀛海成熟生活圈，南侧为已运营的中海环宇坊购物中心，周边教育、医疗、生态配套齐全，无需等待规划兑现。

　　更为关键的是，瀛海板块已近三年未有新增商品住宅用地供应，市场存量以早期的共有产权房、限竞房及尾盘为主，区域内积聚了一部分改善与置换需求，而且符合时代要求的“好房子”产品供给存在明显缺口，这都为该项目进入市场提供了窗口期。

　　业内：热度背后暗藏诸多开发挑战

　　据悉，亦庄瀛海1401-1地块曾出现在2025年第八轮供地清单里，当时规划建面13.5万平方米，上架前拆成南北两幅地块，北面1401-1地块先上架。南面相对更好的1401-2地块还未推出。

　　张凯指出，从开发层面看，该地块也隐藏着诸多挑战。其中，南侧1401-2地块尚未入市，分拆出让可能增加后续整体规划与协同开发的复杂度；项目需配建约4.1公顷绿地并无偿移交政府，将会变相推高实际楼面价，对项目利润空间构成压力。另外，包括大兴发展·亦生共悦在内的大体量共有产权房，在5年后入市可能会对该项目的价格造成一定影响。

　　张凯认为，此次亦庄瀛海1401-1地块竞拍是当前北京土地市场的一个缩影。在“控增量、去库存”的供应格局下，资金正越来越倾向于流向那些区位突出、配套健全、风险可控的优质标的。

　　“此次土拍进一步印证，市场并非缺乏流动性，而是对资产的确定性与长期价值提出了更高要求。”张凯表示，土地供应进入总量收缩、强调“好房子”和存量盘活的新阶段，位于核心区域的优质地块依然具备吸引力，市场分化与理性也成为常态及共识。

　　新京报贝壳财经记者袁秀丽