关于《关于国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金上市及国君资管东久新经济产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请反馈意见》的答复
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公告日期:2022-08-25
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1.请基金管理人结合项目运营模式、经营情况、行业政策、经营
环境、历史出租率、可比竞品出租率、租金与市场价差异、租户类型
及所处生命周期等充分论证出租率水平、租金增长率水平等核心假设
参数的合理性,并进行详细信息披露和充分风险揭示;
答复:
基础设施项目估值模型中出租率、租金增长率等核心假设参数系
结合基础设施项目运营模式、经营情况、行业政策、经营环境、历史
出租率、可比竞品出租率、租金与市场价差异、租户类型及所处生命
周期等作出的合理假设,具有合理性。同时,基金管理人及评估机构
基于审慎考虑,结合新冠疫情因素影响及长期市场环境的不确定性,
在估值模型中进一步对出租率、租金增长率等核心假设参数进行了调
整。基金管理人对上述核心假设参数的合理性进行了详细信息披露和
充分风险揭示。具体分析如下:
(一)出租率假设的合理性
经基金管理人核查:1、四处基础设施项目的历史出租情况良好,
目前均处于满租状态;2、基础设施项目符合当地政策支持和鼓励方
向;3、基础设施项目位于长江三角洲一体化发展规划中心区,经营
环境良好;4、四处基础设施项目以单层标准厂房为主,可比竞品中
单层厂房或多层厂房 L1 层出租率接近 100%,市场租赁需求旺盛;5、
基础设施项目平均租金水平与市场租金差异较小,租金水平具备市场
化竞争力;6、基础设施项目租户均为区域政策重点支持行业的制造
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型企业,租户稳定性高,整体经营情况良好;7、基础设施项目通常
在租约到期前 6 个月提前确定原有租户的续租意向,为招商工作预留
充足时间,历史续约及换签情况良好,有效保障基础设施项目出租率
的稳定。
基金管理人认为,基础设施项目历史出租情况良好、符合政策支
持方向、经营环境良好、可比竞品中单层厂房或多层厂房 L1 层出租
率接近 100%、租金水平与市场水平相当、租户结构稳定、招商预留时
间长等,估值模型中将长期稳定出租率假设为 98%具备合理性。在此
基础上,基金管理人及评估机构进一步审慎考虑长期市场环境的不确
定性,为充分保障投资人利益,将估值模型中 2025 年及以后长期稳
定出租率假设由 98%下调为 95%。
1.基础设施项目的历史出租率良好,截至 2022 年 6 月 30 日均
为满租状态
四处基础设施项目于 2015 年-2017 年陆续开始运营,历史出租
率保持持续提升的状态,目前整体已达到满租的状态。其中东久(金
山)智造园的出租率稳步提升至 100%,其余三处基础设施项目自 2019
年或 2020 年以后保持满租状态。
2022 年上半年,各地陆续爆发新冠疫情,但四处基础设施项目受
疫情影响较小,未发生租户提前退租的情况。截至 2022 年 6 月 30 日,
四处基础设施项目的出租率均为 100%。
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表:四处基础设施项目的历史出租率情况
基础设施项目
东久(金
山)智造
园
东久(昆
山)智造
园
东久(无
锡)智造
园
东久(常
州)智造
园
2016 年 12 月 31
日
- - - 15%
2017 年 12 月 31
日
52% 21% - 71%
2018 年 12 月 31
日
78% 100% 73%* 100%
2019 年 12 月 31
日
88% 100% 96% 100%
2020 年 12 月 31
日
92% 100% 100% 100%
2021 年 12 月 31
日
94% 100% 100% 100%
2022 年 6 月 30 日 100% 100% 100% 100%
备注:因东久(无锡)智造园二标段(D 厂房和 E 厂房)于 2019 年 8
月竣工,因此 2018 年的出租率不包含 D 厂房和 E 厂房的租赁面积。
2.基础设施项目契合当地战略新兴产业发展需要,符合当地政策
支持和鼓励方向,对出租率的长期稳定提供了强有力的支撑
为支持产业发展,满足地方推动战略新兴产业发展、引入高新技
术企业所带来的持续需求,近年来多省市纷纷推出相关政策鼓励标准
厂房等产业园的开发建设。标准厂房是城市产业发展的重要载体,与
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普通厂房相比,标准厂房具有通用性、配套性、集约性等特点,技术
参数与标准更优,适用产业范围更广,能够满足区域产业升级及战略
新兴产业发展的需要,是未来主要发展方向。
同时,各地出于导入高新技术企业、提升土地使用效率等目的,
对工业用地特别是标准厂房为主的平台类园区提高准入门槛,如加大
容积率、提高物业的持有比例等。此背景下预计未来标准厂房的市场
需求将进一步提升,以基础设施项目为代表的单层标准厂房更会成为
……
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