今日（9月16日），佳兆业集团（01638.HK，股价0.180港元，市值16.41亿港元，以下简称“佳兆业”）盘中一度涨超30%，领跑港股内房股板块。截至收盘，股价涨幅为12.50%。
就在昨日（9月15日）晚间，佳兆业发布重磅公告，宣布其所有境外债务重组条件已全部达成，重组方案正式全面生效。
《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）观察到，自2021年底陷入流动性危机、在业内素有“不死鸟”之称的佳兆业，经过近四年的债务谈判，其境外债务化解工作已取得显著成效。
根据公告，佳兆业已向合格债权人发行总额约133.72亿美元的金融工具，并计划于今日在新加坡交易所挂牌。此次重组还将实现一定规模的债务削减、债务展期，并降低新票据利率。
尽管境外债务重组取得实质进展对佳兆业是利好消息，但其经营压力并未出现逆转。今年上半年，佳兆业营收下滑超过三成，股东应占溢利亏损超过百亿元。
在房地产行业深度调整的背景下，佳兆业此次能否真正摆脱危机、实现“上岸”，仍待观察。
9月16日下午，同策研究院联席院长宋红卫通过微信向每经记者表示，重组方案对佳兆业最大的帮助在于，到2027年无需面临刚性还本的压力，只需维持一定规模的现金流以偿还利息，这为企业积极自救及新业务拓展提供了空间。
“在此期间，企业可以通过现有项目资产的变现、加速销售及再投资等举措，实现现金流的良性循环。然而，这一过程中仍将面临市场方面的压力。”宋红卫指出。
四年博弈终落地，境外债务重组全面生效
自2021年底爆发流动性危机以来，佳兆业的境外债务重组一直是行业关注的焦点。
每经记者注意到，此次佳兆业的重组方案耗时较长，经过多轮与债权人协商及方案优化，最终形成了以“债务豁免+新工具替代”为核心的解决方案。
公告显示，佳兆业已按重组计划完成关键步骤，向符合条件的债权人发行了总额约133.72亿美元的金融产品，其中6档新票据和8档强制可换股债券计划于今日在新加坡交易所挂牌。
图片来源：佳兆业集团公告
根据重组方案，8档强制可换股债券总额为68.92亿美元，若全部转换，将新增130.16亿股股份，占佳兆业现有股本的185%。
佳兆业表示，此次重组将直接削减约86亿美元的债务规模，并将剩余债务期限平均展期5年。这意味着到2027年底，公司无需承担境外债务的刚性还本义务，有效规避了短期资金链断裂的风险。
佳兆业方面指出，此次境外债务重组方案历经多轮协商与优化，通过对原有范围内债务的全面解除与豁免，以发行新票据和强制可换股债券的方式，实现了债务结构的根本性优化。
在利息负担方面，新票据的票面利率设定在5%~6.25%区间，较佳兆业历史境外债务利率有所下调。长期来看，这将减少利息支出，为盈利修复创造空间。
值得关注的是，此次重组生效节奏快于预期。今年9月2日，佳兆业曾披露重组取得“关键性进展”，并预计生效日期在9月底。但从佳兆业最新的公告情况看，公司提前半个月完成了所有流程，这也从侧面反映出佳兆业与债权人的沟通较为顺利。
在当前房企债务重组普遍面临协商周期长、条款落地难的背景下，佳兆业的案例或许为其他出险房企提供了一定参考。但业内人士也指出，不同企业的债务结构、资产质量存在差异，重组方案难以直接复制。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫提到，佳兆业的境外债重组耗时近四年才完成，这也从侧面反映了公司与债权人之间长期的博弈态势。“对佳兆业而言，过往处于相对弱势的一方，一方面是因为公司股价长期低迷，即便债转股，债权人也会有所顾忌；另一方面则是企业资产处置不及预期，这在一定程度上也影响了债务重组的进程。”
百亿元亏损+资产流拍，“上岸”之路仍面临考验
尽管境外债务重组取得突破性进展，但佳兆业当前的经营压力并未因此消散。
8月28日，佳兆业发布的2025年中期业绩公告显示，报告期内营收和利润均面临较大压力。
中报显示，今年上半年，佳兆业实现营业收入约37.01亿元，同比减少31.8%；公司股东应占溢利亏损约100.3亿元，同比下滑10.04%。
图片来源：佳兆业集团2025年中期业绩报告
每经记者注意到，这已是佳兆业连续多个季度出现营收下滑和亏损扩大的情况。
对于业绩下滑的原因，佳兆业在公告中解释称，主要受两方面因素影响：一是物业交付规模减小，导致已确认销售收入下降；二是部分物业项目因市场行情变化计提减值拨备，进一步侵蚀利润。
销售与交付数据同样反映出经营端的乏力。今年上半年，佳兆业连同合营、联营公司录得合约销售额约20.03亿元，已售总建筑面积17.13万平方米，销售规模仍处于行业低位。
在交付方面，佳兆业虽在深圳、广州、重庆等多地完成12个项目、5076套房源的交付，实现了“保交楼”的部分目标，但交付项目的利润贡献有限，未能有效覆盖亏损。
与此同时，佳兆业的资产处置也遇到阻碍。
8月14日，佳兆业广州“南天汇”项目部分资产（海珠区洛溪大桥附近土地使用权，总建筑面积6.4万余平方米）在阿里资产平台拍卖，评估价38.9亿元，起拍价27.23亿元（为评估价的七折），因无人出价于8月15日流拍。
该资产曾作为2021年佳兆业旗下企业向大业信托24.5亿元贷款的抵押品，因佳兆业在2021年底出现流动性危机，资产被查封拍卖，此次流拍使其盘活资产回笼资金的计划落空。
图片来源：佳兆业集团2025年中期业绩报告
中报显示，截至今年上半年，佳兆业在大湾区仍有1260万平方米土地储备，占公司土储总量的61%；另有3100万平方米城市更新储备待转化。
财务数据还显示，佳兆业的流动性储备仍显紧张。截至今年上半年，公司现金及银行存款（含受限制银行结余及现金）共计约21.69亿元，较去年底的23.9亿元略有下降；今年上半年，佳兆业的总借款为1337亿元，其中1180.78亿元需在一年内偿还。
图片来源：佳兆业集团2025年中期业绩报告
值得一提的是，2014年，佳兆业曾因深圳4个楼盘项目房源被锁定而陷入债务危机，但最终通过债务重组实现“翻盘”，由此获得行业“不死鸟”的称号。
如今，面对新一轮危机与行业深度调整，佳兆业虽迈出了境外债务重组的关键一步，但能否复制过往的“重生”奇迹、实现“上岸”，仍待观察。
在宋红卫看来，债务重组方案通过只能视为换来一张船票，却不能视为真正“上岸”。“最核心的因素是化债方案能否如期兑现，一旦不能兑现就会触发二次违约。”
宋红卫表示，出险房企真正“上岸”的标准有几条：一是化债方案能够如期兑现，利息及本金偿付不违约；二是企业的财务状况能够逐渐止损并实现盈利；三是企业新业务方向能够持续，即具备新业务的再投资能力，并能够持续增加盈利。
