在房地产业仍处调整周期大背景下，与房企密切相关的上市物企正驶入转型深水区。

　　日前，多家港股上市物企披露2025年中期业绩报告，行业分化趋势更加明显。在绿城服务（02869.HK）、滨江服务（03316.HK）、永升服务（01995.HK）等多家物企营业收入保持增长的同时，也有部分物企面临服务价格下行、项目接连撤场等挑战。

　　“对于不符合战略方向或经评估难以实现可持续经营的项目或城市，公司秉持审慎原则，主动作出了退出决策。”永升服务相关负责人在回复《中国经营报》记者采访时表示。不过，滨江服务管理层日前表示：“在物业撤场方面，相比去年，滨江服务今年上半年的撤场率下降明显。”

　　“这是物业行业相关企业调换‘仓位’，优化在管项目质量的表现。”同策研究院联席院长宋红卫向记者表示，“物业行业正进入存量市场阶段，行业竞争会进一步加剧，这对物企也提出了更高的要求。”

　　营收增速有所放缓

　　近期，上市物企集体“交卷”半年考。

　　滨江服务日前披露的2025年中期业绩数据显示，今年上半年，滨江服务实现营业收入20.25亿元，同比增长22.7%；毛利率22.5%，同比下降3.1%；归母净利润2.98亿元，同比增长12.2%。

　　除滨江服务外，绿城服务实现营业收入92.89亿元，同比增长6.1%；归母净利润达到6.1亿元，同比增长22.6%。不过，绿城服务营业收入增速和去年同期相比已呈放缓趋势。

　　事实上，上市物企营业收入增速放缓现象早已有之。

　　“物业企业营业收入增速显著持续放缓，已经下降至5%以内。”中指研究院统计数据显示，2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较2023年回落1.04个百分点；2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，增速较2023年下降了3.82个百分点。

　　对于这一现象，宋红卫向记者表示，基于物业存量市场发展特征，以及与关联房企关系弱化，物企业绩和利润已进入低速增长阶段。“尽管物企也在积极拓展增值业务，但从业务结构来看，所占比例仍然很低，短期难以扭转这一格局，预计营收和利润下行的趋势仍将延续。”

　　此外，亦有上市物企面临净利润下滑的挑战。财务数据显示，今年上半年，永升服务营业收入同比增长2.7%，但归母净利润同比下降19.4%，综合毛利率也较去年同期下降了2.7个百分点。

　　“今年上半年，公司归母净利润与毛利率有所下滑，主要原因是为提升服务品质的基础投入增加，以及主动调整业务结构带来的阶段性影响。”永升服务相关负责人向记者表示，今年上半年，公司坚持长期健康经营目标，主动进行战略调整与业务聚焦，有序清退了部分非核心城市、低质低效项目。

　　永升服务上述负责人进一步表示，在社区增值服务方面，公司放弃了部分低毛利率及可持续性较差的业务，以提升公司运营效率、持续夯实发展基础。今年上半年，综合毛利率为18.6%，虽因主动优化业务结构而有所下降，但仍处于行业健康水平。

　　应对撤场与降费挑战

　　在营收降速的同时，上市物企还需应对撤场、物业费下调等挑战。

　　相关数据显示，今年上半年，绿城服务共退出合同面积1732.8万平方米，其中，退出在管项目面积1201.4万平方米，储备项目面积531.4万平方米。截至6月底，绿城服务在管物业规模达5.36亿平方米。

　　与之类似，中海物业今年上半年共退出合同面积约2680万平方米，永升服务则退出了1683.7万平方米的签约面积、1567.9万平方米的在管面积。

　　中指研究院数据也显示，2024年，百强企业项目留存率为96.81%，较2023年下降了1.36个百分点，相较以往年度降幅有所扩大。克而瑞物管调研统计数据也显示，2021—2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，净增长1.6个百分点，每年约有2万个住宅小区更换了物业公司。

　　对于上市物企从部分小区撤场的原因，宋红卫向记者分析称，这与物企优化在管项目质量密不可分。“2017年之后，大量物业公司崛起并赴港上市，物业行业也展开了规模之争，很多物企大举并购，但部分物业的财务指标较差，长时间处于亏损状态，这些项目将被逐渐优化。”

　　值得注意的是，除了撤场外，上市物企也需面对物业费下调压力。

　　据了解，在近期多家上市物企召开的中期业绩说明会上，相关企业高管也对物业费下调问题进行了回应。例如，绿城服务管理层认为，当前，部分城市出现物业费下调，本质是同质化竞争下的价格博弈，唯有差异化服务和价值创造，才能赢得客户与市场。

　　无独有偶，滨江服务管理层也表示：“服务价格下行不是全行业普遍情况，而更倾向于是一种区域化的表现。所以对我们来说，这其实不是一个特别大的难题。”

　　“物管行业普遍面临服务价格下行、项目撤场等问题，确实是行业在当前发展阶段所面临挑战的集中体现，也反映出物管行业从增量+存量时代转向存量时代、从规模粗放扩张转向精细化运营过程中的结构性调整。”永升服务相关负责人向记者表示。

　　据永升服务负责人介绍，企业应对的策略之一是“坚持城市深耕战略，优化区域布局、提升核心城市的服务密度和运营效能”。

　　“公司坚持‘聚焦杭州、深耕长三角、辐射全国’战略，管理项目呈现出高密度、高集中度优势。杭州市及长三角地区稳健的数字经济基础和活跃的商业生态，正持续产生市场需求和发展韧性。”滨江服务相关负责人表示，“滨江集团致力于打造优质房产，以产品力锁定高端物业服务赛道；滨江服务则专注提供高品质服务，提升房产的终端价值，借助业主口碑强化其品牌美誉度与产品议价能力。”

　　AI技术助力降本增效

　　在营收增速放缓、遭遇多重挑战的大背景下，物管行业竞争正在加剧。

　　相关数据显示，今年上半年，绿城服务实现新拓年饱和营收15.2亿元，全年目标完成比例为38%。不过，绿城服务董事会主席杨掌法强调：“今年上半年，外拓尽管和年初目标相比有差距，但整体符合我们高质量发展的目标要求，没有为了规模而扩张。”

　　据了解，中海物业高管日前也表示，今年上半年，整个物管行业的增速都在放缓，市场拓展竞争非常激烈，住宅业态中存量优质项目越来越少，传统的住宅物管企业也纷纷进入非住宅领域，各家企业都在不断调整外拓策略。

　　记者注意到，在物管行业迈入存量时代、竞争加剧的背景下，上市物企“增收不增利”的现象也不少见。宋红卫分析认为，近年来，物管行业相关企业面临“增利不增收”问题，利润率也在下降，主要受到多方面因素影响。

　　“一是受到行业大环境以及关联业务应收账款拖欠影响，物企计提减值，对盈利产生较大影响；二是从营业收入结构来看，传统的物业管理收入占比仍然最高，增值服务占比较小，物业费一旦确定后，后期难以稳定上涨，但是物业管理成本在不断上升，这也是利润率下降的主要原因之一。”宋红卫告诉记者。

　　“头部物企规模扩张主要依靠收并购，但项目质量良莠不齐，部分可能还面临亏损，这也拉低了整体盈利水平。”宋红卫进一步分析称。

　　“未来，物企要通过两种方式提高盈利水平，一是提升管理效率，二是通过创新社区增值服务提高利润率。”宋红卫表示，在管理效率提升方面，AI技术在物业管理中的应用，已成为行业降本增效的关键驱动力。

　　对于数字化与智慧化建设情况，滨江服务相关负责人向记者提供的资料显示，公司将智慧赋能作为管理升级的重要引擎，持续加大信息化系统建设力度，今年上半年集中上线了多个核心业务模块的数字化工具，同时将探索AI智能化在园区场景中的落地应用。

　　“通过科技与管理变革提升管理效能，通过‘品牌+科技’构建差异化竞争力。”永升服务相关负责人也向记者表示，公司坚持“平台+生态”战略，通过精细化运营、科技赋能和多元化服务来应对挑战，努力在成本压力和业主诉求之间找到最佳平衡点。

　　对于物管行业发展前景，滨江服务方面表示：“在行业从增量市场向存量市场转型的背景下，市场化趋势为物业行业开辟了广阔的发展空间。”永升服务相关负责人也向记者强调：“整体来看，国内物管行业仍处于黄金发展期。未来，行业和企业竞争将不再是简单的规模之争，而是效率、品质、品牌和可持续盈利能力的综合较量。”