港交所一纸纪律公告，揭开了中国奥园集团与旗下子公司一场规模高达33亿元的资金腾挪旧案。

　　近日，港交所对星悦康旅股份有限公司（简称“星悦康旅”，曾用名“奥园健康”）、其控股股东中国奥园集团，以及15名董事作出公开谴责与批评，并指令相关董事完成合规培训。调查显示，2021年1月至2022年3月期间，星悦康旅通过147笔关联交易，向陷入流动性危机的中国奥园转移资金合计33亿元，其中竟有118笔交易未经其董事会正式批准。

　　从分拆上市独立运营，到被母公司违规“抽血”，再到易主更名，星悦康旅虽竭力割断与中国奥园的关联纽带，但这场源自昔日母公司的资金侵占，不仅招致监管重罚，其引发的经营震荡至今仍未平息。

　　33亿元资金腾挪内幕：118笔交易未过董事会

　　2021年左右，中国奥园因有大量未偿还债务而面临严重流动资金问题。而在当时，手握稳定现金流的上市物企，堪称房企眼中的“现金奶牛”。

　　港交所公告显示，2021年1月1日至2022年3月31日，星悦康旅通过147笔交易，向中国奥园转移资金33亿元。资金流转主要分为两大路径：一是直接向中国奥园提供短期垫款；二是通过银行存款抵押助力中国奥园获取贷款，再由借款人将贷款资金转至中国奥园。

　　值得关注的是，这147笔交易中，多达118笔资金转移未获星悦康旅董事会批准。

　　港交所明确指出，落实和执行资金转移，均由中国奥园的财务资金中心安排，而财务资金中心由时任中国奥园执行董事及星悦康旅非执行董事郭梓宁管理和监督，他也是该集团内所有资金转移的最终决策人及审批人。

　　此外，港交所还指出，陈志斌、郑炜二人在明知中国奥园深陷流动性困局，且资金转移将给星悦康旅带来巨大资金压力的情况下，仍批准了其中大部分交易。

　　事实上，这场资金腾挪早有端倪。2022年3月，星悦康旅曾发布公告，宣布延迟刊发2021年年报，延迟的核心原因之一，便是核数师在年报审核中发现，公司与关联方的若干资金往来存在疑点，需进一步审查评估。

　　港交所公告也指出，由于资金转移被揭发，星悦康旅及中国奥园于2022年4月1日停牌，该两家公司各自成立了独立调查委员会，并委托有关委员会对资金转移进行独立调查。

　　对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，一个集团旗下往往会有两三个甚至三四个上市主体，这些主体都隶属于同一母公司、由同一实控人管理。从公司内部管理角度而言，这类集团通常会设立集团性的财务资本中心。当集团有资金需求时，会临时从旗下子公司、子集团抽调资金进行归集，统一调配使用。这类资金拆借基本都是短期的，时长多为一两个月或数月，资金使用完毕后便会归还给各主体。这种短期内部拆借是日常经营中常见的操作。

　　“但如果是长期拆借，且因主业资金链紧张而无法归还，那么不仅地产主业会出现危机，物业公司等其他被拆借资金的上市平台也会面临资金困境。”张宏伟如是说。

　　易主更名难挡颓势，星悦康旅业绩连年下滑

　　星悦康旅的核心业务为物业管理服务，易主之前其公司名称是“奥园健康”。该公司2015年从中国奥园分拆，2019年3月18日登陆港交所主板。

　　正是在中国奥园资金链告急的背景下，上述违规资金交易才得以发生。

　　2023年7月，南粤星桥基金以2.56亿港元的代价，收购星悦康旅29.9%的股份，成为其第一大股东，中国奥园则退居第二大股东之位。易主之后，当年11月，星悦康旅迎来新任主席；12月，“奥园健康”正式更名为“星悦康旅股份有限公司”，证券简称同步更新。

　　资金转移给星悦康旅造成了巨大流动资金压力。中国奥园曾因未及时偿还其中一名借款人的款项，导致该借款人拖欠银行贷款，随后相关银行扣押了星悦康旅相应的抵押存款。

　　而反映在经营层面，星悦康旅连续出现业绩下滑。比如2023年，星悦康旅收入15.63亿元，同比减少4.1%；归母净利润1.49亿元，同比下降8.5%。2024年，星悦康旅收入13.86亿元，同比下降14.15%；归母净利润9621.6万元，同比下降38.77%。

　　进入2025年，星悦康旅的经营状况未见起色。上半年，该集团取得收入6.11亿元，同比减少12.74%；归母净利润2499.7万元，同比减少69.38%。

　　老牌房企的陨落，中国奥园深陷债务泥潭

　　作为星悦康旅曾经的母公司、名噪一时的“千亿房企”，中国奥园有过风光时刻，如今已身陷泥潭。中国奥园是老牌粤系房企，1996年成立于广州，2007年在港交所主板上市。2019年，中国奥园销售额首次突破千亿，达到1180亿元，2020年销售额进一步攀升至1330亿元，稳居行业TOP30。

　　转折发生在2021年。受多重因素影响，中国奥园业绩急转直下，当年实现营收500.22亿元，同比下降约26.2%；公司拥有人应占亏损约330.75亿元，同比大幅下滑659.9%。

　　2022年年初，中国奥园创始人郭梓文反思称，“奥园陷入流动性困境，其中虽然有行业普遍问题，但企业内部管理也存在着很多问题，包括盲目投资、杠杆过高、风控意识不强等。”

　　同年，中国奥园发布公告，宣布将暂停支付2022年1月下旬至2024年6月期间到期的合计10.88亿美元债务，正式宣告“爆雷”。

　　2023年7月，中国奥园公布境外债务全面重组方案；次年1月，公司宣布境外61亿美元债券重组获批。此外，中国奥园还试图通过引入战略投资者自救。2024年9月其公告称中东投资集团Multi Gold Group Limited成为公司新的战略投资方，并进入董事局，拿下董事局主席席位。

　　即便如此，中国奥园的经营状况依旧不容乐观，债务问题依然高悬。2025年10月15日，中国奥园披露了关于债务清偿及未决诉讼情况的公告。截至2025年9月30日，公司未能及时清偿的到期债务本金累计额约为430.50亿元；公司及子公司涉及多项重大未决诉讼，未完结涉诉金额约659.89亿元；公司及其重要子公司共存在188条失信被执行人信息，涉及金额共计33.38亿元。

　　雪上加霜的是，中国奥园的总部也多次被司法拍卖。2025年8月，奥园总部大楼再次被摆上拍卖台，大厦17层至20层被法拍，共计44套房产，起拍总价约8529.97万元，但最终仍流拍。

　　纵观中国奥园与星悦康旅的这起33亿元资金腾挪案，与当年恒大物业134亿元存款被划扣如出一辙。其既是房企流动性危机下的违规样本，也是上市主体独立性缺失的深刻警示。短期拆借本是常态，但失去制衡的“输血”，不仅触碰了监管红线，更让双方陷入“母公司债务爆雷、子公司业绩崩塌”的深渊。