上海今年第九批次土拍今天（24日）收官，9幅地块全部成交，总价约173.33亿元。

　　受多方面因素影响，年末土拍市场总会“安静”不少。但上海宅地交易从来不缺话题度：民企佳运置业负责人亲自坐镇交易现场连续竞价82轮，最终以高溢价率竞得热门地块。这一举动引发人们关注。

　　上海土拍市场一直是民企投资信心的重要观察窗口。民企与外资企业强势补仓，摘得半数地块，不仅是上海本轮土拍的最大亮点，也为年末市场注入活力，释放值得期待的积极信号。

上海第九批次土拍结果。来源：中指研究院

5幅地块竞得人为民企外资

　　本轮9幅地块分别位于杨浦东外滩、杨浦五角场、浦东川沙、宝山高境、宝山庙行、嘉定新城、奉贤新城、青浦徐泾、青浦练塘等地块。7幅地块底价成交，2幅溢价成交。

　　市场热度较高的浦东川沙地块溢价15.76%，由佳运置业以24.75亿元成功竞得，青浦徐泾地块溢价5.17%，由宝业集团以17.3亿元竞得。

　　和前几轮相比，本轮土拍热度有所缓和，保利发展、招商蛇口、华润置地等常年活跃的头部“拿地大户”不见身影，这也在市场预期之内。

　　“大型房企考虑到资金回笼，越是年末，拿地策略越是审慎。另一方面，不少房企已经提前完成年度拿地目标，现阶段更倾向于放缓节奏，等明年启动新一轮布局。”上海中原地产分析师卢文曦说。

　　保利发展、招商蛇口、华润置地这几家资金实力最为雄厚的央企缺席，无疑是给了民企和外资更多的拿地空间。令人意外的是，民企和外资的补仓力度超出预期。一方面，民企和外资企业集体“出手”，除佳运置业、宝业集团之外，大华、外企盘谷分别摘得一幅地块，奉贤新城地块则由奉贤国企与民企奉贤二建、华民宝科建设的联合体竞得。另一方面，民企大手笔投入，如佳运置业与陆家嘴集团、象屿地产两大国企竞价，直至第82轮才以近25亿元竞得地块。

　　“多种类型的参拍主体，让本轮土拍企业结构更加优化。”中指研究院上海数据总经理张文静说。所谓“优化”，不仅仅是让市场竞争更充分、更多元，而是释放了一种信号：民企的经营核心是追求利润、规避风险，拿地决策完全围绕市场收益展开，其大手笔投资的本质，是对上海房地产市场基本面和未来行情的持续看好。

拿地策略从“撒网”变深耕

　　当前市场，房地产投资逻辑发生根本转变。企业不再是撒网式布局，而是选择投资最具确定性的区域，或是企业长期耕耘的板块，或是有重大规划指引、有销售数据支撑的板块。

　　佳运置业竞得的浦东川沙地块坐落在成熟板块，且在上海国际旅游度假区的辐射范围内。交通方面，轨道交通2号线川沙站步行可达；商业方面，毗邻百联川沙购物中心和绿地商业体。教育资源、医疗资源都在可达范围内。地块南侧已经聚集起华润观宸润府、陆家嘴锦绣云澜等一批现代住宅项目，具有成熟居住氛围。

　　宝业集团竞得的青浦徐泾地块，靠近轨道交通2号线蟠祥路·国家会计学院站。产业与商业配套正加速成型，周边以总部办公为核心的产业集群逐步落地，安踏集团、美的科创园、中核科创园等重点项目相继入驻，将吸引大量高质量产业人口；虹桥首位中心、中核·和悦荟等商业中心接连亮相，板块商业氛围持续升温。

　　大华、金茂的拿地策略也都是“回归”熟悉板块，稳固区域内市场地位。大华集团是长期扎根宝山的民企，对该区域的客户需求、产品特点更为熟悉。金茂此前在宝山开发的楼盘“金茂棠前”卖得极为火爆，创下了多开多罄的现象级热销成绩，不但是宝山首个积分红盘，还是区域内新房成交冠军，是北上海楼市的热度标杆。

　　中海此次摘得的杨浦东外滩地块，则是今年热门板块。得益于“一江一河”沿岸区域功能提升的推进和复兴岛热度的日渐高涨，市民已经可以步行到达杨浦滨江公共岸线，坐拥江风、工业遗存与现代艺术交融的人文生态体验；毗邻复兴岛“量子城市”基地，兼具科技感与探索性，滨江稀缺价值持续凸显。此前，保利发展、保利置业、中铁置业等头部房企已抢先加仓。中海在本地块南侧已有布局，再次拿地后将与保利誉滨江、合生缦云等高品质新盘连片，推动城市界面全面升级，高端居住氛围成型。

　　从容积率1.05的高品质低密住宅用地，到配建租赁房的综合型用地，上海新房市场正加速形成“刚需、改善、高端”全需求覆盖的产品矩阵，购房者的选择空间持续拓宽。

　　第九批次土拍的核心意义，更在于印证楼市回归理性的深层次趋势：房企拿地已告别盲目追高，转而聚焦核心价值地块，精准匹配市场真实需求。

　　上海第九批次土拍刚落幕，作为今年土拍收官批次的第十批次拟出让宅地名单随即公示，推出两幅宅地，均选址生态禀赋优越的热门板块，分别位于浦东森兰和闵行兰香湖。根据公示安排，出让公告将于2025年12月上旬正式发布，交易活动则定于2026 年1月上旬组织开展。

上海市2025年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（十）