南京西路1038号项目区位及规划图

　　12月12日，恒隆地产有限公司（下称“恒隆地产”）（00101.HK）与上海九百（集团）有限公司（下称“九百集团”）正式签约，拿下南京西路1038号（原梅龙镇广场）20年营运租赁权。该项目总投资22亿元，并将恒隆于南京西路的商业版图整体规模扩大44%至31.23万平米。

　　值得关注的是，今年下半年，恒隆已接连拿下杭州百货大楼、无锡新世界百货等热门商业项目的经营权。恒隆地产行政总裁卢韦柏向《华夏时报》记者介绍说，在“恒隆V.3”策略下，恒隆将侧重在已建成项目周边，以高资本效益的方式挑选再投资项目，进一步扩大原有的项目规模、可见度及可达性，扩大在现有核心市场的版图。

　　2027年商业部分将率先开业

　　南京西路1038号商业运营项目地处南京西路黄金地段，其前身为梅龙镇广场。公开资料显示，梅龙镇广场由香港和记黄埔地产有限公司、长江实业（集团）有限公司、上海梅龙镇（集团）有限公司投资开发，1997年正式开业，与相邻的中信泰富广场、上海恒隆广场构成了南京西路“金三角”。

　　2024年6月30日，日本伊势丹百货租约到期，结束在华近30年运营，梅龙镇广场随后正式闭店，并进入为期三年的整体改造。这之后，市场曾传出北京SKP、恒隆集团、日本阪急百货等多家企业有意接手梅龙镇广场的消息，但均未得到证实。

　　直到今年8月，一份招标文件显示，在梅龙镇广场商业运营合作项目招标中，恒隆旗下子公司恒宜商商业经营管理（上海）有限公司（下称“恒宜商”）参与投标。投标人（恒宜商）将与上海九百成立合资公司，以租赁方式共同运营这一地标项目；合资公司将负责商业、酒店、办公运营及物业管理，项目履约期为20年。

　　此番完成签约后，据恒隆地产方面介绍，南京西路1038号商业运营项目将被升级为“一个充满活力的综合商业地标”，涵盖零售、酒店及办公空间。其中商业部分将于2027年初开业，办公与酒店部分计划于2028年5月前启用。同时，酒店部分为一家总面积不低于1.8万平米的国际顶尖品牌酒店，这也是该项目首次引入奢华酒店。

　　双方将联手对该项目进行整体改造升级，由九百集团主导实施幕墙更新、室内装修、结构加固等一系列综合改造。而对于取得梅龙镇广场20年经营权的代价，恒隆方面并未对外公开。上海九百方面透露，梅龙镇广场项目总建筑面积约12.52万平米，总投资22亿元。而恒隆方面将投入不低于5亿元人民币，用作项目酒店、商场及办公区域的装修费用。

　　恒隆南京西路物业规模扩容

　　拿下南京西路1038号项目后，恒隆地产在南京西路商圈的物业组合将扩大约44%，显著增强其于该区域的市场话语权。

　　财报显示，2025年上半年，上海恒隆广场实现租赁收入约8.22亿港元，占恒隆内地所有商场租赁收入的近三分之一。

　　其中，上海恒隆广场一期及二期项目（商场及办公楼）的面积为21.33万平米，三期扩建项目的地面面积为3080平米。加上9.60万平米的南京西路1038号商业运营项目，恒隆在南京西路商圈的物业组合扩大至近32万平米。其中商业面积将扩大至约12万平米，可容纳的品牌和业态空间也将得到大幅扩充，在南京西路商圈激烈的竞争中获得了更多筹码。

　　规模的扩容不仅对恒隆自身意义重大，也成为静安区城市更新的关键布局。对于南京西路1038号项目的未来，合作双方及静安区政府均给予了高度期待，认为项目将成为推动南京西路商圈迭代升级的重要力量。

　　九百集团董事长许騂表示，南京西路是上海的城市封面，也是九百集团深耕发展的核心阵地。此次南京西路1038号商业运营项目的推进，是对静安区打造“南京西路高端服务引领发展轴”战略规划的积极响应，也是九百集团迈向高质量发展的重要里程碑。许騂进一步表示，九百集团将在文化体验营造、消费场景创新、国际高端品牌引进等方面持续发力，助力南京西路构建更具吸引力、创新力和可持续性的“活力磁场”，进一步提升其全球影响力。

　　恒隆地产行政总裁卢韦柏也表示，南京西路不仅是沪上乃至全国顶级时尚及商业地标，更是承载上海文化底蕴与历史记忆的核心脉络。从上海恒隆广场至南京西路1038号的片区，是南京西路“核心中的核心”，亦是沪上首屈一指的零售及生活时尚中心。恒隆地产高级董事—内地业务彭兆辉则透露，上海恒隆广场和南京西路1038号项目尽管距离较近，但未来将各有特色，两个项目会为南京西路贡献完整的生态圈，满足聚会、用餐等不同需求。

　　另据媒体报道，静安区商务委员会主任姚磊介绍说，静安区作为国际消费城市的核心承载区，正在全力打造南京西路的商业生态。目前南京西路已形成“西段静安寺商圈—中段恒隆、中信泰富、梅龙镇—东段兴业太古汇和张园”的发展格局，“已成功实现南京西路的每一段都有商业亮点。”姚磊称，“十四五”收官前（2025年底之前），南京西路打造“千亿商圈”的目标已经无悬念，目前正朝着打造世界级商圈的目标进发。

　　“恒隆V.3”策略加码内地现有项目

　　记者注意到，此次南京西路1038号项目的合作，是“恒隆V.3”策略落地的又一动作。不同于“V.1时期”在香港布局多元化业务、“V.2时期”聚焦内地发展大型资本密集型综合体的扩张模式，“恒隆V.3”策略侧重在现有项目所在地拓展业务，以高资本效益的方式精选现有项目再投资，并全面提升顾客体验，进一步扩大项目规模、可见度及可达性，希望通过善用及提升旗下资产的价值，实现投资回报最大化。

“恒隆V.3”战略落地项目概览

　　据恒隆地产发布的公告，截至目前，“恒隆V.3”策略已在上海、杭州、无锡、昆明等城市落地，且已取得了显著的拓展成果。

　　例如，作为恒隆在内地的第11个综合商业项目，杭州恒隆广场坐落于市中心黄金地段，预计将于2025年底起分阶段开幕。今年7月，恒隆与百大集团签订了一份为期20年的租赁协议，承租毗邻杭州恒隆广场的杭州百货大楼南座及北座，租约自2028年4月1日起生效。这次合作将使杭州恒隆广场的零售面积大幅增加40%，临街面积亦大增超过200%；

　　今年12月9日，恒隆又宣布与无锡市梁溪城市发展集团有限公司合作，以长期租约取得无锡新世界百货经营权，该项目紧邻无锡恒隆广场，将为后者新增约4.7万平米的商业面积，使其整体零售体量扩大38%至约16.9万平米。

　　在内地市场，恒隆地产策略的调整颇具必要性。可以看到，内地重点城市的高端零售格局正加速洗牌。以上海为例，位于浦西的上海恒隆广场作为奢侈品商业标杆早已深入人心，但近年来浦东国金中IFC、前滩太古里等新兴商业地标的崛起，正不断分流市场份额，竞争日趋激烈。

　　而从租赁收入表现来看，2024年，恒隆地产录得整体租赁收入95.15亿港元，同比下滑6%，其中内地租赁收入下降5%；今年上半年，恒隆地产实现收入49.68亿港元，同比下降18.74%，其中内地租赁收入同比下降2.39%。

　　今年9月，卢韦柏曾公开坦言：“内地零售商业高速增长的时期已经过去了，现在恒隆再度进行大面积铺点的机会已经没有了。”其解释说，每进入一个新城市，恒隆都必须重新组建一支全新的团队，这在运营与管理上都颇具挑战。因此，与其不断开辟全新城市，不如更加聚焦现有项目所在城市的深耕与扩展。

　　业内认为，面对激烈的市场竞争与消费需求持续疲弱的双重挑战，恒隆“V.3”测策略能够缩短项目开发与运营周期、更快速地响应市场需求变化、降低投资风险。不过，在群雄环伺的高端商业战场上，恒隆地产通过“V.3”策略实现突围的最终成效，仍有待时间与市场的进一步检验。