4月22日上午，“东方红隧道股份高速公路REIT”正式挂牌上市，发售规模46.8亿元。这是国内首条隧道REIT、上海国资首单经营权类公募REIT。

　　表面上看，隧道股份是又一家响应政策的上海国企。近年来，上海多次出台文件，支持推动国资REITs（不动产投资信托基金），进一步丰富上海金融市场的层次。但细察之下会发现，这次动作并非简单跟风。

红利退潮逼出的转型

　　“探索REITs的目标之一，就是要打响智慧运营品牌。”隧道股份党委书记、董事长葛以衡表示，近年来，作为一家深耕基础设施建设的头部企业，隧道股份正从低周转、劳动密集的传统施工业务，转为服务链条更长、价值密度更高的方向，探索成为赋能产业未来的智慧城市运营商。

　　数据显示，隧道股份包括智慧运营在内的服务板块，利润贡献占比已超60%。这样的变化不是凭空而来，恰恰是大规模城市建设红利的退潮，逼出了这场转型。

　　传统施工业务的毛利率通常仅为个位数。施工企业的增长模式依赖持续接项目、搞施工、扩规模，打一枪就换个地方。

　　但那个时代正在终结。受行业周期影响，全国传统基建需求大幅收缩。经历了数十年热浪翻滚、高歌猛进的建筑业，在去年触碰“拐点”。数据显示，2025年全国建筑总产值同比下降5.43%；全国基础设施投资（不含电力）同比下降2.2%。两项指标均为近十年首次负增长。隧道股份传统施工业务的新签合同额也不可避免出现下滑。

　　危与机总是一体两面。S20、真华路隧道、四平路下立交……凡是桥隧公路大修，交通管理部门都要提前公布通行调整方案。原因也很无奈，大修封路时间长，难免会影响交通。牵一发而动全身，折射出上海城市管理之难。由于人口规模庞大，城市生命体征日益复杂，粗放式管理已难以为继。

　　这意味着，当空间扩张性增长难以为继，存量更新与精细治理，便成为新的蓝海。

技术提效，减少人力成本

　　“以前，道路养护只是拖车、扫地、摆绿化，只要‘铺人’就能应付。”隧道股份城市运营副总经理、总工程师滕丽说，在这种模式下，运营养护成了纯粹的成本中心，只花钱、不创收。效果也不佳，道路一遇大修就封路，严重影响交通。

　　如何让运营从“花钱”变“赚钱”？第一招是借助技术提高运行效能，减少人力投入。

　　经过几十年积累，隧道股份管理着全国3500公里交通设施，仅越江隧道就有46条。在上海大力发展数据产业生态的当下，这些数据不再是报表上的数字，变成实实在在的数据宝矿。

　　“2017年，我们整合旗下三家城市交通基础设施运营龙头企业，成立了城市运营集团。”滕丽说，合并不是搞人海战术，而是统筹数据资源，采用数字化、智能化技术，最大化挖掘数据价值。

　　效果立竿见影。G15沈海高速嘉浏段，是上海第一条通过改造实现智慧化的高速公路示范工程。一天凌晨，两辆小轿车突发碰撞事故。事故发生后不到半分钟，驾驶员还没有来得及拨打电话报警，AI系统已经通过视频监控自动识别事故，将救援指令推送至救援人员手机。救援人员可实时查询事故车辆的车牌、事故录像、位置信息。

　　经过智慧化改造，嘉浏高速的应急处置到位速度提升35%，处置用时缩短30%。其道路结构也装有大量设施健康感知监测设备，如同接入24小时“心电图”。从路面积水、冰结等突发情况，到坑塘、车辙等传统病害，都能实现超阈值后风险自主预警，在养护中化大修为小修。

　　道路从坏了再修变成预防性养护，不仅能延长设施寿命，更能提高通行时间。这本身就是在创造通行效率价值。而AI自动识别事故、自动派单，也把专业人员从以前盯屏幕、接电话中解放出来，去从事更高价值的分析和决策工作。

　　智慧运营不只适用于隧道，其管理思路一脉相承。目前，隧道股份参与打造的国内首个城市级交通设施一体化智慧运管平台，已经实现“一屏观全域、一网管运维、动态防风险”，接入上海市城运中心。智慧平台下面还集成了7大专业级子平台，涵盖隧道、大桥、高速、综合片区、快速路、轨道交通、智慧停车。

资本运作，驶上快车道

　　第二招，让资本运作成为智慧运营扩大市场规模的“快车道”。

　　此次REIT上市便是关键一步。“东方红隧道股份高速公路REIT”的底层资产是收费高速公路钱江隧道，2014年通车，由隧道股份投资、施工，并拥有25年经营权。

　　交通流量预测机构“斯威巴”分析，这条隧道引入智慧运营后，事故处置效率提升30%以上，十年间日均车流量与通行费收入的复合增长率分别达到29%和25%。2025年，日均自然车流量已突破4万辆，同比增长61%，通行费收入同比增长56.1%。

　　只有运维效率足够高，收费公路的现金流才足够稳，这也是资本愿意买单的原因。上市前，该产品的意向认购金额超过2500亿元、网下有效认购倍数达173.62倍、公众有效认购倍数达195.63倍，远超中国公募REITs市场已上市的13单同类产品峰值。

　　基金牵头人隧道股份建元财务副总经理王俪茵表示，于隧道股份而言，此次上市的最大突破，是走出了一条“投资—建设—运营—资产上市”的资本循环闭环路径。

　　头部基建企业，出于投资创收目的，往往会积累一些基础设施存量资产。这类项目流动性差，造价动辄上亿元，长期持有的压力在当下显而易见。REITs正是为此而生。它募集社会资本投向不动产，由专业机构运营管理，并将增值收益按比例分配给投资者。其最大价值，就是让缺乏流动性的不动产流动起来。

　　上市后，钱江隧道的经营权变为投资者共有，隧道股份将剩余年限的经营权提前变现。据专业机构测算，采用REITs模式的基础设施，投资周期可从过去的25年压缩到6至8年。

　　回笼资金并不是目的，跑通模式才是王道。

　　放眼全国，城市发展正在经历一场从增量扩张转向存量更新的范式转换。越来越多的城市基础设施，将面临设备维护和升级。

　　王俪茵透露，集团还计划通过排摸自持项目和市场收购的方式，寻找优质标的打包“装进”REIT，通过智慧运营体系，提高公路收费能力，实现资产证券化。

　　换句话说，隧道股份可以用回笼资金，去市场上找其他高速公路或基础设施项目，再买下来。收购之后，不是照旧管理，而是把自家智慧运营体系装进去。每收购一个新项目，智慧运营或许能多抢占一个市场，强化在当地的显示度。

　　智慧运营做得越好，资产越值钱，REIT就越容易发，资金回笼越快，就能收购更多项目。当循环跑起来，智慧运营市场规模自然越滚越大，在存量资产里炼出“金子”。