近日，香港中旅（00308.HK）发布公告称，将旅游地产业务分拆给股东，以实现集团核心业务专业化发展，进而改善集团盈利能力预期。

　　对此举措，中金公司研报分析，考虑到分拆旅游地产将产生一次性亏损，但有望增加后续利润，上调香港中旅2026年盈利预测8%至3.7亿港元，并上调目标价20%至1.8港元，维持“中性”评级。截至2025年10月20日收盘，公司股价为1.68港元/股。

　　分拆旅游地产板块，股东具备灵活选择权

　　香港中旅10月12日发布的公告显示，公司提议向股东实物分派其旅游地产业务，并配套现金替代方案和股本削减计划。

　　具体而言，香港中旅将首先进行内部重组，使旅游地产业务由新成立的公司持有。随后，香港中旅将以每股上市公司股份对应一股新成立公司股份的比例，向记录日期登记在册的股东分派新成立公司股份。

　　公告同时给出了四点建议分派的理由。

　　一是管理层预期，旅游地产业务的未来盈利能力存在若干不确定因素。物业开发属资本密集型业务，具有固有的周期性风险。此举旨在降低整体债务水平，并尽量减少其在波动性地产市场的风险。二是分派将使集团精简营运，将资源集中于旅游景区及相关业务，这些业务具有较高增长潜力，有助集团长远实现更佳盈利能力。

　　三是旅游景区业务较高的利润率被当前旅游地产业务较低的利润率摊薄，导致投资者难以单独对旅游景区业务进行估值。四是可为股东提供同时保留其于私人公司及本公司权益的选择权。

　　南都记者注意到，考虑到分派后，新成立的公司将为非上市实体，流通性不足，可能股东退出渠道有限，因而公司给予了股东灵活选择权，可选择收取新成立公司股份或每股0.336港元现金，相当于收到公告前股价近22%的股息。

　　根据公告，每股股份定价为0.336港元。香港中旅解释称，这是参考同行业上市公司估值以及可比交易定价方法进行评估的结果。考虑因素具体包括：其他主营地产和酒店业务的香港上市公司的市净率（市值与净资产比率）及其市值对资产净值的折让率；及近年来主要从事地产及酒店行业的可比公司实物分派及私有化交易的相关定价方法。

　　轻装上阵，聚焦旅游景区核心主业

　　交易完成后，香港中旅将专注于旅游景区等核心业务的专业化发展，包括但不限于主题公园、自然人文景区目的地及旅游景区配套服务等业务。

　　具体而言，公司旗下拥有深圳世界之窗、深圳锦绣中华等主题公园，沙坡头景区、德天瀑布、泸沽湖等自然人文景区，北京维景酒店、香港中旅维景国际酒店管理有限公司等酒店业务，以及旅游证件相关业务和大湾区跨境巴士、轮渡等客运业务。

　　同时，8月26日，公司与长春万科房地产开发有限公司及相关方订立股权转让协议，收购吉林省松花湖国际度假区开发有限公司75%股权，并与万科酒店管理有限公司及相关方订立股权转让协议，收购北京万冰雪体育有限公司75%股权。松花湖公司拥有吉林省松花湖滑雪度假区，经营松花湖滑雪场、西武王子大饭店、瞻云salomon 酒店、青山公寓和商业街。万冰雪公司以雪场开发策划规划、建设咨询、运营管理、营销宣传、滑雪教学为核心业务，累计管理9家知名雪场，并拥有丰富的山地教学合作资源，具备较强的滑雪产业整合能力。

　　近年来，中国旅游消费市场持续升温，2024年旅游人次与收入分别增长15%和17%，且增长势头在2025年得以延续。文化和旅游部数据显示，刚刚结束的国庆假期，国庆中秋假日8天，全国国内出游8.88亿人次，较2024年国庆节假日7天增加1.23亿人次；国内出游总花费8090.06亿元，较2024年国庆节假日7天增加1081.89亿元。

　　东吴证券研报分析称，香港中旅作为全国领先的文旅投资运营一体化平台，背靠央企中旅集团打造多个标杆文旅项目，立足大湾区发展多元业务，未来布局海内外文旅新项目赋能成长。

　　值得一提的是，为配合业务分拆，香港中旅同时提议股本削减，将股本从92亿港元削减到85亿港元。香港中旅对南都记者表示，此举主要是所有者权益内部的调整，减少股本，提高可分派储备，不影响现金、净资产等。这一举措旨在弥补分派导致的保留溢利减少，给分派和分红留有足够空间，确保公司具备持续回报股东的能力。

　　就整体方案，中信证券认为，一系列举措有助于改善香港中旅业绩、提升盈利能力、降低债务水平，同时营运模式将更精简优化、发展战略将更聚焦，资源的优化配置有助于旅游景区业务增长潜力释放。该事件对上市公司中长期发展意义重大，报表端有望于2026年起迎来显著改善，建议积极关注公司投资价值。