经历连续四年的深度调整，首开股份在2025年实现营收回升。根据公司近日披露的年报，2025年营业收入300.97亿元，同比增长24.30%；归母净利润为亏损66.25亿元，较上年同期的-81.41亿元减亏18.62%；主营业务毛利率从2024年的4.70%大幅提升至13.51%；经营活动现金流净额78.82亿元，保持正向增长。
不过，值得注意的是，公司去年第四季度单季亏损超过35亿元，北京与京外市场的分化犹如冰火，历史高溢价地块的减值仍在持续侵蚀利润。对这家北京市属国企而言，“何时真正扭亏”仍是悬在头顶的最大命题。
亏损幅度收窄
根据年报，2025年，首开股份营收重返300亿元大关，较上年同期增加58.84亿元。亏损幅度虽在收窄，但全年净亏损66.25亿元仍不容小觑。自2022年以来，公司归母净利润连续四年为负，2022年至2025年累计亏损约215亿元。
公司公告指出，2025年亏损主要因为毛利率仍然偏低，税金及附加和期间费用规模较大，部分房地产开发项目出现减值迹象，计提了存货跌价准备。
拆解到季度，2025年前三季度合计亏损不过31亿元，但四季度亏损达35.2亿元。这种季度间的剧烈波动，一是项目结转的非线性波动，高毛利的望京樾、端礼著等项目集中在前几个季度交付，推高了阶段性毛利率；二是存货跌价准备的集中释放。年报提到，2025年对开发项目计提了28.63亿元的存货跌价损失，其中相当一部分在年末被确认。
据了解，这已是首开股份连续第四年出现大额减值。2022年公司仅计提0.5亿元，2023年骤升至17亿元，2024年触及35.7亿元，2025年仍高达33.3亿元，四年累计减值吞噬利润超86亿元。
公司方面此前解释称因“2018至2020年市场高点获取的高溢价地块”，这些地块如今在房价下行周期中被迫折价销售甚至工抵房出清。
从区域表现来看，2025年，北京地区的营业收入达到203.85亿元，同比暴增172.81%，占主营业务收入的比例接近七成。而京外区域的收入却同比下滑42.27%，仅录得95.65亿元。
去年，北京结算项目平均毛利率高达19.29%，同比提高超过15个百分点。京内重点项目如首开金茂望京樾、端礼著合计贡献收入131亿元。受此影响，公司去年主营业务毛利率从2024年的4.70%大幅提升至13.51%，同比提升8.81个百分点；全年毛利润达41亿元，同比大增253%。
从销售端看，公司2025年全口径销售金额178.45亿元，北京销售面积占比达33.7%，苏州占比12.2%，核心城市业绩贡献保持领先。
转型成效尚待考验
2025年，首开股份完成了近年来最大规模的组织架构调整。据年报披露，公司对原有的19家二级开发单位实施战略性整合：京内重组为京北、京南两大平台，统筹京津冀及太原区域；京外整合为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝七大区域中心，构建了扁平化、高效能的管控体系。
此举带来费用端的节流，去年全年销售费用同比下降7.81%，管理费用下降8.56%，期间费用总额减少逾1.3亿元。以缩减层级换取决策效率和成本节约，成为亏损局面下难得的一道亮点。
尽管投资聚焦，但受市场整体环境影响，公司2025年年初制定的278亿元签约目标，最终只完成了178.45亿元，完成率仅约64%。
截至2025年年末，公司拟售、在售主要项目148个，总建筑面积近4300万平方米，京内主要项目69个，总规模约1560万平方米。2026年，公司计划实现销售面积113.4万平方米，开复工面积465.8万平方米。
在拿地策略上，尽管面临大额亏损压力，首开股份2025年仍在北京积极参与拿地，2025年9月拿下朝阳呼家楼南里地块，2026年4月又以17.69亿元底价摘得通州宋庄地块，持续巩固北京核心市场布局。
转型业务同样在铺路，2026年年初，公司启动商业不动产REITs的申报，底层资产为北京的华侨村商街、璞瑅商街和宋家庄福茂三项商业物业，3月已获上交所受理。
这被外界解读为构建“投融建管退”闭环、盘活存量资产的关键一着。不过，从收益贡献看，去年物业经营收入9.28亿元、长租公寓出租率93.7%、养老机构出租率96%等数据虽算得上稳健，但合计体量仅占开发销售收入的3%左右，短期内难以起到对冲主业波动的功效。REITs试点能否真正打通商业资产的退出通道、形成可复制的第二增长曲线，还需要等待市场定价的最终检验。
公司年报中明确提出，将“在服务首都功能和城市更新行动中找准发展支点，探索契合公司特色的多元化转型路径”。
截至报告期末，首开股份手握151亿元货币资金，未使用的银行授信额度超过1200亿元，平均融资成本进一步压低至3.54%，主体信用保持AAA最高评级，有息债务规模压降约一成。控股股东首开集团今年年初给予了60亿元循环借款额度，多期公开市场债券也获得超额认购。
不过，持续亏损之下的法律风险仍需关注。自2025年6月至2026年3月，公司及控股子公司新增诉讼、仲裁涉案金额约11.47亿元，占净资产的8.5%，其中作为被告或被申请人的案件金额合计7.07亿元。目前部分案件尚待判决，对公司利润的最终影响仍存在不确定性。
记者就今年销售计划、多元化转型路径等问题联系首开股份方面，截至发稿未获回复。
