新华财经上海11月20日电 上海城市更新正向纵深发展。以打造“新天地”系列闻名业内的城市更新巨擘瑞安正式发布公告，敲定与上海陆家嘴集团等本土国企在浦东三林的重磅合作事宜。业界认为，国有资本与社会资本的又一次深度携手，不仅让浦东三林有望崛起成为上海城市更新的新一代范本，还彰显了多元参与模式在重塑区域活力、激活片区价值中的重要作用。

　　“强强联手”，91亿级城市更新项目敲定

　　11月19日晚间，瑞安房地产（00272.HK）发布公告称，其附属公司上海瑞安城市更新建设有限公司当日与三家上海国有企业达成重要合作，四方联合成立合营公司深耕城市更新领域。

图为瑞安房地产（00272.HK）公告

　　此次合作涉及的三方国资主体分别为上海陆家嘴（集团）有限公司、上海市浦东新区房地产（集团）有限公司及上海三林资产管理（集团）有限公司，新成立的合营公司将在浦东新区三林镇西林村地块上进行更新发展项目（下称“三林项目”）。

　　公告显示，该合营公司注册资本高达23.2亿元，合营股东的总资本承诺约为91.62亿元。这一规模在近年来上海同类城市更新项目中位居前列。

　　股权结构方面，上海陆家嘴持股40%，上海瑞安城市更新持股39%，上海市浦东房地产与上海三林资产管理分别持股11%及10%。其中，瑞安房地产通过多层持股结构，在合营公司中的实际权益为13.26%。各股东将按持股比例出资，上海瑞安城市更新出资35.73亿元。

　　业内人士认为，这场国有资本与社会资本的“强强联手”，不仅整合了各方核心资源，更构建了优势互补的协作生态，有望为上海城市更新树立新的行业典范。具体来看，瑞安地产凭借上海新天地、瑞虹天地、蟠龙天地等多个标杆项目，积淀了成熟的城市更新全周期运营经验；陆家嘴集团、浦房集团作为浦东本土国有企业，在资源整合、政策衔接和本地运营方面具备天然优势；而三林资管作为镇属企业，对片区历史文脉、民生需求的深度洞察能够为项目精准落地提供关键保障。

　　珠玉在前，三林项目被寄予厚望

　　作为一家港资房企，瑞安房地产自2001年以上海新天地为起点深耕沪上以来，已逐步将上海打造成自身最大的资产重镇。

　　其2025年中期业绩报告显示，上半年营业收入20.74亿元，租金及相关收入达17.81亿元，其中78%都来源于上海的物业组合。在这样深厚的战略根基下，总投资承诺约91.62亿元的三林项目，无疑成为瑞安房地产加码上海城市更新的又一关键落子。

　　瑞安房地产在公告中明确表达了对三林项目的极高预期：“三林项目将有助本集团强化城市更新产品线。本集团预期成立合营公司将进一步巩固本集团于上海城市更新领域的领先地位，带来不俗之物业销售收入，并强化本集团之财务状况。”

　　从项目本身来看，三林项目确实具备成为标杆的先天条件。作为浦东近三年来体量最大的旧改项目之一，该项目地块位于浦东新区三林镇西林村，总建筑面积约72.39万平方米，规划以住宅及商业为主要用途，合营公司将全面覆盖房地产开发经营、建设工程施工、工程设计及房地产咨询及物业管理等全链条业务。

　　尽管三林项目尚处于蓝图阶段，但其市场潜力可从已经落地的成熟项目如蟠龙天地中窥见端倪。作为近年来上海热度最高的“城市后花园”之一，蟠龙天地在2025年上半年的日均客流达5.55万人次，同比增长19%；租金及相关收入0.63亿元，同比上涨9%。而相较于位于大虹桥、地处外环外的蟠龙天地，三林老街身处中心城区，紧邻前滩南，与前滩核心区仅1公里之隔，先天具备更强的客流承载能力与价值提升空间。

　　基于此，有观点认为，三林项目有望成为继上海新天地、蟠龙天地之后，瑞安在上海城市更新领域的又一经典之作，不仅将重塑三林片区的城市面貌，更将为区域注入新的商业活力与文化内涵。

　　多元参与，让城市更新可持续推进

　　三林项目的落地，正是上海城市更新提速升级的一个缩影。当前，上海城市更新普遍面临着旧区改造资金缺口大、资金回收周期长、收益不确定性偏高等问题，尤其是大片区更新耗资巨大且开发难度高，组团开发、协同发力已成为越来越普遍的选择。

　　事实上，类似三林项目的多元合作模式正在上海多点开花。例如总出让金额超500亿元的徐汇东安三宗地块，开发企业就囊括了中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资、中华企业以及宸嘉发展，各方整合资源、各司其职，共同破解开发难题。这种国有资本与社会资本的协同发力，被业内认为是推动城市更新从资金消耗型向价值创造型转变的核心要义。

　　中国城市规划学会理事长杨保军表示，城市更新可持续推进的路径在前几年的探索当中已经基本明朗。“政府要引导，甚至投入一部分资金来撬动，但最重要的是要运用市场机制，吸引企业和社会资本进来，再加上公众的参与，这三部分合起来才能够可持续地推动。”杨保军认为，要吸引市场资本，就必须找到一种让企业能够获得微利的模式，这需要多方面的协同改革才能实现。

　　中证鹏元研究发展部高级董事吴志武也持类似观点。他认为，城市更新应当充分挖掘项目的商业价值，完善项目投资回报机制，从而吸引更多社会资本进入或物业权利人自筹资金参与。“这既有利于发挥社会资本的专业能力，也能调动物业权利人参与城市更新的积极性。”

　　随着越来越多像三林项目这样的标杆之作落地，上海城市更新正逐步摆脱单一开发模式的局限，形成政府引导、市场主导、公众参与的多元共治格局。对于瑞安房地产而言，三林项目承载了进一步改善资产负债表的经营目标；而对于上海而言，这样的多元协作模式正在成为城市更新的“标配”，为这座超大城市的可持续发展注入源源不断的动力。