8月27日，华润置地、华润万象生活发布2025年中期业绩，并举行电话业绩发布会。“舵手”李欣并未缺席，携管理层出席会议。

　　董事会主席李欣在华润置地业绩会中指出，在十四五冲刺收官的关键时点，公司交出了一份优秀的成绩单。

　　今年上半年，华润置地、华润万象生活分别录得收入949.21亿元、85.24亿元，增速分别为19.9%、6.5%；归母净利润方面，期内华润置地实现118.8亿元，同比增长16.2%。华润万象生活则是录得20.11亿元，同比增长15.0%。

　　整体来看，两家华润系企业均保持着稳定的业绩增速，但从资本市场角度，两家“高分”中期答卷却未赢得短线资金的关注。

　　自8月27日开盘，华润置地、华润万象生活股价持续阴跌，至收盘时，前者录得30.4港元每股，较开盘跌去2.25%；后者则报37.84港元每股，较开盘跌去9.08%。

　　“房开”基本面：以价换量

　　李欣于会中坦言，从2022年地产行业进入下行周期以来，整体市场面临需求承压、信心波动等多重挑战。

　　他指出，虽然今年以来稳楼市政策密集出台，对核心城市的改善型需求形成一定拉动，但进入二季度后市场动力再度放缓，行业整体虽有企稳迹象，但复苏基础依旧脆弱。

　　中期数据显示，业绩期内华润置地实现营业收入人民币949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占溢利人民币118.8亿元，同比增长16.2%。其中，经常性收入人民币205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7%，核心净利润贡献占比提升至60.2%。

　　期内，华润置地的核心净利润达人民币100.0亿元，同比小幅下降6.6%。其中，该司经常性收入和利润同比增长分别为2.5%和9.6%，经常性利润占比同比提升8.9个百分点至60.2%，盈利能力及盈利结构持续提升与优化。

数据来源：企业公告制表：黄指南

　　“以价换量”成为上半年华润置地销售主旋律。在成交金额同比增长25.8%至743.6亿元的同时，开发销售型业务的核心净利润却同比下降23.8%至3.98亿元，让利换市场的代价正直击利润底线。

　　面对去化压力，公司在价格端的策略愈发激进，尤其在土地高溢价储备成本尚未消化的背景下，毛利率修复空间有限。

　　具体来看，开发销售型业务毛利率继续承压，录得15.6%，虽较上年同期有所修复，但较年初下降1.2%。而经营性不动产业务的毛利率提升明显，相较去年同期进一步提升1.4个百分点，助力该司稳健经营。

　　在销售层面，公司上半年实现签约额1,103亿元，同比下降11.6%；签约面积则大幅减少21%至412万平方米，交易活跃度降温明显。

　　尽管当前锁定的已签未结算物业金额达2,513.7亿元，未来结算可期，但市场对高价库存的消化能力仍需时间验证。华润置地预计其中1,595.3亿元将于2025年下半年完成结算。

　　值得注意的是，华润置地于期内建筑施工、代建代运营、租赁住房业务及产业地产等的收入下滑明显，但盈利质量得到改善。

　　上半年，该司经常性业务中的生态圈要素业务收入为24.5亿元，按年减少7.7%，业务的核心净利润则是同比增长15.4%，录得3.2亿元。其中，建筑业务实现营业额人民币6.1亿元，代建代运营和租赁住房业务分别实现营业额人民币9.9亿元和人民币2.4亿元。

　　从整体经营面观察，经营性不动产和资管业务已成为华润置地业绩增长的新引擎。

　　上半年，该司经营性不动产业务营业额达121.1亿元，同比增长5.5%；其中购物中心零售额突破1,100亿元，同比增长20.2%，利润率攀升至65.9%，再创新高。截至2025年6月，公司已运营购物中心94座，商业版图进一步扩大。

　　华润置地首席财务官郭世清提及：“目前，华润置地正积极推进公募REIT的常态化扩募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多层次产品，加快资产与资本良性循环。”

　　截至6月末，该司资产管理规模达4,835亿元，较去年底增加214亿元。其中，华润商业REIT市值突破百亿元，位列消费基础设施REITs之首，股价自上市以来累计上涨52.2%，连续六个季度实现现金分红累计4.95亿元；而住房租赁类REIT——华润有巢REIT则保持稳中有进的趋势，今年上半年实现营业额3,929万元。

　　转型十字路口：商业丰收与物管冷遇

　　华润万象生活自2017年成立以来，企业项目“盘面”快速做大。尤其是商业运营业务，伴随万象城的全国化布局，已逐渐成为华润置地最坚实的护城河。

　　然而，随着地产整体环境的承压，华润万象生活的增长轨迹正在发生变化，尤其是关联方贡献的逐渐减弱，使得集团的业绩结构面临新的挑战。

　　从2025年中期财报来看，华润万象生活的整体收入为85.24亿元，同比增长6.5%，表面上的稳健增长掩盖了深层次的业绩分化。

　　商业航道成为收入的主要支撑，其中商业航道业务收入32.67亿元，同比增长14.6%，展现出强劲的增长势头。相比之下，物业航道的表现相对疲软，收入为51.57亿元，同比增长仅为1.1%。而生态圈业务收入更是微不足道，仅为1亿元，难以对整体业绩形成实质支撑。

数据来源：企业公告制表：黄指南

　　华润万象生活的毛利增长同样集中于商业航道，期内毛利润达到31.65亿元，增长16.3%，毛利率从34%提升至37.1%。尤其是购物中心，收入22.64亿元，毛利率高达78.3%，表现出极强的盈利能力。写字楼业务收入10.02亿元，毛利率虽略有下滑至37.7%，但依然保持在较高水平。值得注意的是，商业航道的毛利率达到66.1%，较去年增长了5.2个百分点。

　　业内分析人士指出，商业航道业务过度依赖关联方，尤其是华润置地的项目支持。随着地产市场的整体性压力加大，华润万象生活未来可能面临来自关联方的业绩贡献逐步减少的风险，预计将告别往年依赖高增长的局面。

　　上述人士进一步表示：“从今年中期业绩来看，来自华润置地项目的收入贡献占比仍然较高，购物中心和写字楼的收入分别为88.62%和79.87%，公司自身外拓声量较小，业绩增长仍与关联方深度绑定。”

　　而在物管航道，面对的问题同样十分相似。

　　期内，物业航道收入仅较上年同期微增1.1%，毛利率为18.8%，较去年同期下降0.1个百分点。其中，期内，业主增值及非业主增值服务营利两端承压，收入分别按年减少12.08%、55%，录得1.96亿元、0.57亿元；同时毛利率同步下滑，非业主增值服务更是录得超10个百分点下探，至26%；

　　华润万象生活于财报中提及，受房地产市场影响，开发商拿地项目和交付项目面积缩减，同时调整服务单价，致非业主增值服务收入与盈利空间受到显著挤压，毛利及毛利率出现较大幅度下滑。

　　截至6月末，该司物业管理服务收入35亿元，占总收入四成以上。该业务来自关联方华润置地的收入贡献为65.14%。物业航道的增速放缓与关联方销售放缓导致增量业务减少存在关联。

　　有业内人士指出，华润系其他企业的成长轨迹显示，收并购一直是其快速扩张的核心手段。华润啤酒、华润医药、华润医疗等公司，几乎在各自的发展历程中，都有显著的收并购案例，助力其实现了飞速增长。

　　本次业绩会中，华润万象生活管理层也向外界释放了后续的公司业绩增长方向及收并购策略。

　　华润万象生活首席财务官聂志章，对于业务发展和业绩提升表示，公司始终坚持内涵式增长和外延式增长并举。一方面是强调向管理要效益，另一方面强调向市场要增量。

　　聂志章提到：“未来业绩增长的重要驱动，来自战略并购和投资。投资策略会遵照机会牵引的规模增长以及利润驱动有效成长的原则。”

　　据他介绍，在公司商业航道寻求轻资产商管并购的机会，并在有约束的条件下，寻找一些中资产发展模式；物业航道的投资，则是关注和现有业务的协同效应，更加关注战略核心能力的培育。