这是一场非常“精彩”的土拍。8月4日下午，中国金茂、建发集团、中海新城、招商蛇口、保利发展、金隅和懋源联合体6家竞买人同坐一桌，竞拍今年北京的“明星地块”广渠路地块。在经过185轮线下举牌之后，中海新城以83.99亿元的价格竞得广渠路地块，地块溢价率达到19.13%，成交楼面价为8.14万元/平米。

　　值得关注的是，就在7月28日，中海新城刚刚与招商蛇口、越秀地产、保利发展等房企同台竞技，争夺酒仙桥地块。在鏖战248轮之后，中海新城以46.81亿元的价格拿下酒仙桥地块，成交楼面价为8.11万元/平米。

　　“巨无霸”地块入市

　　在当下房企普遍钱袋子不鼓的情况下，广渠路地块可谓是一个“巨无霸”地块，起拍价的设置就可以让一众房企望而却步。记者了解到，广渠路地块位于朝阳区南磨房乡，地块的起始总价为70.5亿元，起始楼面价达到6.83万元/平米，建设用地约3.68万平米，规划建筑规模约10.32万平米，容积率为2.8。

　　广渠路地块地处东四环内侧，距离CBD、国贸等核心商务区较近。地块附近有7号线大郊亭地铁站以及在建的28号线，交通优势较为明显。不过，广渠路地块毗邻两条城市主干道，出让文件明确要求开发商必须采取额外隔音措施。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯对记者表示：“自2012年以来，南磨房乡板块新房累计供应规模较小，区域新增住宅稀缺。而广渠路地块则属于近年来东三环核心区域少有的住宅供应地块，地块周边有珠江帝景、广渠金茂府等高端社区，区域居住需求较为成熟。”

　　在张凯看来，广渠路地块具备核心城区改善项目基础。商业方面，地块周边有合生汇、芳圆里ID Mall等成熟商业资源，能够满足改善家庭消费需求。医疗方面，地块周边有垂杨柳医院等医疗资源。

　　中海新城再下一子

　　记者看到，竞拍开始时，中海新城、保利发展以及招商蛇口举牌较为频繁。后期，保利发展基本退出举牌，中海新城和招商蛇口两家企业开始争夺地块。在经过185轮线下举牌之后，中海新城以83.99亿元的价格将广渠路地块纳入囊中，地块溢价率达到19.13%，楼面价为8.14万元/平米。

　　值得关注的是，7月28日，中海新城刚刚以46.81亿元的价格拿下了朝阳区酒仙桥地块。对比来看，酒仙桥地块的竞争更为激烈，线下举牌超过200轮。最终，酒仙桥地块的溢价率达到25.84%，楼面价达到8.11万元/平米。也就是说，短短8天的时间，中海新城已经在北京花费了约130亿元拿地补仓。

　　实际上，中海新城成为买家有些出乎业内的预料。以酒仙桥地块为例，中海新城本就在地块周边开发了项目，再度拿地不仅能实现项目联动，还可以夯实自身在同一板块的实力。因此，在广渠路地块周边开发了代表产品广渠金茂府的中国金茂被看作是最有力的竞争者。

　　广渠路也可以说是“金茂府”系列的发家地。2009年，中国金茂以40.6亿元、约14494元/平米的楼面价将地块纳入囊中，该地块是当年的“地王”。随后，广渠路金茂府入市，其也是中国金茂的第一座“金茂府”产品。

　　未来售价几何？

　　“南磨房板块的新房很少。广渠金茂府目前基本上没有在售的二手房，我们预计如果有二手房挂牌，价格应该要超过10万元/平米。板块最近有一个新房项目开盘，懋源·騴橒臺项目在售，但是项目体量不大，主打四居室、五居室的改善户型，总起步价就在1300万元左右。”8月4日下午，朝阳区的一位置业顾问对记者表示。

　　“广渠路地块未来的项目优势在于南磨房核心区供应稀缺、CBD通勤优势以及长期积累的改善需求。短板在于地块的容积率较高，低密属性不足，对产品打造能力要求更高。”张凯对记者说。

　　在张凯看来，南磨房板块不同于外围区域，核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来，区域内大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，积累了较多改善需求。

　　张凯分析表示，未来广渠路项目销售表现主要取决于产品定位和市场周期。若能够针对区域改善客群打造高品质住宅，项目有望承接广渠路沿线多年积累的置换需求，成为朝阳核心区改善型项目代表。