虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块（地下）基本信息。 图源：上海市土地交易事务中心

　　8月4日，温州两大实业龙头青山控股集团（下称“青山控股”）、华峰集团有限公司（下称“华峰集团”）联手通过平台公司上海鼎信华展企业管理有限公司（下称“上海鼎信”），以38.45亿元底价摘得北外滩68街坊地块。该地块规划249米超高层城市地标，是上海中心城区垂直功能复合开发试点地块，同时设置了严苛的自持运营与产业导入门槛，对开发主体的产业实力与长期运营能力提出极高要求。

　　其中，青山控股是全球规模领先的不锈钢与金属镍生产商，华峰集团则为全球聚氨酯新材料核心制造企业；两家企业的掌舵人亦先后登顶温州首富榜单。就企业在严苛出让规则下逆势拿地的初衷、项目后续打造规划等核心问题，8月5日上午，《华夏时报》记者致电项目大股东上海鼎信投资（集团）有限公司，对方接听人员表示：“目前不接受采访。”

　　在民营房企投资愈发谨慎、核心城市拿地节奏放缓的行业背景下，两家温州实业巨头逆势落子上海内环核心资产，彰显出实体产业资本深耕一线核心城市的长期战略，也直观印证了上海土地市场结构化分化的全新发展格局。“上海土地市场正逐步形成‘优质地块竞争有序、一般地块底价托底’的分化格局，反映出市场定价机制的成熟与投资逻辑的理性回归。”中指研究院上海数据总经理张文静表示。

　　实业巨头抢滩上海内环核心资产

　　据官方公号“虹口北外滩”信息，虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块（地下）（68街坊）是上海首次将住宅、酒店、办公、商业“打包”进一栋超高层建筑一体出让，项目深度对标东京麻布台、迪拜哈利法塔、纽约哈德逊广场35号等全球顶级城市垂直综合体标杆项目。

　　出让文件显示，该地块出让面积2.12公顷，计容建筑面积约10.67万平米，建筑限高249米。地块业态涵盖酒店、住宅、产业办公及地下商业配套。在开发运营层面，地块设置严格自持要求：办公物业需100%自持，商业物业自持比例超80%，所有自持业态的持有年限均不少于20年。与此同时，竞得企业必须落地进出口贸易中心、海外投资平台，并重点导入绿色低碳、新能源材料领域的优质产业主体。

　　严苛的长期自持运营、定向产业导入要求，大幅抬高了该地块的开发准入门槛。多数传统房企难以匹配项目开发要求，因此最终仅有上海鼎信一家主体报名，并以底价顺利摘得地块。

　　根据“天眼查”，青山控股实控人项光达通过旗下上海鼎信投资（集团）有限公司、浙江青展控股集团有限公司合计持有项目公司79%股权，为绝对控股股东；华峰集团旗下上海华峰聚创置业有限公司持股20%；剩余1%股权由国有独资企业福安市城投实业有限公司持有。

　　公开资料显示，青山控股集团是全球最大的不锈钢制造商和金属镍生产商，在全球拥有大量镍、钴、锰、锂以及石墨等电池产业链上游资源；2026年，公司在《财富》世界500强中以约601.3亿美元营收排名第254位。

　　目前青山控股主体尚未上市，瑞浦兰钧能源有限公司（下称“瑞浦兰钧”）（00666.HK）是青山控股布局新能源赛道的核心平台，主营动力与储能锂离子电池从单体研发、生产到系统应用的全链条业务。财报显示，该公司2025年实现净利润6.23亿元，创下2017年成立以来首次年度盈利纪录；2026年7月9日，瑞浦兰钧披露，预计上半年营收达145亿元—152亿元，同比增幅52.8%至60.1%；净利润预计7亿元—8.5亿元，超越2025年全年净利润水平。

　　华峰集团则是全球聚氨酯新材料领域的领军企业，始创于1991年，主营聚氨酯、聚酰胺等高端化工新材料。公司产业布局完善，旗下拥有华峰化学（002064.SZ）、华峰超纤（300180.SZ）、华峰铝业（601702.SH）三家A股上市公司，全球员工规模约1.9万名。2025年，集团销售收入高达817.4亿元。最新财报显示，2026年上半年，华峰化学实现营业收入141.67亿元，同比增长16.73%；归母净利润19.83亿元，同比大幅增长101.64%。

　　此次拿地并非两家企业首次布局上海。其中，青山控股已于2021年收购了北外滩港国际客运中心2号楼（原美特斯邦威大厦）作为集团上海总部。除上海总部外，公司还在无锡投资20亿元建设不锈钢华东总部基地，配套商务办公、智能仓储业态；在温州、重庆产业园区配套建设人才宜居社区，实现产业、办公、人居深度融合。

　　华峰集团目前在闵行区南虹桥片区布局有核心研发总部项目。同时，公司具备成熟的地产开发运营经验，旗下多家地产公司深耕城市综合开发领域，早年在杭州钱江新城打造华峰国际商务大厦、迪凯金座等标杆商务项目，在河北承德开发世纪城大型综合社区、德泽府等住宅项目，业态运营经验丰富。

　　产业逻辑主导拿地

　　不同于传统房企的短期开发套利模式，该地块严苛的产业与自持要求，直接筛选出具备长期实业运营能力的市场主体，也让两家温州龙头民企的逆势入局备受行业关注。

　　普睿地产研究认为，对两家实业企业而言，该项目更多承载上海总部办公、高端人才配套与核心资产配置功能，盈利逻辑与常规住宅开发项目存在明显差异。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“实业企业入局主城核心地段拿地，重点看好主城优质资产的保值能力，自用与资产配置价值突出，具备标志性市场意义。”而张文静表示，青山控股长期扎根于虹口北外滩，对区域发展环境与产业生态具有深度认知和高度认同，此次拿地主要是基于住宅开发及潜在总部办公需求的自用性投资。

　　同策研究院联席院长宋红卫分析指出，接连两笔投资，青山控股布局上海不动产的战略逻辑已然清晰：首先，实体企业搭建全球贸易中枢，解决海外资源国内流转痛点。青山控股镍、镍铁、新能源前驱体产品销往全球，LME伦敦镍期货套保、海外项目投融资、跨境贸易结算均需要上海国际化金融、航运配套，北外滩坐拥航运、资管、跨境贸易产业集群，恰好匹配其设立全球贸易中心、对外投资平台的硬性要求。

　　“249米塔楼的中区办公空间将成为青山控股海外矿产、新能源材料的亚太运营总部，华峰集团的聚氨酯、新能源车新材料业务也将同步入驻，实现两大温州实业巨头的产业协同。”宋红卫判断。

　　宋红卫同时指出，青山控股可以利用自持物业绑定高端人才，住宅仅作为核心配套而非盈利主力。地块内3.2万平米高区住宅是市中心核心地段的稀缺资产，规划为企业全球高管、海外技术人才的配套居所，并非普通商品房散售逻辑。卢文曦也认为，青山控股本身资金实力雄厚，其此前已在北外滩落子，敢拿这块地可能有部分自用需求，未来楼下是商业和办公，塔楼顶层规划少量高端住宅配套。

　　行业投资逻辑转向理性深耕

　　核心城区实业资本逆势深耕的同时，本批次上海外环地块呈现“冷热分化、稳步回暖”的运行态势，进一步印证当前土地市场的结构化特征。

　　除北外滩68街坊地块外，其他4宗外环地块中，嘉定菊园地块由绿城集团底价摘得，浦东唐镇、张江孙桥、嘉定南翔三宗地块均实现溢价成交，溢价率分别达28.45%、26.9%、13.98%。张文静认为，此次出让情况，显示房企在投资决策中注重地块自身条件与区域风险综合评判。

　　根据中指研究院的统计数据，2026年前七个月，上海住宅用地出让金合计已经高达749亿元，规模位居全国第一。结合今年以来的多轮集中土拍成交表现与行业机构分析，在上海全市“减量提质”长效供地策略引导下，上海土地市场分层运行特征愈发鲜明，楼市预期将维持分层运行、稳健修复的发展态势。

　　值得注意的是，此次浦东张江、唐镇及嘉定南翔等地块，自身或周边均具备较成熟的产居环境和较强的人口吸附力，进一步印证了在职住平衡格局下，优势产业功能区在当前市场周期中仍保有稳健的开发潜力和资本吸引力。

　　例如，嘉定南翔地块周边产业园区集聚多家行业领军企业及高成长性科技文创类企业。菊园街道正重点打造“一核六园”新发展空间，“一核”即嘉定院地合作千亿级科技园示范核（嘉定科创核），“六园”涵盖未来数智、未来生命医学、未来材料科技、人工智能、云上工业智造及物联网研发等前沿领域。而嘉定区JDC1-0501单元74-04地块最终由绿城以12.04亿元底价收获，成交楼面价18200元/平米，这也是继留香园地块、嘉定新城组合地块之后，绿城在嘉定拿下的第三宗住宅用地。

　　华润置地则再度落子嘉定。经过27轮竞价，华润置地以16.14亿元拿下嘉定区JDC20202单元25—06地块，成交楼面价30774元/平米，溢价率13.98%。该地块西南侧即为华润时代之城项目，该宗地块于2023年12月由华润置地&华发股份联合体以89.14亿元竞得，成交楼面价30015元/平米。

　　普睿地产研究指出，整体来看，上海土地市场的韧性始终依托真实的居住与产业需求支撑，房企拿地逻辑更趋理性精准，结构化分化仍将是后续市场的常态特征。

　　张文静表示，本批次土拍整体运行平稳，热度从城市核心区到外环外区域“多点开花”，为后续土地供应和房价走势传递了积极而稳健的信号。8月31日，第八批次宅地即将开拍，随着土地市场热度传导，楼市信心持续累积，市场普遍对“金九银十”抱有更好期待。