中经记者吴静卢志坤北京报道

　　11月25日，北京两宗宅地出让，揽金64.95亿元。

　　其中，朝阳区松榆里地块作为东三环核心区域稀缺的纯住宅用地，吸引7家头部房企参与竞拍，最终懋源以50.24亿元竞得该地块，成交楼面价6.2万元/平方米，溢价率18.21%。

　　东三环核心区再现宅地

　　本次土拍中最受关注的为朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块（以下简称“松榆里地块”）。

　　根据出让文件，该地块总占地面积2.89万平方米，建筑控制规模8.08万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），起始楼面价5.26万元/平方米，是近五年该区域供应规模最大的纯住宅地块。

　　该地块位于北京东南三环黄金区位，交通配套方面，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米，可换乘10号线、17号线快速抵达金融街、望京等就业核心区。未来规划中的11号线东段也已预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也将显著提升。

　　地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。值得注意的是，该地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显“好房子”建设导向，预计项目将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特的社区品质标签。

　　地块开拍之前吸引懋源、首开、金隅、越秀+建工、建发、招商、中建玖合等7家房企报名。开拍当日，7家房企激战两个多小时，最终民企懋源以50.24亿元竞得该地块，成交楼面价6.2万元/平方米，溢价率18.21%。

　　据悉，懋源成立于2000年，长期深耕北京市场，擅长打造豪宅产品，在京开发的项目包括红玺台、钓云台、璟岳、璟玺等住宅项目。在本次土拍之前，其早有在核心区拿地之意，今年9月30日朝阳区太阳宫地块出让时，中建智地、城建发展、懋源、招商、保利、建发、中海、京投发展和金隅等九家房企就曾在竞价环节激烈竞逐，最终由中建智地以43.145亿元成交，楼面价为8.53万元/平方米，溢价率高达39.18%。

　　据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，目前，项目周边主要以“老破小”二手房为主，例如松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，总价230万元左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。新房市场供应稀缺，仅有能建·东誉府，近期成交均价约为10.6万元/平方米，反映出区域存量市场老化与改善需求释放直接的结构性错配。

　　基于此，松榆里地块后续预计推出120～180平方米改善型户型，填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10万～12万元/平方米区间。

　　据了解，今年朝阳区供地明显增加，除了上述地块外，年初至今已先后出让了三间房地块、平房乡黄杉木店+孙河组团地块、呼家楼南里地块以及太阳宫等地块，区域内新盘竞争加剧。

　　张凯指出，尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市消费降级影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。同时，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。

　　长阳镇地块底价出让

　　当天出让的另一宗地块为北京市房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块。

　　地块位于房山区长阳镇，西南五环至六环之间，紧邻地铁房山线广阳城站。土地面积约为5.56万平方米，规划建筑规模9.59万平方米。用地性质涵盖住宅、社区服务及幼儿园用地。

　　据悉，该宗地块在10月17日进入第八批供地清单，当日便进入预申请，在10月21日上架。同一日，北京城建旗下公司便对该地块进行招标。

　　相较核心区地块的竞争热度，该宗地块开拍前仅北京城建一家企业报名，最终以底价14.71亿元摘得，楼面价约1.81万元/平方米。

　　该地块紧邻房山线广阳城站，周边规划有山姆会员店、宣武医院房山院区等配套，具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力。

　　需要关注的是，当前房山区房地产市场整体库规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。因此，该项目需通过差异化设计提升竞争力，并注意平衡商业配套带来的便利与潜在噪声影响。

　　整体来看，松榆里与广阳城两宗地块分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。张凯指出，前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。

　　（编辑：卢志坤审核：童海华校对：翟军）