曾剑指“中国第一高楼”的深圳世茂深港国际中心项目，因开发商世茂集团陷入困境而停滞三年，且历经两次法拍流拍后，如今迎来了实质性进展与新转机。
近日，深圳公共资源交易中心公示，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司（下称“深规院”）以106.88万元中标该项目地块的规划研究任务。此举距离龙岗区相关部门启动招标仅过去15天，标志着政府在以68亿元收储该项目核心地块后，正式主导后续盘活工作。
招标落地，一年内完成新规划
此次规划招标的快速落地，被业内解读为政府为项目“解套”所迈出的第一步，也是至关重要的一步。
根据招标文件的详细要求，此次规划研究工作主要围绕深港国际中心12宗流拍地块，用地面积81.2公顷，此外还包括了周边的大运中心场馆地块。深规院需要在为期一年的合同期内，完成法定图则规划研究、详细城市设计、区域交通详细设计、市政基础设施专题研究、公共空间及慢行系统专题研究和实景三维专题展示等多项任务。
项目进度安排。
这一任务的紧迫性源于项目的战略价值与停滞现状的矛盾。招标文件中提到，作为区域内核心功能片区及仅有的几处未建成区之一，深港国际中心是实现龙岗中部现代化国际化“城市新客厅”功能品质和文化内涵提升的绝对的空间载体与重要项目抓手。由于原实施主体的退出，片区建设已陷入停滞状态，就龙岗区当前的区域战略定位及发展战略部署而言，提出经济可行、公共利益有保障、实施可持续的规划方案，推动项目盘活工作，具有强烈的迫切性。
据了解，大运中心及深港国际中心片区位于大运深港国际科教城的核心区域。近年来，龙岗区贯彻落实“一芯两核多支点”区域发展战略，目标将“一芯”，即涵盖该片区的湾东智芯，打造成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台及高水平国际化“城市新客厅”。
规划调整，住宅的占比或超60%
在业内人士看来，为平衡68亿元地块收储成本，用途调整或将成为此次规划的核心方向。第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿分析指出，该项目规划将统筹考量经济可行性与公共利益的平衡，具体可关注三大关键点：
其一，龙岗大运中心区地质结构实则较为复杂，此前规划的600米、700米级超高层建筑面临高昂建设成本；加之深圳最新住宅新规对容积率的调控要求，新规划中该地块容积率预计将控制在4.0以下；
其二，项目地处龙岗大运中心核心区位，亦是龙岗城市形象展示的重要窗口。未来规划大概率将保留原土地规划中的部分产业平台、城市新客厅等核心功能，同时进一步完善周边体育场馆的配套服务能力。因此，原规划中的产业空间、文化展览中心等公共利益相关业态将予以保留，但在建筑规模与高度上会进行大幅优化；
其三，经济可行性是此次规划的核心考量因素。鉴于龙岗区政府已投入68亿元完成地块收储，结合近期深圳土拍市场趋势，规划大概率将大幅提升住宅用地占比。据推测，该地块住宅占比有望超过60%，甚至可能进一步提高。
而对于未来的开发主体，市场普遍将目光投向了国资背景的房企。今年7月，华润置地（深圳）发展有限公司发布了一则名为“LGDY项目”（龙岗大运项目的拼音缩写）的全过程工程咨询招标公告。公告显示，该项目用地面积约31万平方米，总建筑面积约130万平方米，与深港国际中心的核心数据高度吻合，引发市场对其接盘的猜测，但华润置地方面未对此作出公开回应。
从239亿地王到68亿收储
据了解，深港国际中心项目原开发主体为世茂集团。2017年12月，经过多轮激烈竞拍，世茂集团旗下子公司以239.43亿元的天价，一举夺得龙岗大运G01046-0095号商业用地，溢价率7.4%，成交总价仅次于当年招商蛇口与华侨城联合体创下的310亿纪录，成为当时深圳土拍史上的第二高总价“地王”。
根据世茂集团彼时发布的蓝图，该项目总投资额将高达500亿元，计划打造成为超级城市综合体。其中，最引人瞩目的便是一座规划高度约700米的超高层主塔，意图刷新深圳天际线，成为粤港合作的新地标与深圳的“东部门户”。一时间，深港国际中心成为整个大湾区最受瞩目的明星项目。
然而，随着2022年世茂集团爆发债务危机，项目资金链断裂并全面停工。为处置风险资产，作为主要债权人的中信信托于2023年启动了资产司法拍卖程序。2023年7月，项目首次以130.44亿元的评估价挂牌，无人问津；同年11月，价格降至104.35亿元再次挂牌，依旧流拍。两次公开拍卖的失败，将项目推入了“卖不掉、建不了、难盘活”的死胡同。
项目的转机出现在政府介入。今年7月，中信信托披露，深圳市龙岗区方面拟以68亿元的价格收储项目内的12宗地块，该方案于8月获投资人投票通过。尽管世茂方面对补偿款金额提出异议，但这并未影响收储及后续规划的进程。此次规划招标的快速推进，正是建立在68亿收储框架下的实质性一步，随着新规划的逐步明晰，这座承载了深港合作愿景与深圳东部发展梦想的地标，也将迎来新生。
